一、 店铺业态与商圈位置的依存关系（一）零售业的经营形态（含模式）简称业态，主要分类如下简述：1、百货店：（Department Store）特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小部分国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。（如丹尼斯百货）边际效应面积为30000m2-40000 m2（视地区市场而定）难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难体现。2、超级市场：（Supermarket）特点：是传统市场的改良者，主要贩卖民生必需品、日用品（又分生鲜超市），采用开架式陈列，统一出口结帐。边际效应面积为800 m2-1200 m2（国内又分综超、大超）难点：须具有雄厚的财力背景，有一定的连锁规模，以40家50家为损益点（指成熟市场）3、量贩百货店：GMS（General Merchandise Store ）（略）名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。4、购物中心（Shopping Center）特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际 一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及特色大店（Key Tenant），甚至事业机关相组合。（如各省地市市场而定），并具大型停车场。难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线 品牌群驻店。5、 大卖场又称量贩店（Hyper Mart）特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。(如法国Carrefout )边际效应面积为8000 m2-12000 m2（依地市级别而定），单品数约20000 个单品。难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。6、仓储批发店（Warehouse Store） 特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员制、超平价销售，单品数约为12000个（如荷兰MAKRO,美国SAMS）边际效应面积为12000 m2-15000 m2，单品数约16000个，大型货车可抵达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。7、购物镇（Shopping Mall）特点：类似SC，地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门店云集，并多功能、多业态组合。边际效应面积为200000 m2以上。难点：中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日本东急地铁集团）8、专业店或品类店（Speciality Store）特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大 销售，应更具连锁规模效益。边际效应面积为6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。难点：与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、维修等专业队伍支撑。9、其他：便利店、速食店、专卖店等。 （略）附注：专卖店不同于专业店的说明。（二）商圈位置： 何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型百货店为例分第一商圈（半径2公里），第二商圈（半径4公里），第三商圈（半径8公里），边缘商圈（基本已抵达市郊），辐射商圈（依地市不同，市场差距而定）。而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：1、以住户与户数人口设定，越密越好。2、以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口阶层（台湾反之）。4、以住宅档次价位划分。5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅等考量。6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。（三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例）2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街及德化步行街为例）3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州欧凯龙家具专卖2个门店为例）4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（以上海世纪联华为例）7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为例）8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明（以汇龙城为例）（四）总结：从以上情况分析，店铺的经营成功率按经验值，仍取决于进入时机、商圈地段、店铺规模、业态属性、经营定位等将占60%70%的成功因素，除已具有连锁规模的专业经营集团，而其成败率却很低，顶多占10%20%。切记勿“唯业”固执！（以亚细亚商场为例）二、店铺功能规划（软硬体）将对经营的结果起到关键作用。