三明市区区房地产产交易指指导价格格第一章 适用范范围、制制定原则则和制定定方法一、适用用范围1、本指指导价格格适用于于三明市市区城市市规划区区范围内内国有土土地上的的房地产产交易价价格参考考。2、本指指导价格格是三明明市区内内各地段段等级、各各类房屋屋的交易易价格行行情，可可作为市市区内不不同地段段等级、不不同类型型房地产产买卖、转转让、赠赠与、交交换等交交易行为为发生时时，衡量量交易当当事人的的申报价价格、成成交价格格或评估估价格的的高低提提供课税税价格参参考；也也可作为为房屋拆拆迁当事事人在协协商货币币补偿金金额或产产权调换换房屋价价格时提提供协商商依据和和价格参参考。当当事人对对执行指指导价格格有异议议或协商商不成的的，应委托具具有房地地产价格格评估资资质的专专业机构构通过评评估确定定房地产产价格。3、政策策性住房房（包括括房改房房、集资资建房和和经济适适用住房房）的定定价按照照国家、省省、市有有关规定定执行，不不适用本本指导价价格，但但政策性性住房在在二级市市场进行行交易时时适用本本指导价价格规定定。4、利用用本指导导价格确确定具体体房地产产的价格格时，应应结合附附图综合合使用、配配合进行行，按照照不同地地段等级级，不同同的房地地产分类类，确定定房地产产的基本本价格，并并根据具具体房地地产的不不同状况况，选用用相应的的修正系系数进行行综合修修正，最最后得出出具体房房地产的的指导价价格。5、本指指导价格格可作为为消费者者、投资资者及其其它需了了解三明明市区房房地产交交易市场场与交易易价格行行情的群群体提供供参考。6、本指指导价格格应根据房房地产交交易市场场的变化化、变动动情况进进行修正正和调整整，每年年定期公公布不同同地域、不不同用途途、不同同结构的的各类房房屋的指指导价格格，并以以最新公公布的指指导价为为准。二、制定定原则按照交易易指导价价格的服服务目的的，本指指导价格格中涉及及的基本本价格确确定、区区域划分分、影响响因素选选择及其其他评估估操作规规定，遵遵循以下下原则：1、一般般性原则则即按照一一般价格格原则确确定各类类型房地地产的基基本价格格，对具具体某一一房地产产的交易易评估价价格由一一个基本本价格加加各类调调节系数数形成，基基本价格格选取的的是某一一区域中中的中间间价格或或平均价价格，并并以此来来作为某某一类型型房地产产的基本本价格。2、主导导因素原原则房地产价价格的影影响因素素，既有有宏观政政治、经经济因素素，也有有中观的的区位、环环境因素素和微观观的结构构、朝向向、楼层层和成新新等因素素，但在在交易指指导价格格制定过过程中只只考虑其其中的主主要因素素。3、定量量操作原原则在影响房房地产的的微观因因素中，有有些因素素对房地地产价格格的影响响也比较较明显，但但不易定定量操作作，本指指导价格格中未考考虑难以以定量因因素的影影响程度度和区别别。4、相对对完整性性原则在区域级级别划分分中，为为保持地地域的相相对完整整性，基基本按照照连续完完整的道道路或其其他大型型地标性性建筑物物作为界界线划分分，因此此对大块块区域涉涉及等级级归类时时，按多多数原则则和主导导原则确确定。5、适度度前瞻性性原则本指导价价格制定定过程所所凭借的的依据立立足于现现状房地地产交易易数据，同同时也适适当考虑虑已经表表现出来来的某些些发展趋趋势分析析材料，并并在现状状资料分分析的基基础上对对这些因因素按其其对房价价的影响响趋势作作了适度度前瞻分分析。三、制定定方法本指导价价格制定定时按照照基本价价格制定定和调节节系数确确定来分分别进行行。