书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。银行资金介入保障房建设调研报告 一、推动银行资金进入保障房建设领域的难点 (一)国家现行政策导致银行趋利性在保障房领域凸显。一是整体信贷额度非常紧张。随着银根收紧,信贷投放、存款准备金、以及动态差额存款准备金率的实施,各个商业银行的流动性资金紧缺,可用于投资的资金不足，银行在用于投资的资金不足，银行在可投资的资金选择上,趋利性必然使商业利益考虑会多投放一些高收益的贷款项目。二是地方政府资本金难以足额支付保障房建设。财政收入较好的发达地区尚勉强支撑其保障房建设,而欠发达地区地方政府难以支撑保障房建设。 (二)国家对于保障房还款机制的优惠政策,补贴制度不明朗。一是低收益、长回收周期导致银行不愿涉足。银行投入到保障房建设的贷款还款周期长、收益率低,甚至租金难以覆盖收益。二是还款来源不确定。还款来源是政府还款、开发商垫资还是租用保障房的人群以租金长期还款的制度不确定。三是政府、银行和开发商之间没有达成一致的利益链条。作为利益甚微的保障房领域，政府有多大的补贴,多少优惠措施,开发商和银行之间有多少利益可图均不明朗。这些政府和制度的缺失导致银行和开发商对前景不明朗、利益不明确，不敢贸然进入保障房建设领域。 （三）贷款资金风险难以控制，管理难度大。一是出现风险后,抵押物的处置权不明。投入保障房的资金，租金回收漫长,且银行无法拿到房屋产权，缺乏合乎规则的抵押物。二是只有当地政府控制的有巨资背景的央企,才能得到地方政府的青睐,而垄断的竞争容易滋生腐败，增加社会不稳定因素。三是还贷保障成为商业银行最为关注的问题。公租房不能出售且租赁价格控制得较低，还贷现金比较有限且收回本息时间较长。此外，经适房和限价房虽然可以出售,在资金回流上风险小一些,但土地大多来自政府划拨或限制性用途,因此盈利性受到严重限制。 二、对推动银行资金保障房建设领域的政策建议 （一)确立优惠的政策指导方针,以引导银行将信贷资金投入到保障房建设领域。一是探讨研究将保障房贷款单独计算、专户管理、单独核算,不受差额存款准备金率的制约,以此鼓励银行增加保障房贷款。二是建议出台优惠政策,用以定向做地方平台的资本金以支持保障房建设。 （二）加快制定相关优惠政策、补贴制度。一是给予银行及开发商相关优惠,将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务结合起来,确保银行和开发商有利可图。二是政策性银行充分发挥其作用，在保障房建设中加大信贷支持力度。三是政府可对银行提供有法律效力的担保合同，确保贷款的还款来源,通过相关的财政配套政策进行担保，将“定心丸”给予银行,撬动银行的这些“逐利”的资金。 （三)加大风险控制力度,合理分散管理风险。一是协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系。二是要给予开发商合理开发成本和合理利润,保证其还本付息的能力,必要时可以有一些相应的政府补贴。三是在“打包”形式中,提高普通商品房未来的盈利，确保覆盖保障房的信贷风险。四是政府在贷款银行设立专门账户,用于存放公租房租金，银行可以从租金中扣除贷款，一旦出现账面缺口中,银行可通过卖房,降低损失。 （四)加大对于保障房建设中金融业务的创新力度。一是保障性住房的信贷融资向国家开发银行等政策性银行倾斜，增加软贷款发放量，向优质开发商、地方政府发放长期贷款。二是引导社会资金进入民生领域,尝试间接融资,吸纳各种社会资本进入民生领域。三是社保基金要通过信托公司合理参与到保障房建设中，解决地方政府财政压力。由于社保基金投资的风险容忍度极低，因而信托贷款必须要由银行担保，而由政府方面协调银行出具保函。五是动用全国住房公积金,为保障性用房建设提供有力的资金支持。住房公积金中的闲置资金，能用于支持保障性住房建设。缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购买或租赁。 第 1 页 共 1 页