科技创新大厦营销推广方案目录第一局部 合肥商业写字楼开展综述 3 第二局部 工程所处市场环境分析 28 第三局部 竞争性个案楼盘分析 34第四局部 合肥商业办公楼开展趋势预测 60第五局部 工程 SWOT 分析 64第六局部 工程功能和形象定位 76第七局部 工程客户群体定位第八局部 工程营销策略 85第九局部 广告推广及媒介组合策略 90 第十局部 营销执行策略 98第十一局部 推广相关建议及工作方案表 102一、写字楼开展阶段划分合肥市写字楼开展时间较晚， 从九十年代初期开场才有真正意义上的写字楼， 且开展的起点 低。进入 90 年代后期，合肥市写字楼开展由初期品质较低的办公写字楼逐渐开展成为具备 初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的开展大致经历了以下几个阶段： 时间年 写字楼工程 合肥经济开展描述8090年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿 都商城、建工大厦、国信大厦 开展较为缓慢第一阶段： 分析：此阶段写字楼绝大局部都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主 ,多余局部对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这 批写字楼物业陈旧、 内部配套设施老化， 存在平安隐患等一系列问题， 已经很不适应现代办 公的需要， 入住单位逐年减少， 空置率增加。 随着新型写字楼的蓬勃开展， 这批写字楼在未 来将难以防止被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点： 投资方：主要是国家相关机关单位。 市场行为：方案经济气氛比拟浓，主要用以是出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。第二阶段： 时间年 写字楼工程 合肥经济开展情况90 年代中期 2001 年 盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、 振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 开展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也 表示着写字楼开场由方案向市场的转变， 改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象， 如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点： 投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 市场行为：出租为主，出售为辅。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比拟好，周边商务配套比拟完善。第三阶段： 时间年 写字楼工程 合肥经济开展情况2002年至今 天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大 厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦 开展较快分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面， 并且创造了合肥写字楼销 售的良好佳绩， 改变了以往只租不售的局面， 进入了真正意义上的市场化。 这一阶段的写字 楼整体设计标准上要高于前两个阶段， 但是也存在设计标准低下的产品， 如：美地阳光大厦。此阶段写字楼存在以下特点： 投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。 市场行为：出售为主，出租为辅。 地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。二、合肥写字楼呈现特点 合肥市城市经济开展水平和速度影响着商务活动程度， 进而影响市场对写字楼物业需求。 合肥市城市经济开展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的开展。 合肥市不同沿海城市，经济开展相对缓慢，产业构造不合理，是制约合肥市写字楼开展 的重要因素之一； 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位缺乏等问题，是 制约写字楼品质提升的重要因素。 合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有到达真正意义上的 5A 标准写字楼， 市场缺少软件和硬件都能到达高品质的写字楼。写字楼总体市场特征 目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近 200万平方米。而合肥高品质的写字楼寥寥无几， 无 法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高。一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。三、合肥写字楼整体情况概述 在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开场新推出的写字楼工程中也可以看出市场供给上存在的构造调整变化，以“财富 广场、“中环国际大厦“ CBD 中央广场等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场 的主角。从建筑面积来计算， 这一局部高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。 这一局部写字楼的 供给拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升， 这也是近年来合肥经济快速开展的表现， 优 化了合肥的办公环境和投资环境。特别是中环国际大厦和 CBD 广场的建立，使合肥的写字 楼向智能化方向开展， 改变了传统写字楼的格局。 中环国际大厦双甲级写字楼的提出引导了 合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。因此， 随着这批高品质写字楼投放市场， 合肥写字楼市场将走进了一个新的开展阶段。四、合肥写字楼分布及开展情况 合肥市的写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。 主要是因为， 该区域是合肥市的市中心， 交能便利、配套完善、商业气氛较浓。其中有一局部分布在长江路沿街，如“ CBD 中央广 场、“仁和大厦、“招商大厦等。 