产业园区运营模式产业园作为一种政府搭台 、企业唱戏的组织形式，在各地区的 管理模式和运营模式上具有很大的差别 ，其管理及开发是一个充满 智慧的过程。1984 年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直 作为中国经济的一种特殊的产业形态 ，成为各地区经济建设的重要 支柱。然而，产业园作为一种政府搭台 、企业唱戏的组织形式，在各 地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同时 ，园区也会产 生五种不同的运营模式。第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说 的行政主导型园区有关联 ，但却是不同概念。政府运营模式往往在 行政主导型园区比较常见 ，园区由政府投资开发，园区为入驻的公 司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费 用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优 惠。政府运营模式适合于一些规模小 ，管理简单的园区 。对于一些 大型的园区 ，这样的运营模式无法保证园区的长期运营 。广州天河 软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建 设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产 ，孵化有发展潜 力的中小企业 ，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市 ，实 现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念 ，园区在中短期 很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动 作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的 。浦东软 件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是 不能满足很多企业的需要 ，很多企业对园区的服务环境提出了更多 的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区 。园区为入驻企 业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳 的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作 ，增加了 园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热 起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平 。一些园 区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控 制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然 后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商 ， 获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力 基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式 。一些重要的开发区其实承担了调 节、完善、强化区域产业链运营的作用 ，园区设立的目的就是要做 一个产业链 ，比如一些新能源产业园 、创意产业园 、 物流产业园 等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资 ，引入企业资本一起 搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备 。园区会对一些有 实力的入驻企业进行投资 ，甚至直接投资一个全资公司在园区内运 营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职 能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能 。对园区的管理能力 和运营能力都提出了很强的要求 。例如重庆的两江国家开发区 ，规 划多个产业一起运营 ，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而 一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。二、对产业园区不同发展阶段的模式分析。 所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种 空间聚集模式 ，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行 为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征 ，也成为我们 定义发展阶段特征的主要依据； 我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：第一个阶段，生产要素聚集由畝囱的彊电雌等整力“的W璃-业戦逢为慨咸并导向.曲于伏郭政第的眇引及主产妾 累帅甌耳：.爭磁人才.捲集.遷斗拘洱 A.但亜棊低迸蚩曲必mjiu.勢劫帝忑酣统严业产业削嚴和烟厢信的土地.哼牯力. mm 收瞬产单空WE态媲产Er在全回上皇黒沿交遇轻迪希El单个 推亜眩圖类谴电蘇3EEH住:单一的产囱聲進.MXi人阳对园匡主戛活曲的井法血鼻：W IK.可琨0 工览产品朗第区,其常羽手履圭華 罡虫5?链：郎通过与区的沖 国内忡的貝特 交抉艮取料加值质:t说窩鼎聞点式】2云工 些冷溝戎至僞巨M厂LF1F吕町尚分丁点1-喩第二个阶段，产业主导特征产止交异阶段外力內方#举 即政舟jft輦列伞业市竦宦事力亜 及议並作甲产业社甘甸，名肄生产戛!ftjiSil整書.撼威 摘t的生導产畳和厲吝上.申.下:5结林 if的产览曲 耳有矽対的严业克棹对EE瓷音 ftM紳向型萌产虹 芷中欣砥子及通曲逅命制迪一 隹狛勇M一朮的配晉禹看和册握检力.曲Jfl館业 题主戛曲外彌学结删土孚的支棺.闵匡内血L自采坏笛力骨g产查空洌序巻防业呂靈査揖上显現感埠複心隹盘沖业劇 沖?网以产品知逹脊主圓电制站式Atl?iBZ主芸活绡黄左:岳序足：1-0 tt. 询Sfct划鬲時产品生产基地“抚串ifi爭応圭婆星“产艷斯先垂$13对段需，車联丈 * *O -* 9*ft#ae甘衲古爭嫩SJRWS的疳和E压車址于信前第三个阶段，创新突破阶段卢虫仪巫満力创靳文化内力为主 技木用动 注业冠祁睜技忒玮呕.剖掰型产业.畠违苗息關i!林- 主删5术 靳罄社扳接*.醐対判和先娜I造植 术ST-5的斬兴韻诫:.鬲电蹟人才.蚊好的II息披朮忑其抱禹卿 严业棍立展君 寓世1身诃.能力丰断堆强卢业社匡.产业冋开站产生竹国故臨，在畫冋上 用威囤喘产丄忧祥81空術尚弱址型 科枝产业电，尉垃.研发娶甘At3fEE主萎活刖的餐逹离厚豎：-T-B 矣世曲孚很主妾虽“加新链郦扌狷含:中柜WS1T蘇昭营 *核回.ftfljfn.注目群巫两科橋田第四个阶段，现代科技都市画舜插伐聊rE .窩柑供的品牌蓦素圍的人才坯问. 鬲增I1S就力和鬲回报耳W巨爲生隸年禹析他餐-SMSia 蚕勇訴摧动盘化刨堂，科帙创鞭产业芨甚他离端珑优凰劳业为主综音斷博“左空尚上K市功能和产哑功谁完全冷會対倉甜事业韭斥4b-生潜乐回lift化埠合贰市功琵.产业靈碗.AMM耳 玄比轲孑融氓.谄主的髀章运人和科曲世主更活為的关注權萍狂：ft-fl-T.取研篁中心.吁战尘产业.tlW.E#S主伸.其咋H手眼主萎呈“吋針5 -起溟融會，:爭取搦會式:丄丄丄丄丄1111 ! 1 1 1 厂I I I i I三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势随着产业园区的主导产业 ，由传统产业向高新技术产业不断的 转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势 ， 也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容；趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变 ：从世界高新技 术产业发展来看,基本经历了由“单个企业-同类企业集群-产业链 -产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会 激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看， 优惠政策将 可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜 （这是国外通行的做 法）。趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术 园区功能的特殊性 ， 决定了高新技术园区适合打造前端性产业链 （研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创 新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中 心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变 ：随 着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性 日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加 。而随着科技预测 性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、 专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和 加快科技研发速度。趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转 变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综 合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式 ，将土地、 园区物业与产业开发结合起来 ；同样也从片面的环境建设走向全方 位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时 ，加强区域文化氛围、 创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 ：现代 的产业发展不同于传统工业发展模式的特性 智力资源密集 、规 模较小、信息网络化 ，决定了新的产业区功能的综合性 ，不是单纯 的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、 金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题。一是管理体制不够科学。我区各园区管委会是园区开发建设的 直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及 相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级 主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利 的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式， 加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以 地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦 园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于 基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建 设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配 套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使 得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团队都 由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区 “专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。五、对于改进运营模式的建议。总体构想：从我区园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务” 和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理， 市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念， 在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场 的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化” 的扁平式直线职能型管委会组织结构。一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为 主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划 分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体 制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管 委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理； 建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、 施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等 进行管理。二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区 管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委 派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组 建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软 件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进 资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的 基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专