内部资料 注意保密零售业务管理手册2009年6月第一部分个人信贷产品分册第一章一手房屋贷款1/14中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范我行个人一手房屋贷款管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人住房贷款管理办法等有关法律、法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人一手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买一手房屋的自然人发放的人民币贷款。一手房屋是指首次进入流通领域进行交易的房屋，包括一手住房和一手商业用房。第三条 个人房屋贷款种类（一）住房贷款：指我行向购买住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。（二）车库（位）贷款：指我行向购买车库（位）的自然人发放的贷款。（三）商业用房贷款：指我行向购买商业用房或商住两用房的自然人发放的贷款。第四条 本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人一手房屋贷款。第二章 贷款的对象和条件第五条 个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。第六条 借款人须同时具备下列条件：（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明。港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明并符合当地房屋交易管理相关规定；（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有合法有效的购房合同或协议；（四）具有我行要求的首付款证明；（五）同意在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（六）能提供我行认可的有效担保；（七）我行要求的其他条件。第三章 贷款额度、期限、利率及还款方式第七条 住房贷款额度（一）首次利用贷款购买一手普通自住房的借款人，其贷款额度最高不得超过购房合同总价的80%。 （二）贷款金额超400万元或所购房屋为别墅的，其贷款额度最高不得超过购房合同总价的70%。特殊情况按照政策例外办理，其贷款额度最高不得超过80%。 （三）其他贷款情况，其贷款额度参见第十二条规定执行。第八条 车库（位）贷款额度车库（位）纳入住房贷款一并办理的贷款额度比照第七条执行；单独申请车库（位）贷款且所购车库（位）在三个以内的，其贷款额度最高不得超过车库（位）合同价款的70%，购买第四个及以上车库（位）时，其贷款额度最高不得超过车库（位）合同价款的50%。第九条 商业用房贷款额度商业用房贷款额度最高不得超过购房合同总价的50%，其中，房屋用途为“商住两用房”按照预（销）售许可证或购房合同或房屋产权证记载的用途确定的贷款额度最高不得超过55%。第十条 贷款期限我行应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房产使用年限等因素的基础上，合理确定贷款期限。（一）住房贷款期限最长30年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁。特殊情况按照政策例外办理，贷款到期时借款人年龄不得超过75周岁。（二）纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款期限按照住房贷款有关规定执行，单独申请的车库（位）贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁。（三）商业用房贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款期限按照个人商业用房贷款管理规定执行。第十一条 贷款利率执行浮动利率，由借贷双方协商确定。（一）浮动利率按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。1、对于首次利用贷款购买一手普通自住房的借款人，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的0.7倍执行；别墅贷款利率由各分行在贷款实施细则中予以明确，但不得低于相应住房贷款利率的有关规定。其他贷款利率按照第十二条规定执行。2、纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款，其贷款利率按照住房贷款利率规定执行；单独申请车库（位）贷款的，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的0.9倍执行。3、个人商业用房贷款利率按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款利率按照个人商业用房贷款规定执行。（二）对借款人未按合同约定用途使用贷款或未按合同约定日期还款的，按照中国人民银行的相关规定计收罚息。第十二条 住房贷款额度与利率的其他要求（一）对于人均住房面积低于当地平均水平的借款人，再次贷款购买一手普通自住房时，可比照首次贷款执行。对贷款购买非普通住房或第二套及以上住房的，其贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上按风险评估合理确定，但不得优于或等于首次贷款购买普通住房的政策。（二）各分行须根据国家相关法律、法规和政策性文件要求，依据业务风险程度制定实施细则，在实施细则中明确对自住房贷款次数的认定，普通自住房的界定以及非普通住房或第二套及以上住房的贷款成数和利率。 第十三条 还款方式（一）住房贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款等。（二）商业用房贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本三种方式。（三）还款方式的使用与还款金额的计算参见个人贷款还款方式使用说明（见附件）。