.专题研究新天地：何以成功，如何借鉴 以石库门这一精髓为载体，集中表达海派文化 文化创造商业价值 现代化、时尚化、艺术化、国际化元素 知名品牌、优秀主题店面的大量引入 全新的体验型商业形式 经营模式：只租不卖，控制街区未来发展方向说起新天地来晨莹一脸兴奋：“最喜欢新天地的酒吧，每家都各有自己的特色，又离得近，每次可以先在这家吃饭，再去那家喝酒。你可以彻底的放松。每当有外地的朋友到访，她便会把他们带到新天地，有时，晨莹还会和妈妈一起，在此感受时尚年轻的魅力。 Vincy任职于一家大型境外媒体公司，如今Vincy经常会带客户去T8、CHE、采蝶轩，因为客户比较喜欢那里的环境及品味；除去公事，她自己喜欢去Ven Ice品尝甜品，到宝莱纳、Luna、新吉士或TMSK和朋友聊天。在台北、都生活过的Paul是一家多媒体制作公司的资深视觉设计，对美感比别人更多份挑剔。可刚进新天地时，Paul 还是感到惊喜：“原本我一直对园林的仿古建筑情有独钟，来到新天地，才发觉这里中西合璧的石库门建筑是如此的独特。新天地还诱发了他不少创作灵感所以独爱新天地怀旧又新潮的广阔空间。Paul最喜欢T8的氛围：“很温馨的格调，是适合遐思的地方。在广告界任职的玮道出了他对新天地的感觉：“新天地不仅有怀旧的外表，更有在的艺术气息。对他来说，新天地是高贵、典雅的。玮最喜欢去新天地南里的C.J.W：“那里的爵士乐表演非常专业，感觉轻松自在。从事专业摄影工作多年的泳，常去的是宝莱纳，“那里气氛比较轻松，那些明星们工作累了大多喜欢去那里休息。他自己那么很称道新天地举办的各种文化活动或艺术展览，希望新天地能多一些这样的活动或场所。洪亮是一家公关公司的总经理，认为新天地带有浓郁的海派文化气息，“中西合璧是的特色，新天地是不能随意复制的。谈到新天地的消费，他说喜欢去南里的“翡翠酒家吃东西，需要彻底的身心放松时，就去亚历山大做SPA。然而就整体气氛而言，他自称更喜欢北块广场，“更精致一些。善于思考的军是一个工作很努力的人，休闲经常也成为工作的一部分。“透明思考是我最常去的地方，特别喜欢它的艺术气息，是一个能激发人灵感的地方透明思考还准备为一些传统艺术提供舞台进行演出，我想这是传播中国古老文化的好机会。外形时尚的军也曾经从事过流行音乐，他还特别提到ARK的音乐，“很纯粹，也是一种坚持，其实这也正是他本人所具有的艺术气质。目 录目录3项目概况4附：太平桥地区改造计划4开发商：瑞安集团5石库门的历史和现实状况6新天地开发改造的5个理念7建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新7定位：步步深入，层层提高8布局：源自历史、围绕理念、强化特色9特色：既突出又明显，且浑然天成11项目推广：持续性的整体公关12附：AT xintiandi二月号目录13获得的部分荣誉14开发商的利益：高投入、高产出15媒体评论摘要15市场检验过程：新天地成功的14个因素17新天地模式在全国各地的扩散18质疑的声音19建议：要“创新性借鉴，不能单纯克隆20声音一：宽巷子、窄巷子 VS “新天地 -?晚报?21声音二：新天地经营模式分析案例很难克隆-?中国经营报?23声音三：老头不能克隆27声音四：现代时尚点缀古典山水西湖天地胜过新天地-?联合早报?28项目概况新天地位于最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心，是一个具历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。“新天地项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、路百货公司建筑群等交相辉映，同为的都市旅游景观。新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖。独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务围，同样吸引着大批的商务客户。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。开发商：瑞安集团、复兴建设发展合资开发。策划：控股集团项目设计：美国活特及佳帕塔设计事务所和新加坡日建国际设计。建筑顾问：同济大学建筑设计研究院。要能达到深刻理解新天地的定位，除了整个海派文化、石库门、中国及经济高速发展之外，还必须从整个太平桥地区改造计划这个角度来考察，从比较微观的角度看整个区域改造计划的整体性、互补性、可持续发展性。附：太平桥地区改造计划新天地广场是瑞安地产改造“太平桥地区的第一期项目。整个“太平桥开发计划于1996年底开始筹划，占地达52公顷，建筑面积达130万平方米，目标是将位于市中心卢湾区的太平桥地区，改造成兼具传统风貌和新世纪大都会魅力的综合社区。在整个太平桥地区改造计划中，除新天地外，还有：翠湖天地：翠湖天地是太平桥地区重建计划中的高级住宅项目，总建筑面积达68万平方米。此项目面向太平桥人工湖XX，毗邻的商务中心区淮海中路，与时尚热闹的新天地及地铁站仅一湖之隔，并拥有广阔的绿化庭园和完备的休闲设施。翠湖天地第一期包括三栋8至12层的低层大厦、两栋19至23层的高层大厦以及两栋低层的独立别墅及相连复式别墅。企业天地：企业天地位于太平桥人工湖畔长1.2公里的湖滨路旁，临近地铁M1线黄陂南路站及将于2005年完工的M8线路地铁站，总建筑面积50万平方米，包括多栋甲级写字楼、酒店、商场以及其他商业设施，落成后将成为市中心卢湾商业区的新焦点。