房地产开开发流程程草案可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工 程 建 设 阶 段前 期 准 备 阶 段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办预售许可证综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策第一篇 可行性研研究及项项目决策策阶段一、 工作流程程获取土地地市场项项目信息息后，经经董事会会批准初初步立项项后，可行性性研究按按5个步骤骤进行：1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报告，报董事会决策公司董事事会通过过后，批准准正式立立项，项项目进入入前期开开发阶段段，积极极筹备有有关获取取土地使使用权的的有关工工作。二、 工作所需需时间：按照普通通招拍挂挂程序，从发布布公告之之日起计计算，共共需要时时间300天。三、 工作所需需费用：参照彩石石山庄项项目开发发策略研研究，费费用约440万元元。第二篇 前期准备备阶段第一章 获取土地地使用权权一、国有有土地使使用权招招拍挂牌牌流程图图1、获取土地出让信息2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税7、办理土地登记手续二、工作作内容国有土地地使用权权出让挂挂牌（一）工工作内容容1、获取取土地挂挂牌出让让公告信信息从报纸和和网络等等媒体获获得国有有土地挂挂牌出让让公告2、公司司决策公司研究究确定参参加竞买买土地事事宜。3、提交交竞买申申请1、向市市国土局局购买挂挂牌出让让文件。2、持国国有土地地使用权权竞买申申请书、营业执执照副本本、法定定代表人人身份证证明书、法定代代表人身身份证及及复印件件，授权权委托书书、代理理人身份份证和复复印件，向市国国土局提提出书面面申请。3、缴纳纳竞买保保证金。（依据据公告保保证金数数额缴纳纳）4、提交交挂牌价价格进入挂牌牌期。在在挂牌期期限内，需摘牌牌者提交交摘牌价价格。5、签订订成交交确认书书1、在挂挂牌公告告规定的的截止时时间，最最高应价价或报价价人为竞竞得人。2、竞得得人与出出让人当当即签订订成交交确认书书。3、挂牌牌活动结结束，出出让人将将挂牌出出让结果果在土地地有形市市场或者者指定的的场所、媒介发发布公告。6、签订订出让合合同缴纳纳成交价价款及契契税1、竞买买人竞得得后，凭凭成交交确认书书，竞竞得人与与市国土土局签订订国有有土地使使用权出出让合同同。2、在成交确确认书国有有土地使使用权出出让合同同中约约定的期期限内缴缴纳成交交价款及及契税。7、办理理土地登登记手续续根据成成交确认认书、国有有土地使使用权出出让合同同及成成交价款款及契税税缴纳发发票，申申请土地地登记，领取国有土土地使用用证。（二）挂挂牌的时时间估算算1、公告告：200天2、公司司研究决决策：119天内内（公告告确定交交申请截截止日前前）3、提交交竞买申申请：220天内内或公告告限定的的时间。4、提交交挂牌价价格: 10天天或公告告确定的的时间。5、摘牌牌成交结结果发布布公告：10天6、签订订出让合合同：（1）成交确确认书签订后后30内。（2）缴缴纳成交交价款及及契税：合同约约定时间间内。 7、办理土土地登记记手续：15天以上时间间共计约约2个半月月内（三）挂挂牌的相相关税费费1、缴纳纳保证金金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交交价款：实际摘摘牌价格格。3、契税税：成交交价款的的3%。4、土地地登记费费：每平平方米约约0.11元。国有土地地使用权权招标（一）工工作内容容1、获取取土地招招标出让让公告信信息从报纸和和网络等等媒体获获得国有有土地招招标出让让公告2、公司司决策公司研究究确定参参加竞买买土地事事宜。3、提交交投标申申请1、购买买土地出出让招标标资料。2、提交交投标申申请书、营业执执照副本本、房地地产开发发资质证证明（另另有规定定除外）、法定定代表人人身份证证复印件件（或授授权委托托书、委委托代理理人身份份证复印印件）办办理投标标申请。3、缴纳纳投标保证证金。4、制作作标书、投标1、根据据投标文文件的规规定制作作标书2、在投投标截止止时间前前投标3、出让让人组织织开标5、签订订成交确确认书1、竞标标人中标标后与市市国土局局当即签签订成交确确认书2、出让让人将投投标出让让结果在在土地有有形市场场或者指指定的场场所、媒媒介公布布。6、签订订出让合合同缴纳纳成交价价款及契契税1、中标标人凭成交确确认书与市国国土局签签订国国有土地地使用权权出让合合同。2、在成交确确认书国有有土地使使用权出出让合同同中约约定的期期限内缴缴纳成交交价款及及契税（契税为为成交价价款的33%）。7、办理理土地登登记手续续根据成成交确认认书、国有有土地使使用权出出让合同同及成成交价款款及契税税缴纳发发票，申申请土地地登记，领取国有土土地使用用证。（三）、招标的的时间估估算1、公告告：200天2、公司司决策：19天内内（公告告确定交交申请截截止日前前）3、提交交投标申申请：公公告期220天内内4、制作作标书、投标: (1)在在投标截截止时间间前投标标（公告告确定的的期内）。