大荔鸿基新天地招商及影响推广方案【大荔鸿基新天地】系列报告之项目招商及营销推广方案序 言商业开发与经营属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、推广、经营等充满挑战的商业领域。影响商铺招商、销售的因素很多，但最关键的还是生意机会是否足够？经营管理是否得力？投资前景是否明确？投资回报是否有保障？投资是否具有增值的空间等等。而所有的前提是这里能否做旺？由谁来做旺？因为只有这里经营有保障，经营者才能获取投资收益；租金才能上涨；物业才会升值；商铺自然变得抢手。 同样，鸿基新天地能否顺利实现招商及销售的关键是市场的生意机会如何得以扩展、是否具备自身特色、招商及销售的门槛设置、良性专业的经营管理等等都是市场招商、销售得以顺利实施的关键。同时更是项目运营发展的必备条件。为此，我们对大荔县进行了全面的调查，并在此基础上分析了本项目的整合招商推广策略。第一部分 项目现状项目现状本项目总面积：12万平方米，其中商业面积 ，中央交易大厅面积25000平方米。对于一个县城人口不到20万的市场，面对如此大体谅的商业，我们应该如何下手？我们在一个尚未成熟的新区，被众多已经死去的项目包围，我们将如何突围？当前商用物业投资者分析按市场状态分析，商铺的投资者一般有三种：一种是为了出租，一种是出于自营目的，还有些人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。调查显示，目前55%的购买者是为了出租而购买商铺的，而出于自营目的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。我们把他们分为自营者，长期投资者，与短期投资者。历史推广回顾1、历史推广活动汇总表活动类型时间活动内容促销活动2010年1月9日2月2日买铺送小家电2010年2月21日2月28日加一元送笔记本电脑2010年2月27日2月28日看房送元宵2010年3月9日3月12日六套一口价2010年4月20日5月3日十二套一口价看房送礼2010年5月28日6月28日阶段性优惠100002000公关活动2009年9月21日奠基仪式2010年2月27日2月28日舞狮闹元宵2010年3月5日3月8日三八妇女活动（女士看房送礼品）2010年5月12日5月15日广场电影本项目自正式启动市场运作起，共实施促销活动7个，公关活动4个。活动频次平均1.3个月一次促销活动，2.3个月一次公关活动。作为商业项目，整体活动次数不多，频次较少。通过历史活动的情况看，基本每次活动都能够达到预期效果。鉴于大荔本地口碑传播力极强且商家活动数量又有限的前提，通过活动营销达到宣传及造势的手法是非常有效的。2、推广内容方面：我们在分析历史推广内容中，除各活动节点外，诉求可归纳为三大类，分别为地段优势、升值空间、形象推广。虽然我们长期采用了平面媒体定期定版投放项目宣传广告，提高了项目知名度并树立了品牌形象，但长时间采用单一诉求内容，及单一媒体容易造成消费者疲劳。在我们调查中，对以往投放广告的内容能说出主题的不足30%。第二部分 市场调研大荔居民对商贸产业园的评价乐观观点发展前景广阔发展速度快开发价值较大悲观观点地理位置偏僻人流量少没有商业氛围保守观点目前发展不好，35年后发展前景乐观若政府支持力度加大，发展速度将会提升目前大荔居民没有看到商贸产业园质的变化，仅仅是纸上的规划和空荡荡的园区。虽然大多数人比较看好未来的发展，但都对园区目前的状况持悲观的态度。大多数人认为，政府的实质性支持与园区的发展密不可分。大荔居民对媒体接触的偏好媒体比例电视媒体40.7%平面媒体381%户外媒体28.9%网站媒体3.2%广播媒体0.2%短信媒体6.7%亲朋推荐58.4%中介推荐5.6%大荔本地主力宣传媒介有限，居民对媒介关注度不高， 由于平时业余活动有限，电视成为闲时主要消遣的工具，对经济较为关注的人群，对新闻类节目较为有兴趣，但关注大荔本地电视台的人群较少。本地居民对信息获取的途径主要还是通过相互推荐的形式进行口碑传播和当地的一些报纸。总体商业普查序号行业种类商户数量1建材1892家装1133五金634家电465餐饮2776休闲娱乐1937IT行业238农资行业（农药、化肥、果品包装材料等）89根据调查报告显示，家电经营户的数量全县登记在册的仅有46家，IT行业的经营户23家。很明显，鸿基新天地2.5万平方米的中央大厅体量过于庞大，若完全以数码广场业态定位即使本地经营户100%引进满足首层也是比较困难的。所以，我们需要将中央大厅的各区域各楼层进行合理的业态划分，尽量充实多种业态，来满足本项目的庞大体量。本调查报告中我们注意到，家装建材类的商户数量依然是大荔经营户保有量最多的行业，他们的经营户数量占比最多，且拥有市场。另外，作为餐饮娱乐行业，也占到了较多的比重。大荔各条街针对建材家电经营户调研数据分析鑫瑞家居广场1、项目总面积11000平方米，共两层，公摊面积25%。2、2009年9月26日开业：一楼18元/平方米月，二楼16元/平方米月；2010年9月26日调整：一楼20元/平方米月，二楼18元/平方米月。