第四章 贷款担保第十四条 个人房屋贷款实行抵押担保、抵押+阶段性担保或抵押+全程担保和住房置业担保公司全程保证方式。（一）房屋抵押担保方式，是指以借款人所购房产设定抵押，取得预抵押登记或抵押登记证明文件后发放贷款。（二）抵押+阶段性担保方式，是指借款人在所购房产的抵押手续未办妥前追加阶段性担保，在符合我行的放款条件后发放贷款。阶段性担保期限从贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥正式抵押登记手续，并将房屋所有权证（小产证）复印件（或房产登记部门的房屋产权查询单）和房屋他项权证原件交我行收妥之日止，由我行认可的担保人为借款人全部贷款本息提供连带责任保证。其中，我行员工提供阶段性保证担保的，仅限于住房贷款，担保额度最高不得超过该员工年度收入（税前）的5倍，年度收入以分行人力资源部提供的收入数据为准。（三）抵押+全程担保方式，是指借款人以所购房产作抵押，并提供我行认可的担保人对其房屋贷款存续期间的全部贷款本息提供第三方连带责任保证担保。（四）住房置业担保公司全程保证方式，指由住房置业担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房置业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。第十五条 合作方的选择和管理，按照中国光大银行涉及授信业务的外聘中介机构管理办法和我行“授信风险管理操作手册对私分册（第一部分基本制度）”中对合作方的规定执行。第五章 贷款流程第十六条 楼盘准入（一）发放个人房屋贷款前须对楼盘进行准入。楼盘应进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师或资产评估师执业资格的专业人士出具意见书，也可委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。（二）购买的房屋应符合以下基本条件1、现房，指已取得房地产权证（大产证）的商品房；期房，指已取得销售/预售许可证的商品房。楼盘施工进度符合监管部门的相关规定。2、住房楼盘应属于开发手续完备、配套齐全、价格合理且销售前景看好的优质楼盘。车库位应属于独立产权，或非独立产权但可在所购房的房产权利证书中做明确记载且随住房合同配套转让的车库（位）。3、商业用房楼盘应属于位置优良、价格适中，预计销售前景看好的楼盘。所购商业用房应有独立产权，独立式隔间，禁止对非独立隔间的商业用房或以租金返还方式销售的商业用房发放贷款。4、楼盘须与我行经办网点在同一城市或同省地级市市区范围内，长江三角洲地区和珠江三角洲地区可放宽至县级市。（三）期房项目在取得“四证”后，即可对楼盘和开发商进行项目准入及阶段性担保额度核定，审核批准意见中须增加限制性条款。要求楼盘施工进度符合外部监管相关规定并取得商品房预售许可证后，方可对购房人发放个人房屋贷款。第十七条 贷款受理借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：（一）按我行要求填写完成的贷款申请表； （二）依照第六条“借款人须同时具备条件”的规定须提供的相关资料；（三）借款人及其共有人（如有）同意抵押的证明材料；（四）我行要求提供的其他文件或资料。第十八条 贷款调查客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定资料的完整性、真实性、合法性。客户经理必须面谈借款人，充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。贷款调查要点包括以下内容： （一）核实交易背景的真实性，调查商业用房的投资风险。严格核实房产交易真实性；对商业用房贷款，应从商业用房商业氛围、经营前景预测等方面进行调查并撰写单独授信调查报告。 （二）调查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明，审核其家庭资产情况；核查借款人偿还贷款本息的能力，要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应相应的把其债务一并计入。（三）核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库、我行个贷系统，查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况，如借款人在银行的贷款有以下情况之一，且不能提供我行认可的情况说明，则我行不得发放任何贷款。1、现有贷款状态为逾期；2、近2年内有连续逾期90天以上不良记录，或累计逾期记录超过6次；3、信用卡有恶意透支信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元人民币以上（含）。第十九条 贷款审查、审批客户经理经过贷前调查和风险分析，在个贷系统内录入贷款申请信息及个人贷款业务调查表，签署明确意见，并须经经营单位负责人审核同意后提交零售授信中心审查审批。第二十条 签订借款合同根据审批意见，通知借款人、担保人面签相关贷款合同和担保合同，并办妥贷款的抵押或预抵押、保证等担保手续。第二十一条 办理保险和公证手续（一）借款人可自愿选择购买“房贷险”。对于以下出险概率较高的房屋，借款人须购买保险，保险单正本及缴费发票（原件或复印件）由我行代为保管。1、台风、龙卷风高发的沿海地区临海房屋；2、泥石流高发地区的临山房屋；3、砖木结构容易发生火灾的房屋；4、用于储存易燃、易爆等物品的房屋。（二）借款人为港澳台及外籍人士的，须办理强制执行公证或提供一名贷款行所在地年满十八周岁具有完全民事行为能力自然人作为联系人，并在贷款合同中明确约定贷款有关信息在我行送达该联系人时即视同送达借款人。第二十二条 放款条件贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实相应放款条件。（一）办妥正式抵押或预抵押登记手续；或（二）取得抵押或预抵押收件收据，并由我行认可的保证人提供阶段性保证或全程保证担保；或（三）办妥购房合同预售备案登记手续或取得预售备案登记回执，并由我行认可的保证人提供阶段性保证或全程保证担保；或（四）凭网签购房合同并由我行认可