策划论坛返回 发表时间： 2003-04-10 作者： 【杨宝民】 文章主题： 国际健康养生园策划方案 内容： 深圳东部假日海景家园暨 国际健康养生园策划方案 未经本人许可不得抄袭转载 承接大型房地产及健康养生会所项目策划 本人完成国内第一个海水健康保养中心策划方案欢迎地产公司合作 电子邮件:hcy71420szonline.net 电话:13823509154 研究员：杨宝民 2003年3月日 目 录 一、 项目地理位置及特点 二、 中国房地产发展现状及突破口 三、 深圳老龄住宅市场及度假市场需求研究 四、 中国老板阶层健康状况及休闲娱乐市场研究 五、 深圳5000年健康养生文化 六、 健康养生理念房地产项目的实例 七、 海景金色家园建筑规划方案 八、 深圳国际健康养生园的理念设计 九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划 十、 深圳国际健康养生园的项目设置规划设想 十一、 深圳国际健康养生园的服务体系 十二、 深圳国际健康养生园的知识产权保护及品牌输出 十三、 项目投入产出分析估算 十四、 项目建议结论 摘要： 假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。 中达集团计划在这里兴建度假村及老年公寓。 深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑，对东部项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。 根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置及自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游及住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。 在度假村中设立深圳国际健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充分利用深层海水及普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，填补我国海洋文化的空白。 建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。 一、 项目地理位置及特点 假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。大鹏半岛位于深圳市东部，毗邻香港，东濒大亚湾，有31公里的蔚蓝海岸和天然良港，自然景观优美，是名副其实的黄金海岸。 假日海景家园总占地面积30万平方米，规划酒店建筑面积5万平方米，公寓式住宅及别墅群建筑面积25-30万平方米。 本项目远离市区，距离市区50多公里，离大亚湾距离较近。新建成的深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在2003年10月前通车，高速公路已经为本项目留有出口。本项目度假区可及小梅沙、大梅沙度假旅游区、盐田港和龙岗区高新技术产业带相连，及市中心距离为半小时车程，有充足的客源保证。 葵涌发展前景广阔，有着丰富的土地、海洋和旅游资源，是深圳市政府规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区，是深圳未来十五年的重点开发区，随着东部沿海高速公路的建成开通，将给葵涌带来一次新的发展机遇。 图1项目位置图 葵涌镇旅游资源丰富，东江纵队司令部位于土洋村，东江纵队北上纪念亭位于本项目区域，依山傍海，沙滩细软，适合发展旅游业。 图2东江纵队司令部旧址 图3 东江纵队北上纪念亭 假日海景家园三面环海，用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、山谷、山峰一应俱全，地形地貌独具特色，现有树木和野草，随着添土抬高地面，绿化条件更加理想。本项目符合深圳旅游区规划发展纲要和大鹏半岛旅游区总体规划。 本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标，本项目老年公寓及度假别墅以及配套五星级海景酒店项目，将填补深圳东部旅游、房地产的空白，有益于打造深圳东部海岸新景观，具有广阔的市场前景。 二、 中国房地产发展现状及突破口 中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，地步第一级从本地市场开始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了3亿销售额的佳绩。碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊等进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营的康庄大道，例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参及策划碧桂园，给你五星级的家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏。 从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。 我们分析购买别墅的主要人群是成功人士，他们为了事业的成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级。别墅在人们眼中，它不仅是住房，更是身份及社会地位的象征。 经过20多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中，但是大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充满的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真。 健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。 杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索，运用知识集成策划理论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。 该课题提炼中西健康文化及知识，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。 结合中达集团东部项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑深圳东部项目得具体特点，进行针对性策划。 三、 深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究 及世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，到2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.9亿人，约占7%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上的老人1.91亿。至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达到287亿。二是老年住宅设施差，急待完善。 1998年，我国老年人口为1.24亿，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。 银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院及养老院模式。 深圳虽然是“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上的人口为7.8万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人们的关注。深圳特区已经成功走过20年的历程，第一代创业者已经有相当一批退休人群，许多中年人已经事业有成，将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚，为内地父母购买住房来深圳定居也成为潮流。 以深圳万科四季花城为例，从内地来深圳老年人占有相当大的比例。 香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人缺乏空气清新，环境优美，活动地域开阔的老人社区。 纵观目前比较平谈的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。 根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售及出租服务相结合,开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导，争取开发的优惠政策。 四、 深圳老板阶层健康状况及休闲娱乐、度假市场分析 1.深圳老板阶层健康状况及娱乐方式变迁 深圳第一代老板 类别 娱乐方式 本地农民，依靠炒卖土地发财，建农民房出租成为百万富翁。 去豪华