论物业服务企业的发展模式及市场开拓I1管理科学论物业服务企业的发展模式及市场开拓朱长源(厦门友朋四方物业管理有限公司)摘要:结合多年从事物业管理工作经验,主要从物业服务企业的发展模式,战略定位,品牌建设等方面进行探讨,寻求适合物业服务企业的发展及市场开拓的有效途径.关键词:物业服务企业;发展模式;调整;市场分析随着国内房地产业的快速发展,物业管理服务企业也日渐成熟,规模化,专业化道路成为物业企业发展的必由之路.因此,部分国有物业服务企业完成了企业改制,加入了市场化竞争大潮.而民营物业服务企业则更是注重市场的拓展,不断通过招投标过程扩大承接项目的数量和提高管理项目的质量.特别是近几年来,各地房地产开发商推出大量的超大楼盘,一些品牌效应卓着的物业服务企业,为了实现品牌扩张,提高企业的知名度和经济效益,把握住机会四处出击,市场份额上升很快.品牌是一个企业的宝贵财富和重要的无形资产,更是企业开拓市场的利器.在物业管理企业创品牌,开拓市场的过程中,存在一定的盲目扩张,承接项目没有结合企业的自身定位,没有对项目的品质,异地项El区域性差异等情况进行分析,造成了接管后的一系列问题,不仅没有达到增长利润,创造价值的口的,反而使企业陷入了进退失据的困境,造成了一定的经济损失.笔者从以下几方面来解析成功物业管理企业的市场开拓.l物业服务企业发展模式的调整随着国内房地产市场的发展,物业服务企业纷纷调整战略定位,调整发展模式.目前分化趋向于3种发展模式:依托集团地产公司模式,不需要对外拓展物业,物业服务已成为地产公司打造房产品牌的塑造重要环节.通过不断提升服务质量和创建知名服务品牌,使物业服务真正成为为主业品牌增值的重要组成部分.比如深圳万科集团旗下的万科物业,福建南益集团所属的南方物业以及厦门建发集团的怡佳园物业.依托地产与市场相结合模式.这是集团地产公司开发的物业规模不够大,仍需要通过市场拓展才能满足企业发展需求.如厦门国贸集团下属的厦门国贸物业.纯市场拓展模式.这是没有地产公司依托的物业服务企业的必然选择.如厦门友朋四方物业,厦门华菲物业等.在新的竞争形势下,后二类物业服务企业只有通过市场开拓才能成长壮大.市场已成为这类物业服务企业生存,持续发展的立足之本.除了上述三种模式,值得关注的是,近期物业市场出现了一波国有物业公司的大整合.随着城市发展战略的调整,一些原来的国有企业通过国有资产重组,合并成为大型的企业集团.而依附于这些国有企业的若干个物业公司也随着母公司的联姻,合并重组为一个大型甚至是超大型的物业公司.这样的扩张虽然不是企业自身的努力达成,但这些重组后的物业公司一夜之间资产规模,管理面积数倍增长,对物业行业,物业市场带来前所未有的激烈冲击,也改变了物业市场的竞争态势和物业企业间的实力对比.这样的冲击和改变也必然引起其他物业企业市场拓展战略的调整.2树立良好的品牌形象是重点一个好的品牌往往使人对生产该产品的企业产生好感,最6广东科技20122第3期终将使消费者对该企业的认同,从而能够提高企业的整体形象.因此,品牌战略实际上已演变成为企业为适应市场竞争而精心培养核心品牌产品,再利用核心产品创立企业品牌形象,最终提高企业整体形象的一种战略,是企业用来参与市场竞争的一种手段.因为物业管理是一新兴产业,目前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立.事实上,在物业管理市场逐步形成,市场竞争日趋激烈的今天,品牌战略显得尤为重要.品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值,文化和个性.目前,企业已经进入了品牌竞争的时代.