.wd.南海黄岐泌冲岗工程可行性研究报告深圳市万科房地产广州工程开展部Monday,November 11, 2002目 录第一局部 工程概况一. 宗地现状1 地理位置2 地块四至3 地形地貌4 地质条件5 工业现状6 路网现状.二 大市政和社区配套一、大市政配套现状1 道路交通状况2 水、电、气3 通讯二、社区配套现状1 学校2 医院3 公交第二局部 法律及政策性风险1 土地使用权现状2 用地规划手续3 合作方式 联合竞买 权益转让 工程公司4 风险分析 竞买实现 权益转让 规划要点 用地年限第三局部 规划要点分析第四局部 市场分析及工程定位一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点二. 工程所在区域特点及工程个性三. 区域市场分析1. 区内现有住宅工程2. 潜在市场竞争分析四. 本案辐射范围及其市场特征1. 辐射范围2. 辐射范围市场特征五. 工程定位1. 客户定位2. 产品定位3. 价格定位第五局部 投资收益分析一. 经济指标1. 平均售价测算2. 本钱费用测算3. 地价与容积率4. 本钱水平 建造本钱 完全本钱5. 利润测算二. 税务分析三. 开工及销售安排1. 工程施工安排2. 销售进度安排四. 资金流量五. 盈亏平衡点分析1. 保本售价2. 保本销量 3. 工程完全投资保本销售六. 敏感性分析1. 销售均价变化的影响2. 单位本钱变化的影响3. 容积率变化的影响七. 投资分析结论：第六局部 工程综合评价第一局部 工程概况一、宗地现状1地理位置泌冲二小广州市中学生劳动技术学校明辉滕厂检察院培训中心广东现代俊惠学校黄岐高级中学钟村南光树脂制品海北变电站南方制版厂南海市黄岐区泌冲岗工程与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积438238平方米约657亩。l 地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米约300亩，目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂约占150亩。l 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。2地块进深示意及四至890m650m东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸工业开发区，西至宽约25米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。地块西至道路 地块南至道路地块西北角边界道路3. 地形地貌地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部最大标高落差约34=42-8米，西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线另外，地块边缘有两条架空高压220KV和110KV输电线通过，对景观有一定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。4地质条件依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析：地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。5周边工厂现状本地块边现存的咏昱金属制品位于地块西公路对面20米处及南方制版位于地块南对面的工业开发区内35米处，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。咏昱金属制品 南方制版6. 进入地块沿途现状.从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块，到达地块南部约2.2公里，约三分钟的车程。从广州进入地块的沿途现状三 工程周边的社区配套情况a. 大市政配套现状1道路交通状况与广州市之间的交通：路径一：黄岐工程虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。自黄岐工程出发，三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州的环城高速公路收费通道，可以非常快捷地到达广州市内的任何地点。路径二：经金沙洲大桥(糖厂大桥,现已修至距地块三公里处增槎路，5分钟车程即可到达内环路的西场立交，由此立交便进入了四通八达的立体交通网，如内环路、东风路、中山路等，20分钟内即可到达市中心区内任何一点。从本工程穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达的立体交通网。工程所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间的交通：路径一：地块西部，有一条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。工程所在地12分钟车程通往里水镇5分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。自本工程出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。路径二：从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。2水目前南海桂城自来水公司直径0.2米给水管已铺至地块西南角，供给量充足。另外，原开展商在地块商住开发区内打井13眼，井深110米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用的可能性。原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，开展商现还须投资建小型污水处理厂本钱测算中已考虑投资290万元，污水排放须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间的交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。3电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供给整个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块400米外的110KV高压电力线接入来提供区内电力。本钱测算中考虑投资58万元4煤气工程所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，开展商只须投资建造两个瓶组站40万元。而且，目前南海市政府已将煤气管道的铺设工程列为市政府重点工程。5通讯目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进展通讯根基设施的建设，开发商无需额外投资。根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市的 ，而且，现在地块边的广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用的都是广州市的 。因而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该可以装设双线 。（b） 社区配套现状1 教育： 地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。还有，距地块20米远的广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全、环境幽雅，可考虑联合办班。 黄岐高级中学 泌冲第二小学广州现代俊慧学校 广州中学生劳动技术学校2. 医疗：现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的区级医院南海黄岐医院。 进入广州老三区后则可享受广州市优越的医疗条件。3、公交系统：南海市内有10路公共汽车通达距小区西部约100米远的泌冲，广州市内276路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站距小区约300米。开展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。 第二局部法律及政策性风险分析一、土地使用权现状（一） 土地使用权人：广东南海南兴工贸。n 土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十年，至今已过近9年。n 欠债败诉，法院强制拍卖n 广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二、合作方式：一联合竞买：由万科与南桂公司联合竞买本工程地块。投资及收益的分配比例为南桂公司10，万科90。付款安排：n 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的20%含乙方支付首期成交价款；n 确认书鉴证之日起第3个月内，支付乙方应付总额的30%；n 确认书鉴证之日起第4个月内，支付乙方应付总额的50%。但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承当，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方的权益转让款。（二） 权益转让：联合竞买成功后，南桂公司将其在本工程地块中拥有的10的权益转让给万科，并取得权益转让款。1) 权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按每亩人民币180,000元为标准计算的总额，扣除实际拍卖成交价及18.38的税费含拍卖手续费、契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取的其他税费，含4%拍卖佣金后剩下的余额局部；全部税费明细：甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。2) 权益转让方式：1. 优选“直接转让方式n 联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块100的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。n 付款安排：1、 甲、乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户的申请获得批准后，万科支付转让总价的20，作为首期款；2、 第二次付款：在满足以下条件下，乙方支付转让总价的30%：n 拍卖地块100%的土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证等法律文件的办理；n 本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。n 转让总价的余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每月月末付款一次。n 乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发本钱的合法票据。2. 次选“工程公司股权转让方式n 南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的工程公司南海万科房地产暂定名，南桂公司占10%股权，万科占90%股权。南桂公司将其10%的股权转让给万科下属公司。n 付款安排：1、 第一次付款：本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价的10%；2、 第二次付款：工程公司营业执照取得后，支付转让总价的10%；3、 第三次付款：甲方持有的工程公司10%股权转让给乙方的转让协议签署并公证后，支付转让总价的10%；4、 第四次付款：工程公司股权转让的工商变更登记完成后，支付转让总价的20%；5、 第五次付款：在第四次付款完成后的次月，开场支付转让总价另外50%的款项，付款期为6个月，分6次等额支付，每月月末支付一次。乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发本钱的合法票据。每次付款至少间隔半个月。三、“市政配套及“土地使用期限起算日期的变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成工程地块的市政配套，并负责向有关政府主管部门申