罗湖金岸物业管理方案一、编制目的罗湖金岸拥有文锦渡、 罗湖口岸、深圳市火车站三口岸物业是名符其实的黄金物业。为提升罗湖金岸的物业管理品质,树立“管就高标准、干就创一流”的理念。从对大厦的接管验收起即参照深圳中海物业管理有限公司建立的ISO9000 质量体系运作。 入伙半年，小区各项管理服务工作基本达到质量管理体系标准要求，入伙满一年，实际管理水平达到市级优秀考评标准。使“罗湖金岸”真正成为深圳市众多楼盘中“高档物业特征”“优质服务标志”，让大厦业主真正享受到“精诚服务，精彩生活” ，都能够成为罗湖金岸的一名业主而自豪。二、总体思路针对罗湖金岸地处深圳市的黄金地段， 毗邻香港，周边环境良好，交通便利等优势及发展商对物业管理要求高的特点和实际情况， 确定对本项目物业管理的总体思路为：一体化管理、高素质队伍、规范化运作、高标准服务。1、一体化管理发展商全权委托物业公司对该项目的建筑物业及其相配的公共设施设备，大厦治安保卫，园林绿化，清洁卫生，公共秩序，车辆行驶和停放，社区文化活动等事项实施综合一体化管理和服务。目前开发商已对金岸物业公司的作用经予明确定位。首先要发挥其物业售后服务的作用，即在开发商和中海顾问指导扶持下，打基础、创品牌、以高水平的管理和一流的服务赢得业主和社会的认可，从而促进开发商所开发物业的快速度、高价位销售，在此基上，帮助其逐步走上自负盈亏，自我发展的道路。2、高素质队伍高素质的人才是企业发展的保障，因此建议从物业公司组建起，就应注意精选管理人员， 优选服务人员辅之有效的培训和双向选择的用工机制，奖惩严明的激励机制， 建立和培养一支综合素质高的员工队伍，为管好大厦创建管理品牌奠定基础。3、规范化运作一是借鉴中海物业提供的 ISO9000 质量体系文件，结合罗湖金岸物业的现状和特点、 物管目标定位， 制定出一整套科学、 规范、完善、可操作性强，行之有效的管理服务运作制度，做到人人有章可循，事事有据可依，用规章制度管人与办事。避免人治的随意性。二是从罗湖金岸物业管理的筹备开始，各项工作即按照已定的管理规范运作。三是建立必要的检查监督机制，包括管理处每日巡检，每周夜查，每月综合检查，装修消防安全专项检查等，注重于预防，及时发现并纠正偏差，使各项制度落到实处。4、高标准服务我们提倡 “六星级酒店式物管” 因此建立在高标准基础上的物业管理，有助于树立良好的物业形象， 扩大发展商、管理商的社会影响。不仅有利于发展楼盘的销售， 而且有利于物业公司的生存和发展。 高标准服务主要体现在：全天候服务节假日各岗位（包括管理层）均有人值班，24 小时接待住户来访和投诉，昼夜保安，即时维修。标准化服务整个大厦的管理按照政府颁布的优秀小区的标准和物业公司制定的管理规范、 程序进行运作， 各项有偿服务的收费标准公开。菜单式服务“您需要什么服务，我就提供什么服务” ，在管理服务过程中不断调整， 创新服务项目， 除提供相应的必须提供的无偿服务外，还要根据业主、住户居家工作出行等需要提供完善的有偿服务，如本大厦可以根据四楼会所做出好文章， 根据具体情况提供相应的服务，同时充分利用发展商为大厦配备的硬件设施， 积极开展社区文化活动。促进住户之间的沟通和交流，营造温馨、祥和、文明的社区氛围。专业化服务凡是允许物业公司管理经营的项目采取专业分包的形式，选择社会上实力强、质量优的专营公司提供服务，同时，应着手发展、力争把智力技术含量高的业务把握在自己手里，培养人才，积累经验，为自己今后成立对外经营的专业化公司打好基础。三、 物业基本情况1、大厦地理位置：深圳市罗湖区沿河南路1068号。邮编： 5180022、A 、开发商：深圳市万年青房地产开发有限公司B、大厦管理商；深圳市金岸物业管理有限公司3、大厦占地面积： 6139 平方米，大厦的建筑面积 73000 平方米商业面积： 9900 平方米会所面积： 2553 平方米住宅面积： 62504 平方米产品类型：大厦为了3 栋联合体（ 1 栋、 2 栋、 3 栋） 1 栋、 3 栋有 10 种户型， 2 栋有 9 种户型。地面楼层： 33 层，地下 2 层。