未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,全面提升企业的品牌形象和知名度,创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业管理企业赢得市场的重要保证.要实现这个目标:企业领导首先要树立现代品牌战略意识.企业领导人在作重大决策时,要考虑到品牌,要看到品牌也和有形资产一样是公司的宝贵财富;要重视树立自己的品牌,企业在制定品牌战略时,一定要把设计,注册商标,拥有自己的品牌当作一件大事来抓.只有拥有了属于自己的品牌,企业在竞争中才不会落败;要努力用好自己的品牌.物业服务企业要以良好的质量,服务,信誉和宣传自己品牌,好的品牌才能被人们认可和接受,才能带动物业管理市场的拓展,起到良性循环的作用;要大力宣传自己的品牌,要积极保护自己的品牌.光靠写几篇宣传文章,创造几个新概念还远远不够.这是一个系统工程,在建立品牌的过程中,除应对市场和消费者有完整的了解外,还要靠企业全方位的提升,才能形成完整的品牌战略.总之,企业在创立品牌的过程中,既要树立起对品牌的正确认识,又要真正重视企业的品牌战略工作.只有这样,企业才能保持顽强的生命力.3资产重组,强强联合,走集团化道路走集团化经营,在激烈的市场竞争中扩大自身优势,实现规模经济,将成为物业服务企业提高自身竞争能力的一种重要方式.通过企业间的联合,不仅可以扩大企业规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业在资金,人才,技术,管理,服务等方面的优势,提高企业竞争力.我国物业管理尽管存在许多的不足之处,但由于物业管理企业有扩张的欲望,同时市场也给物业管理企业实现集团化经营提供了市场机会.因此,实现集团化发展是完全可行的.具体的实现方式可以有不同的选择,主要有两种:以资本为纽带的集团化发展和以契约关系为基础的集团化发展.前者表现为资本运营,后者表现为特许经营.不管是通过资本方式还是契约方式实现集团化发展,具体实施的路径有:通过委托管理占领(下转第】0页)lf管理科学目前,大部分高校人事档案管理人员都以兼职为主,即使有专职人员,但职称,学历层次低,档案管理专业毕业的极少.无论兼职或是专职管档人员,接受档案管理专业知识培训的不多,缺乏档案管理的基本理论知识,基本技能的掌握也差.有的甚至不会电脑的基本操作,无法开展信息咨询,网络检索等服务;有的不会使用扫描仪,复印机等仪器设备,难以制作数字档案.高校人事档案管理队伍在建设方面,十分缺乏既懂档案管理又懂现代化科学技术的复合型人才,这样直接导致数字化,网络化,接收,传递,存储,利用一体化等新技术,新方法在人事档案管理中的应用,阻碍高校人事档案信息化建设,严重影响着人事档案管理的规范化,科学化,现代化程度.3加强高校人事档案信息化建设的有效建议3.1加大档案信息化建设投入力度高校要高度重视人事档案信息化建设和管理工作,将其纳入议事日程和学校预算,加强档案信息基础设施建设,增加建设经费投入,添置必要的信息技术设备,建立人事档案信息化,网络化管理系统,构建档案网络应用平台,加大信息的收集,存储,加工,传输等诸多环节的工作力度,加快档案信息化,现代化建设.3.2规范档案信息化管理高校人事档案管理应尽快从传统管理向现代化管理转变,从实体管理向信息化管理转变,实现人事档案管理信息数字化和网络化,管理流程自动化,信息共享整体化.在统一使用全国通用人事档案管理软件和人事档案全文数据库建成的基础上,加强计算机网络建设,建成技术先进,功能完善,安全可靠的人事档案信息服务网络,授予利用单位,利用部门,利用者不同的使用权限,利用者在被授予权限后拥有查看权,获得相关信息,从而实现学校内部,学校之间,上级主管部门以及全国人事档(上接第6页)市场,通过招投标占领市场,企业兼并重组和服务集成等四种途径.4准确做好物业企业市场调查,定位,调整结构由于每个物业管理企业的发展背景,管理特色的不同,而且每个企业的人,财,物,信息资源有限性.