物业经营管理精讲班第1讲讲义2物业经营管理精讲班第2讲讲义5物业经营管理精讲班第3讲讲义12物业经营管理精讲班第4讲讲义15物业经营管理精讲班第5讲讲义21物业经营管理精讲班第6讲讲义25物业经营管理精讲班第7讲讲义27物业经营管理精讲班第8讲讲义28物业经营管理精讲班第9讲讲义29物业经营管理精讲班第10讲讲义29物业经营管理精讲班第11讲讲义32物业经营管理精讲班第12讲讲义34物业经营管理精讲班第13讲讲义36物业经营管理精讲班第14讲讲义40物业经营管理精讲班第15讲讲义40物业经营管理精讲班第16讲讲义43物业经营管理精讲班第17讲讲义49物业经营管理精讲班第18讲讲义57物业经营管理精讲班第19讲讲义67物业经营管理精讲班第20讲讲义71物业经营管理精讲班第21讲讲义76物业经营管理精讲班第22讲讲义81物业经营管理精讲班第23讲讲义90物业经营管理精讲班第24讲讲义100物业经营管理精讲班第25讲讲义107物业经营管理精讲班第26讲讲义113物业经营管理精讲班第27讲讲义121物业经营管理精讲班第28讲讲义127物业经营管理精讲班第29讲讲义135物业经营管理精讲班第30讲讲义141物业经营管理精讲班第32讲讲义148物业经营管理精讲班第33讲讲义154物业经营管理精讲班第34讲讲义158物业经营管理精讲班第35讲讲义167物业经营管理精讲班第36讲讲义172物业经营管理精讲班第37讲讲义178物业经营管理精讲班第1讲讲义物业经营管理的内涵 第一章 物业经营管理概述 一、内容提要：1、物业经营管理的概念 2、物业经营管理的层次与工作内容 二、考试的目的和要求：本局部考试的目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。 考试的根本要求： 掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系 熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系 第一节 物业经营管理的概念 随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理效劳，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。 企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，有着至关重要的影响。因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮演着越来越重要的角色。 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、本钱控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。 由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 物业经营管理活动的管理对象 二、物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益. 写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室局部和公用局部(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 1甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量到达或超过有关建筑条例或标准的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理效劳，包括24小时的维护、维修及保安效劳。 2乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量到达有关建筑条例或标准的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 3丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或标准的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比拟困难。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的效劳、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 (二)零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型： 1区域购物中心 区域购物中心(ShoppingMall，有译为“摩尔)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万平方米以上，有效商业效劳半径可到达200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、效劳、旅游观光)的需求。 因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。 2市级购物中心 市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，效劳人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车效劳中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所效劳的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。 3地区购物商场 地区购物商场的建筑规模一般在13万平方米之间，商业效劳区域以城市中的某一局部为主，效劳人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。 4居住区商场 居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业效劳区域以城市中的某一居住小区为主，效劳人口15万人，年营业额在300010000万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。 5邻里效劳性商店 这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面积者居多，效劳人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 6特色商店 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或效劳的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物效劳的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业效劳半径、效劳人口、年营业额等差异较大。 除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业根本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一局部。 (三)出租型别墅或公寓 1别墅 别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比拟高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。 中国人的别墅概念跟欧美兴旺国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅(House)与别墅(Villa)是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念那么属于浪漫生活。 2公寓 公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中