总户数： 841 户4、大厦内配套设施A、泳池 1个B、地下室停车场 1 个，两层，车位200 个C、会所 1 个（大厦 4 层转换层）D、蓄水池 2 个（生活水池、消防水池各1 个）E、屋顶水箱 2 个F、化粪池 2个5、大厦电梯情况A、电梯 11台B、电梯品牌：通力牌C、电梯产地：荷兰6、大厦电器设备A、发电机 1 台 500KMB、高压环网柜 1 套C、变压器（干式） 4 台，其中每台 1000KVAD、低压配电室、配电柜1 套E、消防房消防泵1 套，生活水泵 3 套F、 大厦消防联动控制柜，报警主机 1 套，广播主机，电话主机各 1 套，水、电气等抄表系统 1套。G、大厦的监控系统1 套。四、大厦的管理目标1.顾问期间从大厦接管验收起，结合实际根据中海物业的建立的ISO9000 质量体系运作2.入伙半年，大厦各项管理服务工作基本达到质量管理体系标准要求3.入伙满一年，实际管理水平达到市级优秀考评标准并参加安全文明标兵小区评选五、金岸物业管理处组织架构与人员分工（一）管理处组织架构（二）人员配置（三）人员分工（四）人员的素质要求（五）培训及组织工作（二）人员配置1、办公室岗位经理副经理行政助理护卫维 修清 洁事 务财 务出纳服 务 中合计主管主管主管文员主管心主管人数1 人1 人1 人1 人1 人1 人1 人1 人1 人1 人13 人备注后勤厨师 1 名、厨工 1 人、司机 1 人2、水电维修班岗位电工弱电泥水管工电梯工合计人数3 人1 人1 人1 人6 人备注其中班长 1 人（电工）3、护卫班岗位早班中班夜班合计道口岗1 人1 人1 人3 人1 栋大堂1 人1 人1 人3 人2 栋大堂1 人1 人1 人3 人3 栋大堂1 人1 人1 人3 人消控中心1 人1 人1 人3 人车库岗1 人1 人1 人3 人巡逻岗1 人1 人1 人3 人班长1 人1 人1 人3 人备注：按岗位需要配置24 人，包括班长但考虑到调休等原因每班增加机动名额 1 人，合计 27 人；4、服务中心岗位早班中班夜班合计人数2 人2 人1 人5 人备注为节约成本费用，降低成本，考虑会所多数项目对外承包，将会所管理员和服务中心人员合并，这样既节约人力成本近50%，同时又能提供良好服务。5、清洁绿化班岗位1 栋2 栋3 栋外围地 地下停 四楼会 班长合计面车场所人数2 人2 人2 人1 人1 人1 人1 人10 人备注：在条件成熟的条件下，为了降低成本，提高清洁保洁质量，应聘请专业清洁公司。（三）人员分工1.管理处经理：负责罗湖金岸全面日常管理工作，直接对公司领导负责，负责编制月度、年度工作计划和培训计划，年度财务预决算和工作总结等，对大厦治安消防安全负责及对外联系协调工作。2.副经理：主要负责保安、清洁、仓管等工作，直接对管理处经理负责，有检查落实所负责分管工作的责任，完成公司领导下达的工作任务。3.护卫主管：主抓大厦治安、消防、车辆进出等工作。负责护卫员军训和各项理论培训及考核工作，直接对副经理负责。4.维修主管：负责维修人员的管理和培训，主持维修班对大厦的公共设施设备日常维修养护和管理，监督检查维修人员的日常工作，并直接对经理负责。 做好维修养护计划和员工培训计划，组织实施及装修审批工作，业主 /住户报修情况的记录及派工，保大厦设备设施的正常运转。组织好抄表记录工作。5.事务行政助理：负责办公室及会所管理，收集整理公司、办公室、管理处各类收发文件记录，业主资料、大厦设计图纸、批文、竣工图纸，各种设备的质量与使用说明书等资料。并进行分类、归档及本部门员工培训和考核，直接对经理负责。6.业主服务中心：负责业主投诉处理工作，积极协调处理好工程遗留问题缺陷整改， 及时将业主投诉的问题反馈给维修班或施工单位，并及时将处理信息反馈给业主，办理好后期业主入伙， 中介服务和会所管理工作，同时做好定期回访，力争做到业主满意。7.财务：具体负责罗湖金岸管理费、水费、停车费、装修费用、有偿便民维修服务费、中介费等费用收取，做到日清月结，账目清楚、收费合理，、增收节支，并定7 期向公司领导报送财务报表及财务状况分析报告。8.仓管员：负责每月的管理处办公用品、原材料，备品备件采购，物品入库出库登记，库房管理及清库盘点等工作兼做好采购计划。9.事务文员；具体负责办公室接待，业主资料、设备设施资料及日常管理过程中运作资料收集、整理、归档。监督各部门做好内部资料，严格按 ISO9000 质量体系运作；10.绿化主管；负责清洁绿化监督检查考核做到每天有记录，每月有报告、检查考核结果有理有据，确保清洁绿化达标。11.班组的具体工作由各班组长安排，工作情况及实施工细节按各岗位职责和工作流程工作标准，由各班组长进行监督控制， 各部门主管