如何将这些资源合理使用,发生规模效应,产生最大的效能,就需要有一个明确的,适合企业发展的市场定位,并根据市场的发展,企业的变化,适时地调整定位.这样,市场拓展部门在明确的市场定位下,有所为,有所不为,有利予市场拓展工作的开展:4.1优化市场结构在企业发展没有具备一定规模和明确的定位时,会出现不考虑项目质量,只要能够接到楼盘,为公司打开市场即可,难免在后期管理和赢利上出现问题.在企业有了一定的市场占有率,有了明确的定位后,在市场拓展时必须综合考虑市场情况,深入了解目标市场的盈利能力,风险,确定优质市场,放弃非盈利市场.4.2优化项目结构对目标市场定位后,企业还必须对己占有的市场项目进行优化整合,逐步放弃非盈利项目,进一步扩大优质项目在总项目的占有份额,实现项目结构优化.随着劳动力成本的不断提升,在物业服务费未能相应提升的情况下,原来一些盈利项目逐步出现无利可图,甚至亏损,必须毫不犹豫的退出.因为一个10广东科技20122第3期案信息资源的共享,这样,既方便利用者,提高了人事档案利用工作的效率和质量,又实现了人事档案的信息化,网络化管理.3-3提高档案信息化管理队伍建设档案管理队伍建设是档案管理信息化建设的关键.各级档案部门要注重更新观念,重视档案管理队伍专业素质的培训,特别加强计算机技术,网络技术,信息安全等技术的培训和提高,遵循人才成长规律,培养,吸引和用好档案人才,特别是具有发展潜质的青年人才,尽快培养一批坚持原则,严守纪律,遵守制度,保守秘密,在系统开发与维护,档案数字化加工,标准规范建设与实施,相关技术的使用与研究以及档案信息化建设运营与管理等方面具有复合型专业结构的优秀人才,为档案管理信息化建设提供强有力的人才支撑.3.4加强组织领导,落实人员经费这是实施高校人事档案信息化建设的关键.在具有一定人事档案管理规模,信息化建设基础的高校,着力组织攻关课题组,由主管人事档案的领导,熟悉人事档案业务和计算机信息,网络技术方面的专业人员组成,取得方方面面的支持,向学校申请专项经费.经过充分调研论证,统筹规划和实施.现阶段要做好对高校纸质人事档案数字化工作,并完善高校人事档案信息资源数据库,人事档案信息管理系统的数据转化等工作,扎实稳步地推进高校人事档案信息资源标准化建设.参考文献:1吴雪梅.论人事档案管理与人力资源开发的关系J1.北京档案.2】田光辉.计算机信息技术在企业档案资源管理中的应用与思考J1.北京档案.【31程晓英.高校人力资源档案信息化管理系统的建设与思考【Jj_档案学研究.亏损项目,往往需要一个甚至几个盈利项目来对冲.所以,优化项目有时候比拓展项目更能为企业增加效益.4.3充分考虑区域经济及政策的影响我国幅员广阔,南北方,东西部地区经济,人文,观念及政策差异大.物业企业在定位好地区后,在进行异地市场扩展时,必须考虑当地经济发展情况,物业市场的成熟度以及当地民众的消费观念,当地政府对物业市场的支持重视程度等.如果不加分析地进入异地市场,这样会影响公司预计的盈利空间.所以,物业管理企业要对异地的经济,人文,政策层面经行深入了解,并把这些因素结合企业的资源,计入运行成本进行比较,测算,从而做出是否进入异地的决策.近年来,随着我国物业管理市场逐步走向成熟,物业管理企业要想在市场竞争中求得生存发展,就必须认清自己在市场里的位置,并根据市场竞争的规则,给自己定好位.物业管理企业的市场定位是一种战略性营销.通过市场定位,企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场,寻找企业发展