主要要方法是是：首先先分析地地域分布布规律，确确定地域域分级；其次是是研究区区位因素素以外的的房屋结结构类型型、楼宇宇档次等等主导因因素，并并按照区区位和结结构类型型、楼宇宇档次等等划分基基本房地地产类型型；接着着是计算算这些类类型相对对应的基基本价格格；最后后是分析析基本价价格之外外的房价价影响因因素，并并对确定定这些因因素对房房价的具具体影响响程度，由由此确定定具体房房地产的的交易指指导价格格。按照物业业类型的的不同，本本指导价价格将其其主要分分为住宅宅、别墅墅、商场场店面(商业用用房)、办办公写字字楼、车车库车位位(含摩摩托车位位)和仓仓库厂房房六类物物业，并并按照商商品房和和自建房房、一手手房和二二手房的的区别分分别确定定指导价价格。对对各类物物业基本本价格的的确定方方法，商商品房以以市场比比较法作作为主要要的方法法；自建建房以成成本法作作为主要要的定价价方法。市市场法所所依据的的资料为为三明市市区房地地产交易易登记中中心20006-20007年两两年间登登记的交交易资料料作为数数据样本本，成本本法则参参照三明明市区土土地基准准地价结结合已公公布的房房屋建安安造价综综合确定定。第二章 住宅交交易指导导价格住宅交易易指导价价格=基基本价格格1+基基价调整整系数1+因因素调整整系数成新率率一、基本本价格的的确定与与取值（一）基基本价格格表（价价格单位位：元/平方米米）地段级别别等级一级二级三级四级五级结构类别别类别一类二类三类一类二类高层框架架一等43000390003500032000多层框架架一等40000360003300028000230001800013000混合结构构一等38000340003000025000200001600011000900二等35000320002900024000190001500010000800三等340003100028000230001800014000950750四等3000027000220001700013500900700砖木结构构一等210001650013000850650二等1600012500800600（二）结结构分类类说明:结构分类类特征说明明高层框架一等该类房屋屋主要分分布于市市区中心心地域内内，以单单体筑居居多，多多数兴建建于20000年年后，其其层数一一般在十十层以上上，房屋屋建设标标准较高高，具有有普通国国产电梯梯和较完完善的物物业管理理。多层框架一等我市现行行住宅小小区的主主要结构构形式，多多数兴建建于955年以后后，层数数一般为为八层左左右，不不带电梯梯，但留留有电梯梯井。该该类房屋屋主要特特点为全全框架结结构形式式，单体体建设水水准较高高，小区区的配套套设施较较完善，绿绿化水平平较高且且有一定定特色，物物业管理理水平较较好。底底层多为为店面，在在非住宅宅区内时时二三层层以写字字楼居多多。混合结构一等多数兴建建于900年代初初中期，层层数一般般在六至至九层，不不带电梯梯，亦未未留电梯梯井。该该类房屋屋主要特特点为基基础、底底层或二二三层为为框架、承承重柱性性质，其其余为带带有构造造柱的砖砖混结构构形式，也也称为半半框架结结构房屋屋。单体体建设水水准一般般，小区区的配套套设施相相对完善善，物业业管理水水平较差差，多数数仅停留留在卫生生、值班班管理方方面。底底层多为为店面，二二三层以以住宅居居多，但但也有少少量是写写字楼。二等多数建于于80年年代中后后期，层层数一般般在六层层左右。该该类房屋屋主要特特点是带带有构造造柱的砖砖混结构构形式，单单体建设设水准一一般，小小区的配配套设施施除成片片小区外外，其余余均相对对较差，物物业管理理水平较较差。底底层除沿沿街外，一一般均为为住宅，但但近年也也有少量量改造为为店面使使用。