北京紫牛房地产经纪有限公司一、营销安排大纲凭借本地作战优势，售楼处功能与媒体宣扬并用完成基本盘，即福建地区，厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。 巩固基本盘同时优化基地2007年3月1日2007年8月31日协作全国强势媒体宣扬引导，例如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等，打开全国营销渠道。并尽早深化标杆城市北京打通全国营销渠道、深化标杆城市2007年7月1日2007年9月30日作为项目的重点营销市场：上海、香港、台北、太原、哈尔滨等，成立专署营销小组在当地五星酒店设营销点通过特定推介工具，如展板、多媒体楼书等，结合房地产行业知名媒体举办产品峰会及产品推介会，干脆达成产品营销目的。 重点营销市场渗透2007年10月1日2007年12月31日C、大基地包装方案单元示意图会所样板区售楼处小型观景台户外大沙盘项目精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作（由黑狐负责VI部分的整合建议）1919伍、别墅（VIP泊位）一、大定位：主体及精神 1、“3000万以上”演绎商务公馆； 2、国际性高档俱乐部；3、特区“私人”平安性；4、个人商务会所；5、公司性商务会所；6、英式管家；7、配游艇：宴会（舞会），公司（居家）8、可住、可租、可赢利，自用投资两适宜；9、每套都不一样唯一性；10、直升飞机停机坪；11、私人游泳池。二、小定位：功能及配套设施1、 游艇及驾证VS司机；2、 会所功能；3、 B1F负一层商务功能；4、 游艇功能，商务及休闲；5、 代为管理公馆（配套）；6、 代为管理游艇（配套）；7、 可精装修出售（配套）；8、 自动化公馆及装修；9、 HA系统；10、 公馆每套都不一样；11、 公馆及游艇命名；12、 园林小品命名。三、市场切片定位：市场客源选取1、 有闲钱在一亿以上；2、 中国500大名企（中外）；3、 中国1000大富豪（中外）；4、 主要年龄3555岁；5、 有国际观时尚；6、 有企图心再成长；7、 有品位懂生活；8、 近期资产累积快速；9、 喜爱另类张扬；10、 极度精打细算（银贷必备）。投资客商务客置产VS休闲四、产品定位：市场吻合度及产品差异性1、 低自付、高享受（银贷），多功能；2、 量身定做，房子、装修、园林、游艇；3、 有国际级档次会所的别墅；4、 有商务性功能的房子及游艇；5、 代为管理公馆及游艇；6、 有英式管家贵族式服务；7、 每一套内外都不一样，唯一性强；8、 滨海的别墅；9、 远程CCTV的别墅；10、 家务自动化的别墅；11、 附游艇会VIP会籍的别墅；12、 特区、保安、私人领域；13、 私人“快速出国”的别墅；14、 私人游泳池（大海）。五、论证（附加价值）： 和理性及诱因（动机）1、 中国限量滨海“保藏”；2、 VIP会籍的价值；3、 私人“快速出国；4、 游艇价值；5、 特区、私人领域价值；6、 商务的价值；7、 VIP泊位的价值；8、 可出租营利的价值；9、 玩家休闲的价值；10、 免装修工程的价值；11、 量身定做、命名的价值；12、 私人游泳池；13、 游艇驾证。14、六、推出时机须具备条件设计竞赛活动（规划VS装修） 项目大小定位完成； 项目俱乐部定为完成及相关配套完成； 项目建筑规划平、立、外、剖面完成（最少30套方案完成实品屋）； 单项做举办活动完成（设计竞赛）； 项目基础知名度、铺垫完成； 游艇公司进驻； 游艇驾训招开； 销售渠道完成；七、核心竞争力： 直升机出海出国游艇； 国际级俱乐部滨海别墅； 游艇驾证私人游艇； 投资效益商务效益（自用出租两适宜）； 量身定做命名（公馆、游艇）； 封神榜（出书）、出名（反之易出事）； 最好限制单套在500平米以内，总价在1000万以内； 含游艇在1500万以内为最佳，建筑以300平米以内为最佳； 最好每一套别墅内部功能皆不一样，外观也不一样；八、风险提示：1、 可能没有独立土地权约的VIP泊位；2、 售价在2万/以上，总价在1000万/套以上；3、 可否融资在80以上（主名分特别）4、 封神榜出书（出名）易出事。陆、酒店式公寓SOHO：一、大定位： 主体及精神1、 房间装修改变多；2、 各国风格有；3、 休闲度假浓；4、 亦可设点办公；5、 6星级饭店；6、 足可出专书；7、 新投资观念（信托及鉴证）；8、 装修费用、配套费用、设备费用，前期筹备营运打算金；9、 35年大翻新装修缮；10、 专业经营团队；二、小定位： 功能及配套设施1、 最少25000的配套；2、 可容纳3000人会议厅；3、 多功能厅；4、 林肯商务俱乐部（城市俱乐部）；5、 消遣地产；6、 6星酒店；7、 外商俱乐部（联谊会），200300房最佳，本项目为500600间房；8、三、市场切片定位：市场目标客源选取1、 能把买别墅拿来当套房买的人；2、 企业主、企业家；3、 赠品；4、 房地产投资狂热族；5、 豪门其次代；6、 福建省名企；7、 会员卡（例：高尔夫）族；8、 时尚有钱人；9、 短期暴发户；10、 投资客；11、 商务自用。