（一）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量） 1、甲工程即硬体工程： 土建工事 设备系统工事 水电系统工事 空调系统工事 消防系统工事 管路布线工事（含不断电系统） 外观景观工事 2、乙工程即店铺风格整体设计（甚至含外观景观）：店铺局部重点装饰（设计师喜欢刻意追求）天地壁柱墙及插座（天花板含基本照明）公共设施：如挑空区、扶梯与直梯周边、厕所、休息电话区等POS 系统（含收银台位置与制作）总机播音系统sign系统：店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等3、丙工程即店柜装潢与货架道具制作（或冷库、卧柜、立柜等）附注：甲乙丙不宜混为一谈，从设计面、施工期、工程队、发包价的角度应划分清楚并同步实施。（二）商业地产对商场的经营面积应有的认识1、一般商场面积按行业原则划分如下：建筑面积即卖场外含辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。营业面积即卖场内的动线、仓库等面积（即管制门以内）实效面积即店柜面积（含柜内仓库）2、动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，有其规划原则除业态有关外与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧（略）3、有关经营面积应有统一的核算标准，并不是一个行业的共同语言，依规划经验。实效面积约为营业面积的72%-75%，营业面积约为建筑面积的2%-75%，也就是店柜面积约占总营建面积的52%-55%，在此范围都属于正常规划（商场越大，店柜值越小）4、从地产的角度，开发商讲建筑面积，经营商将营业面积，设店商讲实效面积（即设店商应摊的营业指数约为1 .38倍，占73%），严格来讲经营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（本文第一题业态分类的面积是指营业面积）（三）经营业态与店铺规划（含辅房设施、硬体设备）的关系1、辅房设施即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系（第二关键）2、硬体设备即扶梯与直梯等配置关系：扶梯：分步行梯与平面梯，其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉（第一关键）。直梯：分客梯、货梯、员工梯，其摆放位置应与安全梯相同及尽可能减少通道为原则（第四关键）。3、风格设计即外观立面（含广场景观）、台阶高宽、入口大门（含侧门，分主次不宜过多）、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系（第三关键）。 另补充说明：外观的立面设计与使用材质跟业态与风格有关。（四）、总结：1、一般开发商都偏重百货商场的规划案因附加值高是可以理解的，所以本题所谓的店铺功能规划亦以百货商场为切入点。2、店铺功能规划能够完善，不论自主经营、整楼租赁（含分层分块）、合作经营、甚至小部分出售回租（底层与高层不宜出售）对以后的经营都提供了较扎实的基础。3、开发商如有跨入百货业态的经营意向应持谨慎态度，不宜乐观，因为百货经营的门槛看似很低，随着市场剧烈竞争或分流的到来，其经营难度却很高（理念高度）。又如大卖场业态，其经营门槛看似较高，其理念高度却不那麽高，但经营深度却更深（管理深度）。三、店铺经营的基本概念： 因业态属性的不同其经营模式、机制运行、管理系统也因此完全不同，但因都属流通业，故仍有很多零售业的共通性，例举百货业态简述如下（指筹备期的前场部分）：（一）、经营定位（依地市情况定格）1、市场定位（占40%，约10年）：依辐射范围、商圈容量（含位置地段）、规模规格、进入时机而定2、风格定位（占20%，约6年）：依店铺形象（含属性）、环境空间、感官效果、重点展现而定3、客层定位（占10%，约2年）：依人均收入（含人口与户数人均）、消费能力（含结构）、购物观念、主力群体而定4、商品定位（占10，约2年）：依楼层配置、业种结构、价格档次、店柜规格（含品牌的属性雨级别）而定5、企划定位（占20，约1年）：依战略战术、广宣力度、贩促级数、客服水平而定（即预算指数）（二）店铺规划1、工程规划：即甲乙丙工程的实施（如前述）2、营业规划：（1） 平面硬体图：卖场内各项设施位置，如安全门、防火卷闸门、消防栓、分电盘等（含卖场外的辅房内设施）（2） 平面作业图（含面积）：动线区位、业种结构、柜位切割、厂商配置（3） 统一规划图：壁面墙、门套墙、隔墙（含中岛试衣间）、框架、公共造形、统一布局（特殊业种）（4） 控管规划项目：标高、切角、退缩线、Logo、灯箱3、营运规划：条件版本与营运分析作业（三）营销理念：1、精髓思想：即商场与厂商的因果关系门槛=级别 效益营额 回报投资2、经营环境：品牌氛围、卖场管理、营业调整的专业执着等3、互动竞争：品牌与品牌、楼与楼、店与店、年与年的对比等4、企划运作：广告造势、贩促活动、民俗节庆、天数效应等（四）品牌理念：（MD的初级知识）1、品牌性质即厂商性质2、品牌定位即行销通路（何谓正规品牌说明）3、品牌属性与风格（或商品）4、品牌生态：结构性、组合性、特色性、转换性的合理配置多牌性、羊头性、杀手性、非品牌的时机掌握指标性、引导性、伦理性、哲理性的灵活运用（五）招商理念：1、招商原则：自信热诚、坚持品质、严守底线2、招商要领：企业形象、专业素养、特色大店、招商引商3、招商动作：（1）市场调研 （2）厂商资料建立 （3）厂商拜访 （4）意向洽商 （5）厂商配置（含筛选） （6）签约行动 百货的经营筹备阶段是专业中之专业，也是重中之重的关键，这是众所皆知的，但随着开业所面临的将是不断的经营管理（含后场作业）、调整技巧、工作团队等一系列问题，这却是常被忽略的，尤其是企业主。故百货经营的名言之一“百货的开业才是困难的开始”，名言之二“千军易得一将难求，将帅无能累死三军”，名言之三“百货得核心竞争力就是团队经营”作为总结。四、商业地