太平桥人工湖XX：新天地旁开辟了太平桥人工湖XX，占地44000平方米，位于整个太平桥地区重建计划的中央地带。园广种树木，为游人提供休憩空间。原中心兴建了市中心最大的人工湖，占地12000平方米。XX北面开辟了一条长1.2公里的湖滨路，沿人工湖勾画出一条优美的曲线，与湖西的新天地石库门建筑连成一体，成为市中心一出独特的新景观。返回目录开发商：瑞安集团瑞安集团主席兼行政总裁罗康瑞于一九七一年在创业。至今，瑞安已由开始时的一家小型建筑公司，发展成为一个多元化的集团，业务包括建筑及承建、建筑材料、物业发展及投资，业务领域并已跨出的基地伸展至中国大陆及北美洲。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业，并于同年二月在联合交易所上市。现时，瑞安建业之主要业务包括：中国地房地产开发、水泥、建筑、建筑材料及环球建材贸易。瑞安集团旗下之瑞安地产，从事地产发展及投资、物业管理、营销及租售，在、及均有投资项目。此外，瑞安集团亦拥有美国纽约曼克顿区“Riverside South地产发展项目百分之二十权益。瑞安地产乃瑞安集团之附属机构，在及中国地从事地产投资及发展以及物业管理、营销及租售业务。瑞安早于一九八五年开始发展中国地业务，在及发展大型房地产项目，已完成的项目包括办公楼、住宅大厦、商业中心及酒店等。在地之主要地产发展项目有：新天地、太平桥公园及人工湖、瑞安广场、瑞虹新城一期、西湖天地、城市酒店、城市公寓和华威大厦。返回目录石库门的历史和现实状况沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍，如箍桶，于是这种用石条“箍门的建筑被叫作“石箍门，后又讹作“石库门。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。的石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年以忠王秀成为首的太平军发动东进，攻克、等南浙北城市，迫使数以万计的南、浙北难民进入租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅人叫“客堂，之后又是后天井，后天井后为灶间和后门。天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间，再上面是晒台。本世纪初以后，随着居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进即无厢房、“两进一客堂一厢房。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为23层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。30年代以后，由于住房紧，部分住户又将多余的房间出租给他人，所以大多数石库门改变了设计的初衷，成为多户同住一门的住宅。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占市区全部住宅面积的六成以上。.单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些独有的“艺术品。由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及部建筑已变得破旧不堪。返回目录新天地开发改造的5个理念昨天是今天的历史，明天是今天的创造。昨天，明天，相会在今天重现凝固在建筑上的历史文化。“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历史是怎样前进的。策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境新天地和自然环境太平桥XX，把整个环境营造好。返回目录建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新设计原那么：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑列馆。强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。外表整旧如旧：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原那么，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。部翻新创新：部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但里那么设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。返回目录定位：步步深入，层层提高不可否认，除了设计理念新颖，运营管理到位外，市场定位准确也是使新天地名声大作的一个主要原因。“新天地的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二阶段，将该项目打造成市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；最