四、产品定位：市场吻合度及产品差异性1、吻合度： 商务功能； 会务功能； 休闲度假； 俱乐部功能； 特区、私人领地； 消遣地产、消遣功能。2、差异性： 酒店式SOHO； 新投资观念； 信托管理； 双俱乐部； 意识性产品； 足可出专书。五、论证（附加价值）： 和理性及诱因（动机）1、 酒店会员卡；2、 城市俱乐部会员卡；3、 信托管理（资金）；4、 812年回本；5、 商务价值；6、 特区、私人领域价值；7、 自住：天数换算；8、 消费折扣实惠；9、 年回收对总投入100万，银行融资（可贷款来买的观念）：6，1.6：100，1.2：100，6：100。10、 两种方案，酒店、SOHO同时出手，战略性；11、 酒店SOHO写字楼，最少要10万经济性。六、推出时机须具备条件：七、核心竞争力： 以城市俱乐部：会议、消遣地产的观念，1万会员5万会费5亿； 以酒店俱乐部观念：20万会费2000名会员4亿；在以上两个角度下，长期回收是可行的，投入是可放手创作的，同时酒店及SOHO的推出在战略上、战术上有其奇妙处两者收一效即可达酒店及城市俱乐部的创建。 本项目唯一缺憾为独立产权变成持分产权之变数； 信托管理、商务价值、双俱乐部、私人特区、外商俱乐部； 6星级酒店最佳投资标地，国际级经营团队； 专书； 812年回本； 1000元180天（360天/500元/天）18万6年回本（经济效益） 月租8000元/月12个月9.6万/年10年10年还本 8000元30天24000元/8000元/月3.3折月租八、风险提示：1、 一般SOHO存在为投资出租。高单价低总价。精装修。小平米数。但一旦单价2万/时，租金是否能跟的上，而值得投资；2、 自用为写字楼办公，或自住一房的SOHO高总价更难成立；3、 为了符合租金，必需是5星级的酒店，并可包租、可自住15天；4、 除了5星级酒店，必需有其他较高的附加值方可出手；5、 以502万/100万（可买别墅了），“反而”应以出售“时段租赁权”，180元/年500元/天9万/年，11年回本99万。附注：酒店式公寓、SOHO同时出手：酒店式公寓SOHO出售时段租赁权2万元/（精装修）前6年6年9.6万57.2万元中6年6年7.2万43.2万元后6年6年6万36万元合计18年共136.8万元协作每年自用12天1000元1.2万18年21.6万消费折数另计会员卡（免年费）20万/卡协作事项合计41.6万元总计178.4万元（自备款30万）VIP泊位的定性及定价思索一、VIP泊位的定性 1、它是360度全海景，附有游艇泊位的高档别墅。2、它可能是私人物业，做为顶级胜利人士的寓所3、它可能是国际五星级酒店的顶级度假别墅，每晚租金8000元起4、它可能是实力品牌企业的顶级款待所5、它可能是游艇狂热者的度假天堂6、它可能是国际游艇玩家的停岸港二、成为商品房的基本条件中国别墅市场已渐渐成熟，市场对商品房一有颠扑不破的认知，必需具备完整的五证及足以让人倾倒的建筑及环境。通常别墅属于现房市场（现房才好卖），样板间的设计与品质将关键的影响看房者的购买信念指数。三、现状与改变1、07年销售期不具备商品房销售相关证照。2、07年施工进度顺当，规模形象透过努力即可建成。3、07年完成样板间至少23栋。4、配套会所结构可完成。5、区域内海水可引入，部分景观可完成。6、国际俱乐会员机制完善，国际联网工作呈现。7、已初步建立全国知名度，须努力完善美誉度。四、初期应变及长期安排1、先卖地上物，不承诺产权2、先卖地上物，承诺产权3、产权有几种形式可选择（甲方与专业律师探讨）4、部分出售属私人物业，配以高档完善服务与管理，部分出售产权，回租，属酒店经营的顶级度假别墅，业主享有增值、分红及每年运用天数（免费）五、价格1、在完成单体细部方案及装修标准后，客观订定。2、价格策略按地产专业及市场规律分阶段操盘。3、分有产权、无产权两阶段收费，同时必需赐予非常充分的保障及赎回机制。4、高档别墅不具有明显的比价效应，但品质与价值是肯定挂钩的。顶级客层阅历丰富，将实行一分品质一分价的原则，加上大规模的整体价值烘托来面对。预约、营销别墅的基础要件1、 企业、集团公司基本包装2、 游艇码头、港务的管理公司3、 酒店的管理公司4、 物业管理公司5、 建筑规划的公司6、景观设计的公司7、灯光造景工程的公司8、游艇设计生产的公司9、企划及营销公司进驻，并完成筹备期工作。10、接待中心完成：泛指内外接待中心（含小会所）11、基础企划、营销、广告、媒体、执行具共识“合同”并以完成打底铺垫工作。例：基本印刷品等12、别墅区可先划定部分小区，先2030