1. 规划背景1.1 区位与环境条件新区29-2地块位于连云港市行政中心南侧，该地块南为海宁路，北为建设路，东侧是连云港行政文化中心宽度近百米的中央大道绿地，西跨科苑路紧邻宽达300米的城市集中绿化带。新区29-2地块离连云港市政府距离不足500米，城市交通便捷，配套设施齐全，区位条件十分优越。本次规划总用地10.22公顷。1.2 自然条件及现状条件规划地块属暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。该地块周边景观优美，交通便利，因此规划在此基础上结合周边的发展态势，定位为中高档居住区。1.3 功能定位随着市民总体收入水平的不断提高，置业者的兴趣将由关注住房的居住面积转向关注居住区的环境品质与社区生活质量上来，住区景观的观念也将深入人心。该地块具有交通、景观、服务三大区位优势，因此本设计将新区29-2地块区的规划定位为“现代化、景观型的高尚住宅区”。1.4 规划依据1.4.1 中华人民共和国城市规划法1.4.2 城市规划编制办法1.4.3 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）1.4.4 城市居住区公共服务设施设置规定（DBJ08-55-96）1.4.5 国家及连云港市关于居住区规划和建筑设计的有关规范、规定1.4.6 连云港市规划局建设用地规划设计条件通知书1.4.7 连云港市新区控制性详细规划有关图纸1.4.8 新区29-2地块地形图（规划红线图）及建设单位要求2. 规划设计原则2.l设计导则2.1.1. 保证住宅朝向：依据连云港市地区气候特点及课题研究，良好的朝向对于住户来说，无论是采光日照，还是通风，都是至关重要的。而且良好的朝向是在保证住户使用权利的前提下提高容积率的最为有力手段。这是本方案设计的根本依据之一。2.1.2确保使用功能合理：居住、活动、文化及绿化景观是居住区使用功能的主体，不能以牺牲使用功能来换取简单的形式上的虚华，而应该以人居环境丰富的内涵体现新世纪住区的特征，形式内容相统一，避免城市住区塑造方面的误区。2.2设计原则2.2.1 作为新世纪的现代化居住区，规划设计及建筑单体设计应面向新世纪，达到高起点、高标准、高水平的要求。2.2.2 贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民生活质量的提高。2.2.3规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性，适应市场变化。2.2.4 强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。注意住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。2.2.5 强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和集中块状的中心绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅组团与绿色活动空间融为一体。2.2.6建立车行系统与步行系统以分为主、适当结合的居住区交通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。2.2.7 多样化的户型与人情化的生活场所的塑造。只有多样化的户型才能适应市场上多层次、多要求的选择。通过组团空间，滨水绿带，步行绿带，开放绿地等多层次富有人情味的生活场所的塑造，增强居民归属感与自豪感。2.2.8 努力将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机地结合，提高别墅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间。2.2.9 根据市场需求，实施滚动开发，坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的运营，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计、住区建设与管理中。3. 规划设计理念创造良好的人居环境和生态环境一直是设计者不断追寻的目标，新区29-2地块作为面向新世纪的居住区，为设计创意提出了明确的目标定位。本方案主要从以下几个方面体现了全新的城市住区内涵：3.1 充分利用景观资源，实现土地价值的极致提升基地东侧有近百米宽、并与行政文化中心广场联为一体的中央大道绿化带，西侧有宽度达300米的城市绿化带，这两者是新区29-2地块最为重要的外部景观资源。本次设计充分考虑的外部景观资源的借取和利用。住宅整体上按照正南北朝向，与周边道路有一定角度布置，一则是每户都有最好的朝向，二则每户住宅都能获得较好的景观视线通廊，使所有住宅在享受充分阳光的同时，拥有宽广的视野。将基地外部景观资源内部化，以景观设计作为提升城市土地经济价值的手段。3.2 充分体现对家庭生活的关怀居住区是家庭生活的原点，通过对家庭发展趋势的关注实现以人为本的设计思想。工业社会中生产与生活分离、重生产轻生活等观念都将在新世纪产生全新的变化，家庭具有比纯粹的居住更为广阔的社会功能。家庭生活将进入高质量的阶段，从而也将赋予居住区更为生动的时代气息。因此，居住区规划设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。3.3 密切关注新世纪人口结构的变化趋势 我国在二十世纪末进入老龄人口社会，这一人口变化趋势将在新世纪产生深远的社会影响。