3、商户合同每年一签，第一年小面积（200以下）免租1个月，中面积（200500）免租2个月，大面积（500以上）优惠免租3个月，免租期在第一年的最后3个月。4、商场统一管理。5、据项目负责人介绍，预计2010年下半年，二期工程会建设，主要经营家居建材。 鑫美建材城开发商： 陕西大陆桥置业公司地理位置：洛滨大道与108国道交汇处东南角项目总占地：90亩，总建筑面积：10万多平方米建筑形态：框架结构建筑楼层：临街为三栋6层商住（1-2层商铺，3-6层住宅），一栋9层高商务酒店，内部为17栋2层商铺目前主要销售内铺：售价：1700-2100元/总铺位：640户面积：80-640项目概况：于2009年7月份销售，交房时间为2010年12月31日，内铺已销售50%左右，临街商住楼还未启动销售，内铺建筑形式与鸿基内铺相同，但只经营建材，上下两层，客户主要为大荔建材经营户和周边县城投资人群。招商情况：尚未启动，后期市场统一管理，预计10月份左右 马家巷小商品批发市场（） 铺位面积：18120之间;（） 铺面形态：市场内铺（） 经营业态：日用百货、小家电、音像、内衣、文具、玩具、小食品、鞭炮（） 租赁价位：出租均价30.1元/月，出租价位区间 18元/月 44元/月。（） 总铺数： 100余家（） 年税金： 无（） 经营状况: 马家巷小商品批发市场主要有三条街，在此经营商户已有10多年，主要以批发零售为主，消费群体已形成，市场已成熟 。东新街（1） 铺位面积：22200之间;（2） 铺面形态：沿街门面（3） 经营业态：五金、水暖、照明、橱柜（4） 租赁价位：出租均价14.4元/月，出租价位区间2.1元/月22.7元/月。（5） 总铺数：9户（6） 年税金：1500元/年3600元/年（7） 经营状况:东新街位于东大街东段延伸段,人流量少,地理位置偏僻.这里的经营 户大多反映生意不好,没人气,经营状况一般.后期可以定为我们建材区的目标客户.西大街(1) 铺位面积:50-300之间;(2) 铺面形态：沿街门面(3) 经营业态：以家电为主,五金、照明、建材、电动车为辅(4) 租赁价位：出租均价18元/月，出租价位区间8元/月22.7元/月。(5) 总铺数：19户(6) 年税金：1500元/年3600元/年(7) 经营状况:主要是家电集中区域,商户在此经营时间长,已积累了大量的客户资源，经营状况良好.但是五金、照明、家具、电动车这零散的几户主要靠老客户熟人介绍来维持，经营状况很一般。北新街（） 铺位面积：33-400之间;（） 铺面形态：沿街门面（） 经营业态：太阳能、装饰材料、建材、橱卫、石材（） 租赁价位：出租均价元/，出租价位区间元/元/。（） 总铺数：9户（） 年税金：3000元/年（） 经营状况:北新街位于文殊塔北侧，交通状况良好，已形成餐饮一条街，只有少部分建材经营户，经营面积相对较大。同时有文殊商城、隆发购物广场，邮局，中国电信，移动公司等营业场所，给此区域带来固定的消费群体成为较繁华地段。同州路（） 铺位面积:60-360之间;（） 铺面形态：沿街门面（） 经营业态：铝材、门业、太阳能（） 租赁价位：出租均价14.4元/月，出租价位区间2.1元/月22.7元/月。（） 总铺数：15户（） 经营状况:同州路上多数是以经营面积较大的商户，搬到此区域时间不久，目前为免税状态，主要以铝合金门窗制作为主要商家。商业氛围薄弱。北大街（） 铺位面积：22300之间;（） 铺面形态：沿街门面（） 经营业态：家电、五金、电动车、橱卫、油漆（） 租赁价位：出租均价55元/月，出租价位区间60元/月80元/月。（） 年税金：3600元/年4500元/年（） 经营状况:北大街靠近同州广场属于大荔县城的繁华主干道，交通便利，主要经营为品牌服装和餐馆。北大街北段聚集了部分家电、电动车、手机卖场、手机维修等商业。人流量大，地理位置优越，租金价位相对较高、客源稳定。北环路（文殊宝塔向东）（） 铺位面积：40800之间;（） 铺面形态：沿街门面（） 经营业态：材料、家具、地板、五金（） 租赁价位：出租均价13.9元/月，出租价位区间3元/月41元/月。（） 总铺数：19户（） 年税金：3000元/年（） 经营状况：北环路东段以西建材家具为主,以东为门业,铝合金制造,环境卫生较差,人流相对较少,大部分商户的消费对象以老客户为主或者熟人介绍.据了解,由于市政规划,宝塔以东路面要拓宽15米.所以,有些商户存在拆迁问题.个别经营户为自家商铺经营. 北环路（宝塔向西）此区域为建材集中地段（） 铺位面积：20400之间;（） 铺面形态：沿街门面（） 经营业态：太阳能、陶瓷、灯饰、地板、壁纸、油漆、门窗型材、橱卫洁具（） 租赁价位：20-50租金范围9.3-41.6元,均价在20元左右; 51-85租金范围8.3-35元,均价在18.2元; 90-120租金范围6.3-41.7元,均价在15.5元;160-250租金范围6.3-17元,均价在13.4元左右;300-400租金范围5-10.4元,均价在8.6元左右;（） 总铺数：81户（） 年税金：1000元/年3600元/年（） 经营状况:此区域为大荔县城建材最集中区域,商户在此经营时间长，且消费者已认同该区域，经营状况良好.此区域已发展为城市中心,基于城市规划,建材经营的特殊性,未