三等多数建于于80年年代初期期，层数数一般在在3-44层左右右。该类类房屋主主要特点点是红砖砖结构，凝凝泥土或或条石基基础，单单体建设设水准较较差，小小区的配配套设施施较差，一一般较少少有正规规的物业业管理。此此类房屋屋多为原原企事业业单位公公房及自自建房。四等多数建于于80年年代初期期，层数数一般在在1-22层左右右。该类类房屋主主要特点点是红砖砖结构，条条石，毛毛石或砖砖砌基础础，单体体建设水水准差，小小区的配配套设施施差，一一般没有有正规的的物业管管理。此此类房屋屋多为原原企事业业单位公公房及自自建房。许许多正面面临拆迁迁改造中中。砖木结构一等成新度较较高，能能正常使使用，现现存旧房房的主要要结构形形式，水水电管线线往往为为外露明明线。二等多为自建建房屋，由由于地处处城市规规划区死死角处难难于改造造，以现现状使用用。（三）地地段分类类：1、一级级地段：（1）一一类区：包括由由梅列区区江滨路路、东新新三路、新新市北路路所围成成的大区区域范围围；高岩新新村、麒麒麟新村村、绿岩岩路以南南的绿岩新新村等。（2）二二类区：包括由由梅列区区江滨路路、东新新三路、新新市北路路、东安安路所围围成的大大区域范范围及与与绿岩路路以北的的绿岩新新村、沪沪明新村村等；三三元区由由青年路路、崇荣荣路、二元路、新新市南路路围成的的区域范范围。（3）三三类区：包括由由梅列区区东安路路、新市市北路、东东新五路路、江滨滨路所围围成的区区域范围围；三元元区由沙沙洲路、新新市南路路、青年年路、崇崇荣路所所围成的的区域范范围；由由二元路、新新市南路路、建新新路、崇崇荣路围围成的区区域范围围。2、二级级地段：（1）一一类区：包括由梅梅列区江江滨路、东东新六路路、新市市北路、东东新五路路所围成成的区域域范围及及其周边边地区，丹丹蓉新村村、三明明学院师师范学校校及聋哑哑学校周周围的麒麒麟新村村等；三三钢范围围内青山山一、二二、三村村；列西西西江滨滨北路及及工业北北路所围围成的区区域范围围；三元元区建新新路、新新市南路路、下洋洋二路、中中山路所所围成的的区域范范围；由由沙洲路路、崇荣荣路、建建新路、中中山路围围成的区区域范围围；新亭亭路至新新泉路之之间的新新市中路路东侧范范围；下下洋索桥桥至列东东大桥之之间工业业中路东东侧范围围；芙蓉蓉新村、泰元花园、金鑫花园、翁墩新村、明珠花园、永兴花园、文笔花园、三明一中周边。（2）二二类区：包括三钢钢范围内内群英一一、二、三三村；翁翁墩新村村；三元元区西客客站至水水果批发发市场之之间工业业中路东东侧范围围；铁路路新村片片区；三三化范围围内住宅宅；东霞霞新村及及富兴堡堡派出所所以南的的城区范范围；富富文新村村至富兴兴堡小学学之间的的富兴堡堡范围；红印山山范围、省省安经济济适用房房；新市市南路东东侧未列列入上述述范围内内的房产产。3、三级级地段：包括梅列列区国道道东侧碧碧口大桥桥以北住住宅片区区；三元元区金鑫鑫花园以以南台江江片区；富兴堡堡小学以以东、以以南范围围。4、四级级地段：包括陈大大、莘口口、荆东东中心区区域。5、五级级地段：包括：港港塔路、长长安路以以西范围围；荆西西街道；城市规规划区内内除上述述范围外外。二、基价价调整系系数的确确定基价调整整系数=1+自自建房调调整系数数+二手手房调整整系数1、自建建房调整整系数地段级别别一级二级三级四级五级地段类别别一类二类三类一类二类调整系数数-15%-15%-15%-13%-11%-10%-8%-8%说明：对对砖木结结构及混混合结构构三、四四等的房房屋，由由于建设设年代多多为八十十年代以以前，所所以自建建房与原原有