本规划设计中努力尝试为居住者尤其是老幼弱小者提供方便的、尽量独立于车行系统的步行系统，为其活动提供开敞景观空间，使这一部分居住者的安全活动范围不仅仅局限于居室。3.4 适时引入符合时代特征的交通手段和理念新世纪人们对交通条件提出了更高的要求，地铁、轻轨和公交措施等城市基础设施的不断完善为城市人居环境提供了较为优越的外部公共交通环境。同时，小汽车进入普通家庭将成为一种强大的发展趋势，而且正在受到社会的关注和政策的扶持。规划设计为适应这一发展态势，努力营造流畅快捷的道路交通系统和充足的停车场库用地，同时使交通空间与步行开敞景观空间之间既有一定分隔，又能达到相互交流。 3.5 努力适应动态的市场变化与居民居住需求大规模的居住开发必须具有良好的市场适应能力，本方案在两个层面上体现出对动态变化着的市场的呼应：其一，通过建设标准的差异形成多元化的供方市场，满足不同消费层次的居住需求；其二，通过与住区分期开发的协调，满足不断发展的居住需求，随着建设时序的变化，适时调整建设标准。 4. 规划设计构思新区29-2地块以环形主要道路和L形集中绿带及步行带构成核心骨架。以L形绿色走廊贯穿整个居住区，并伸入至各组团内部，通过配套公建相对集中布局及绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。这种空间布局形式的主要特点是通过线性的空间组织，将不同层次的开敞空间结合起来，使每一个别墅单元融入整体结构之中，赋予每一个别墅组合单元不同的空间特点，增强场所感和可识别性。规划为老人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适、宜人的人居环境。4.1 总体布局该地块规划设计中，无论是绿地景观还是住宅都注重整体的构图和空间效果，其中的每一栋建筑都不是独立的存在，不仅是所在组团的构成部分，也是整体结构不可或缺的因素。不同的建筑、建筑组群，在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。小区的总体布局结构可以概括为“一环两轴三片”。“一环”是指围绕居住区的环形道路，向内伸入组团内部，既提供了便捷的交通，也为人车分行提供了可能性；“两轴”是指横穿小区结合水景设计的L形中心绿带和绞结部从西南到东北走向的绿化步行带，这两轴构成了小区内绿化景观系统的骨架； “三片”是指以由西北向东南依次布置的小高层、多层、多层（内有少量低层别墅）住宅群。4.2 住宅设计住宅设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计；公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数均达到了80以上。所有房间都有直接采光、并保证了日照的要求。在户型和面积的选择上，我们参照连云港当地的市场状况和未来住宅的发展趋势，设置了大中小三种档次的户型以满足各个层次的消费需求。建筑类型均采用多层为主，辅以小高层和别墅。主力房型在125平方米左右，面向中高档市场，房型为三房二厅二卫。（建筑立面形体特色请张工补全）4.3 道路交通设计本区规划车行道与步行道既结合又局部分开，小区内车行道路分为三级： 1小区主路：机动车道宽7米。 2小区次路：机动车道宽4米。 3宅间路：机动车道宽2.5米（部分为硬质铺地）。小区主路采用环状布置。小区南部海宁路入口为小区主入口，西侧科苑路设小区车行次入口，海宁路和科苑路的十字路口的圆形绿化广场设1个人行入口。所有入口都设有入口广场，作为小区内外的过渡空间。小区步行系统结合绿化系统和公共建筑设计，做到真正的人车分流，由小区中心绿地及绿化带自然而又方便地延伸入多个组团。小区机动车停车采取地面停车与地下停车相结合的方式，地面停车位113个；地下停车面积10300平方米，可停车379辆，全区共计492个机动车位（按户数的50%和公建30辆/万m2计算）。非机动车停车主要通过住宅底层或半地下室予以解决，不影响小区环境。4.4 绿化景观设计小区内绿化景观分为三个层次：中心绿地、组团绿化和隔离绿带。中心绿地纵穿小区，由草地、硬地和水体间隔构成，结合水景设计，是小区的主要的景观轴线和步行轴线；以中心绿地为绞合点，数条绿带伸入小区住宅组团内部，形成绿化渗透和景观视线通廊，增加了绿地与住宅的接触面，提高了中心绿地的可视性；每个居住组团有自己的组团绿地。小区内部的三个绿化层次和小区外部城市公共绿化空间相结合，构成多个层次的、立体的绿化配置，为小区内的所有住宅提供了不但是可视的、同时也是可用的绿化景观，充分体现了设计中景观环境设计的均好性和外部资源内部化原则。5. 经济技术指标5.1 规划用地平衡表项 目面积（ha）比例（%）规划总用地10.22100.0%其中住宅用地5.65 55.3%公建用地0.29 5.2%公共绿地0.08 27.2%道路广场用地0.01 12.3%5.2 主要技术经济指标项 目单 位数 量规划用地面积公顷10.22规划总建筑面积平方米122749住宅建筑面积平方米117190公共建筑面积平方米11772规划住宅总套数套944 多层面积平方米82512 小高层面积平方米27852 别墅面积平方米4120 平均每户建筑面积平方米 /户124 规划居住人口人3304 户均人口人/户3.5建筑密度%27.75容积率万平方米/公顷1.20 绿化率%53.0 公共绿地率%27.8 停车位个4925.3 户型一览表住宅户型面积栋数层数建筑面积b-a12091123760b-b932114092a-a