另外有一部位于市府广场附近， 如“天徽大厦、 “科 技大厦等。 还有一局部较为分散， 如位于北一环的 “财富广场； 沿蒙城路的 “润安大厦、 “徽商国际大厦；在桐城路上的“富通时代工程等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极并存的格局。 “中心内主要集中老的写字楼，而“多极主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼， 零星分布于合肥市蜀山区、包河区、 瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务 中心与黄金广场都位于合肥市 IT 行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环 以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。五、合肥写字楼分布的板块特征合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型 9 大板块： 一类型：四牌楼板块、三孝口板块、百花井板块和大钟楼板块；二类型：科大板块、北一环板块、南一环板块、高新区板块和新站区板块。类型写字楼主要分布于近从分布区域上看： 一类型的写字楼主要分布于市中心的老城区， 年来合肥经济比拟活泼的区域。从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼，类型写字楼主要是近年来新建写字楼。从区域划分来看： 发现一类型四大板块主要集中于庐阳区， 二类型五大板块主要分散于包河、 蜀山和瑶海三个区，这主要于合肥的规划有关。庐阳区：规划以商业和住宅为主。庐阳区过去作为合肥市政府所在地，是合肥经济、商业中心区域，所以分布了早期大量 写字楼。因此，在未来合肥城市开展过程中，该区域将仍然是合肥写字楼的聚集中心。 但是由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将对该区域未来写字楼的开展产生 一定的制约。包河区：规划以生态旅游为主。合肥要打造“环巢湖的城市格局，使包河区充分发挥了它的地理优势，所以以生态旅游为主的定位，决定了该区域写字楼市场不可能活泼。瑶海区：规划以物流为主。 新站区的迅速崛起带动了瑶海区的快速开展，由于火车站、汽车站陆续的搬入，使该区 域成为合肥的物流中转中心。 该区域作为物流中心的定位， 目前写字楼的体量已完全满足该 区域商务办公的需要，预计今后不会再有大型写字楼兴建。蜀山区：规划以科技、人文、生态为主。 蜀山区的快速开展，特别是政务新区的建立使高新区、经济开发区连为一体，使合肥的新城区格局得以形成。随着合肥市委、市政府的陆续迁入，合肥的行政中心转移，使该区域内的政务功能和商务功能得以加强，有可能成为继三孝口和四牌楼之后的另外一个商务中心。 相对于老商业中心而言，区域内部交通条件比拟好：道路宽阔、路况良好、交通通达度 高，并且区域内景观好、环境优美，有利于现代化办公。另外，办公环境的形成对政府 机关有一定的依附性。所以，该区域将会成为合肥写字楼市场开发的热点。4、目前合肥写字楼市场需求分析板 块 板块特征 主要客户三孝口板块 交通便利、配套完善 销售代理、广告筹划及代理公司、外地公司分支机构 四牌楼板块 商业气氛浓厚、交通便利 外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业 百花井板块 一般写字楼和商住楼 中小型私营企业大钟楼板块 浓厚商业气氛，交通拥挤 金融、科技类企业科大板块 专业化市场 从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块 交通便利，商务气氛、配套欠缺 外地企业的分支机构、 中介效劳类企业、代理 公司南一环板块 交通便利、配套完善、 中介效劳类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块 交通通畅、商务气氛、配套欠缺 高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单 位新站板块 交通便利、商务气氛不浓厚 日化用品代理公司、建材、房地产企业5、理想中的写字楼应具备哪些条件“甲级写字楼应具备的条件： 物业管理完善、地理位置好、交通状况好、大厦内部配套设施齐全及环境舒适/安静 /绿化是理想中的写字楼 ,普遍认为“甲级写字楼应该具备的最重要的条件。是否看重目标物业属于“甲级写字楼：总的来说，在选择物业时，68% 非常看重或比拟看重所选的写字楼是否属于“甲级写字楼。一 起步较早，开展较晚写字楼在城市建立中更像是一张城市名片，反映了个城市经济总量的大小和开展速度快 慢。同时写字楼的兴旺程度， 也是个城市商贸活力的最直接反映。 它的繁荣对提升城市魅 力形象、点缀都市亮点都起到了很大的作用。过去，合肥写字楼无论从层高、外立面、配套、建筑品质上，都比拟落后。目前，合肥的经 济开展速度很快，从而也催生了合肥写字楼的开展。 2005 年数据统计显示，写字楼数量上 升，销售总量达 21 万平方米，占非住宅总量的 4.5，非住宅占总销售量的 23.8， 比过去 有较快增长。从这些数据也说明合肥写字楼市场的需求量是在增长的。随着合肥“141城市战略的加速开展，合肥正沐浴着“中部崛起的环境中， “长三角的大量劳动密集型产 业和资金将向中部地区转移， 同时合肥正加快推进工业城市， 为合肥大力开展、 大力建立提 供根底保障。合肥商贸、 金融、 中介效劳行业将会大幅度兴起，这就需要催生更多作为商贸 办公场所的专业化写字楼的出现。目前合肥写字楼无论在硬件还是软件上比起周边几个三类或同类城市是落后的。 但根据合肥 市新城市规划，到 2021年，合肥的人口规模将达 300万、用地规模达 280 平方公里、经济 规模将突破 1000 亿元， 城市的整体开展空间扩大了， 必然带动写字楼市场的安康繁荣开展。 1000 亿元的经济总量，必然带动一批品质高、配套设施优、软硬件都十分上档次的高端写 字楼的诞生。 而目前合肥高品质的写字楼寥寥无几， 无法满足当前的市场需求。 这就造成了 供需不平衡的矛盾： 首先大批在售中低端写字楼空置率较高， 其次面企业单位买不到高品质、 专业化的写字楼。二政策推进，开展迅速目前合肥城市经济开展速度较快， 未来三五年， 是合肥崛起的关键年， 同时安徽正面临着中 部崛起的大好机遇， 合肥作为省会城市在开展空间有着很大的张力。 随着国内一些大型企业 总部或跨国公司分支机构的人住增加， 像一些世界 500 强企业的地区总部如果设在合肥， 合 肥肯定就必须要有高品质的写字楼供其使用，合肥对高品质的写字楼的需求必将随之增加。 这样高端的写字楼会影响市场对与之配套的高端写字楼物业提出更高的要求， 从而带动高端 写字楼物业的开展。 合