百货商店选址调查与商圈分析百货商店管理选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域 街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口 普查资料。所需调查的项目包括：1常住人口数2. 家庭及构成3. 人口密度4. 教育程度5. 从事行业6. 自然增加率7. 社会增加率8家庭人均收人9. 白天流动人口数10. 年龄构成1 1 家庭年支出及支出结构现就一些主要项目分述如下：1. 家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。 家庭 特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明 显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均 收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质 量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店 销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人 组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化； 而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其 消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员 的年龄也会对商品具有不同需求。 比如，老龄化 的家庭其购物倾向为购买保健品、 健身用品、营 养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食 品、玩具等。2. 人口密度一个地区的人口密度，可以用每平方公里的 人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则 选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去 幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数， 减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入 的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文 化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费 需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、 增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离 近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引 力低，且顾客光临的次数也少。3. 客流量一般在评估地理条件时，应认真测定经过该 地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。 人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上 下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具 替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同 年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的 重点。如：居住人口集聚区。如新建小区、居民居住 集中区等。日常上班的场所、学校、医院等，乃白天 人口集结之场所，也就是人口聚集地区。火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通 工具的集结点，也是人口聚集之处。体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。4 购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入 水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条 件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽 样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初， 就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群 随机抽样的方法，抽取出家庭样本 2000个。经 过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月 千元左右的约占50%, 5001000元的占20%, 10001500元的占20%，人均月收入 500元以 下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。 由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭， 属于 中等收入水平。企业在选择立地时，应以处于青年和中年层 顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居 住区域作为优先选址为佳。商圈分析的内容和步骤一.商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础， 一 般而言，商圈形态可分为以下几种：商业区。商业行业的集中区，其特色为 商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其 消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费 金额比较咼等。住宅区。该区户数多，至少须有 1000 户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定， 便 利性、亲切感、家庭用品购买率高等。文教区。该区附近有大、中、小学校等。 文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金 额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区。该区为办公大楼林立。办公区 的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较 高等。混合区。住商混合、住教混合。混合区 具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费 习性。二.商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较 为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购 物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数 量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意 向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资 料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言， 由 于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客 的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时， 可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连 性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情 形，深入探讨该地区人口集中的原因， 以及其流 动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围 的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾 客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于 特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人 的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分 布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配 合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈 设定。三商圈分析的内容与步骤商圈分析的内容主要由以下部分组成：(1) 人口规模及特征：人口总量和密度；年龄 分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比； 总的可支配收入秾格昵戈弄；人均可支配收入； 职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品 的邻近农村地区顾客数量和收入水平。(2) 劳动力保障：管理层的学历、工资水平； 管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学 历与工资水平。(3) 供货来源：运输成本；运输与供货时间； 制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。(4) 促销：媒体的可获得性与传达频率；成本 与经费情况。(5) 经济情况：主导产业；多角化程度；项目 增长；免除经济和季节性波动的自由度。(6) 竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、 数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经 营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分 析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。(7) 商店区位的可获得性：区位的类型与数 目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结 状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自 建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店 的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。(8) 法规：税收；执照；营业限制；最低工资 法；规划限制o(9) 其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等下面对上述内容作一具体分析。先看人口特征分析。关于商因内的人口规 模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布 等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度 统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中 查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零 售额等资料。再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须 考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规 模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点， 短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈 都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商 店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈 内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商 圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致 每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的 商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品 与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持 的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由 公式求得。IRS = CXRE / RF式中IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE 商圈内消费者人均零售支出； RF 商圈内商店的营业面积。假设在商国内有10万个家庭，每周在食品 中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内， 共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和 指数为IRS = 100000X25/144000= 17. 36这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度 越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度 越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较 高的商圈开店。第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈 内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也 会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一 般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应 波动；如果商圈内居民多从事同一行业， 则该行 业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业 额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商 圈开业。商圈分析的步骤一般可分为以下几步：第一步是确定资料来源，包括销售记录分 析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。第二步是确定调查的内容，包括购物频率、 平均购买数量、顾客集中程度。第三步是对商业圈的三个组成部分进行确0第四步是确定商困内居民人口特征的资料 来源。第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内 营业。最后要确定商店的区域、地点和业态等。