(2)开开标期限限：出让让人另行行发布公公告5、签订订成交确确认书：（1）开开标当日日签订（2）出出让人对对中标出出让结果果公告：10天6、签订订出让合合同：（1）成交确确认书签订后后30内。（2）缴缴纳成交交价款及及契税：合同约约定时间间内。 7、办理土土地登记记手续：15天以上时间间共计约约2个半月月内（四）、招标的的相关税税费1、缴纳纳保证金金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交交价款：实际中中标价格格3、契税税：契税税为成交交价款的的3%4、土地地登记费费：每平平方米约约0.11元。国有土地地使用权权出让拍拍卖（一）工工作内容容1、获取取土地拍拍卖出让让公告信信息从报纸和和网络等等媒体获获得国有有土地拍拍卖出让让公告2、公司司决策公司研究究确定参参加竞买买土地事事宜。3、提交交拍卖申申请1、购买买土地拍拍卖出让让资料。2、提交交竞买申申请书、营业执执照副本本、房地地产开发发资质证证明（另另有规定定除外）、法定定代表人人身份证证复印件件（或授授权委托托书、委委托代理理人身份份证复印印件）办办理竞买买申请。3、缴纳纳保证金金。4、参加加拍卖竞买人现现场参加加拍卖。5、签订订成交确确认书1、拍卖卖成交后后竞买人人与市国国土局当当即签订订成交确确认书2、出让让人将拍拍卖出让让结果在在土地有有形市场场或者指指定的场场所、媒媒介发布公告。6、签订订出让合合同缴纳纳成交价价款及契契税1、成交交竞买人人凭成成交确认认书，签订国有土土地使用用权出让让合同。2、在国有土土地使用用权出让让合同中约定定的期限限内缴纳纳成交价价款及契契税。7、办理理土地登登记手续续根据成成交确认认书、国有有土地使使用权出出让合同同及成成交价款款及契税税缴纳发发票，申申请土地地登记，领取国有土土地使用用证。（三）、拍卖的的时间估估算1、公告告：200天2、公司司决策：19天内内（公告告确定交交申请截截止日前前）。3、提交交拍卖申申请：220天内内（公告告期内）。4、参加加拍卖:公告规规定的时时间参加加拍卖。5、签订订成交确确认书：拍卖成成交当即即签订。6、签订订出让合合同：（1）成交确确认书签订后后30内。（2）缴缴纳成交交价款及及契税：合同约约定时间间内。 7、办理土土地登记记手续：15天以上时间间共计约约2个半月月（四）、拍卖的的相关税税费1、缴纳纳保证金金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交交价款：实际拍拍卖价格格3、契税税：契税税为成交交价款的的3%4、土地地登记费费：每平平方米约约0.11元。第二章 项目立项项一、 工作流程程图：编制可行性研究报告区发改委投资科审查窗口受理地震局执法支队环保局监督管理处发改委投资处合格立项根据意见做环评环评中心窗口环保局监督管理处环评批复二、 主要工作作内容1、 编制项目目可行性性研究报报告：可行性研研究的根根本目的的是实现现项目决决策的科科学化、民主化化，减少少或避免免投资决决策的失失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。可行性研研究的主主要内容容有：(1)项项目概况况；(22)开发发项目用用地的现现场调查查及动迁迁安置；(3)市场分分析和建建设规模模的确定定； (4)规规划设计计影响和和环境保保护;(5)资资源供给给及资本本运作方方案；(6)环环境影响响和环境境保护；(7)项目开开发模式式、组织织机构、岗位需需求、管管理费用用的研究究；(88)开发发建设节节点计划划；(99)项目目经济及及社会效效益分析析；(110)结结论及建建议。2、 申请立项项所需要要提报的的资料：(1)土土地成交交确认书书、土地地出让合合同(22)申请请报告（可行性性研究报报告，44份，发发改委22份，环环保局、地震局局各一份份）(33)自有有资金证证明（银银行出具具：自有有资金占占总投资资的355%，如如成交确确认书收收据金额额达到，则不必必银行出出具）(4)招招标计划划（1份，发发改委窗窗口领取取）(55)书面面申请（2份）(66)营业业执照副副本（发发改委22份）(77)项目目所在区区发改委委审批意意见（22份，报报区发改改委资料料：可可行性研研究报告告书面面申请项目所所在区发发改委所所需其他他资料）（8）报环环保局资资料（土地成成交确认认书、土土地出让让合同项目书书面申请请营业业执照，1份地地图1张，简简单标示示出项目目所在位位置可可行性研研究报告告）（99）报地地震局资资料（可行性性研究报报告项项目书面面申请）（100）房地地产企业业开发资资质（44份，发发改委22，环保保局、地地震局各各一份。）以上资料料一式两两份，均均报发改改委窗口口，报环环保局、地震局局资料由由发改委委接收后后统一分分发，110个工工作日内内办理完完毕。环环保局受受理之后后，由监监督管理理处决定定项目是是否做环环评、做做哪个种种类的环环评，出出具审查查意见（即立项项回函），监督督管理处处处长签签字、分分管领导导签字，5个工作作日内办办理完毕毕，送至至窗口。地震局局窗口受受理发改改委立项项联系函函后，转转到地震震局执法法支队，由执法法支队出出具初步步审查，