惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告 二七年七月三十日目 录一、项目总论4项目背景4项目名称4开发公司4研究工作依据4项目建设规模和内容4项目操作流程5可行性研究结论5二、项目投资环境和市场研究7市场宏观背景7全国投资环境7惠州市投资宏观背景8区域发展及前景预测13宏观市场与本项目发展借鉴17惠州房地产市场发展分析17区域市场分析20区域市场界定及概况20仲恺高新片区房地产市场概况21供给分析23需求分析25竞争分析26典型物业调查27市场分析有关结论31三、项目分析及评价32地块解析32交通条件32地形、地势32水电气保障33规划限制条件33项目周边环境33项目SWOT分析34项目评价36四、市场定位及项目评估37市场定位37产品定位38客户定位39价格定位41方案评估意见47五、项目开发建设进度安排49影响开发模式的主要因素分析49确定开发顺序与开发节奏50项目开发建设进度安排50有关工程计划说明50施工横道图52六、投资估算与资金筹措53项目总投资估算53资金筹措56投资使用计划57七、销售及经营收入测定59各类物业销售收入估算59项目销售回款计划59资金来源与运用分析62销售利润64八、财务与敏感性分析65赢利能力分析65项目不确定性分析67九、可行性研究结论及建议68可行性研究结论68项目主要问题的解决办法和建议69项目风险及防范建议709.3.1 项目投资风险709.3.2 防范建议70一、项目总论项目名称惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究开发公司深圳鹏基（集团）研究工作依据1 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）1 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）1 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）1 广东省建设工程价格信息1 开发公司提供的相关资料项目建设规模和内容本项目位于惠州仲恺高新区20号小区，南临沿仲恺大道，东面为仲恺广场，西临乐金路，北面为已建住宅区-金宝创业家园,该地块所处片区为仲恺高新区文化、商业的中心地带.出让土地使用权总面积为42280平方米（计算指标用地面积为35312平方米），土地用途为商住用地,容积率6,建筑密度55%,建筑层数30层，规划总建筑面积211872平方米，绿化率30%。地块规划控制指标一览表单位：平方米地块编号计算用地面积容积率建筑 密度总建筑 面积建筑限高绿化率适建性2035312655%21187230层30%商业、住宅与配套设施项目操作流程该地块原属惠州仲恺创业广场发展所有，该公司由惠州市京瑞房地产开发与李太国（下称“转让方”）共同出资设立，公司注册资本为8500万元人民币，其经营范围为仲恺高新区20号小区“惠州仲恺创业广场”的开发、建设，并对物业进行管理。自该项目立项以来，一直是仲恺高新区管委会直接管控的大型项目之一，其规划设计方案尚未最终确定，由于转让方资金出现短缺，项目建设进展缓慢，目前只完成了场地平整等工作。为加快仲恺高新区中心地带的建设，经仲恺高新区管委会干预和协调，转让方同意将该地块转让给我们。经买卖双方初步协商，我们以总价9998万元获得惠州仲恺创业广场发展100的股权，以取得仲恺创业广场地块的使用权和开发权。n 主要指标本项目主要经济技术指标见下表项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项目规划设计指标1总占地面积平方米35312 2总建筑面积平方米220000 计容积率面积平方米180000 一期平方米100000 酒店式公寓平方米40000 写字楼平方米30000 商业平方米10000 地下室平方米20000 二期平方米120000 公寓平方米45000 住宅平方米35000 商业平方米20000 地下室平方米20000 3规划容积率6.00 4项目暂定容积率5.10 5住宅土地使用年限年706开发期年6项目经济效益数据1销售收入万元107700.00 2总投资万元88076.68 3土地增值税万元1077.00 4总利润万元18546.32 5净利润万元12426.04 6投资利润率（税前）21.06%7投资利润率（税后）14.11%8财务净现值（税前）万元7652 9财务净现值（税后）万元3723 n 社会效益本项目改善了城市环境与城市形象，增加了财税收入，同时创造更多的就业机会和营商机会，具有明显的社会效益。n 环境效益同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有良好的环境效益。n 可行性研究结论项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具备较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。结论：本项目可行。二、项目投资环境和市场研究全国投资环境n 主要调控政策及其对房地产的影响近年经济房地产主要调控政策政 策对房地产的影响2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知政府规范房地产销售环节及流程：规定房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。2006年5月底，九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，简称“国十五条”政府对经济适用住房和廉租住房的供给可以有效调控；措施主要面向中低收入住房需求者。2006年5月国务院常务会议提出六条措施，简称“国六条”包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等方面的六项措施。2005年4月国务院公布了关于进一步加强房地产市场宏观调控问题八条措施。简称“新八条”政府工作重点已从抑制房价过快增长扩大到对社会中低收入人群居住问题的关注和解决上；抑制炒房行为。2005年8月11日新的征地补偿标准出台房地产土地成本可能会增加。人民币7月21日起升值实行浮动汇率制度境外资金可能会增加对房地产高端产品的投资。2005年3月住房按揭利率上调和提高首付款在局部价格过高市场的实施将进一步抑制房价的过快增长。2004年10央行发布新政策，金融机构一年期基准利率上调个百分点直接提高了购房者和开发商的资金成本，对抑制购房需求起到积极作用，再加上对未来升息预期下，对购房需求预期也有一定打压作用。n 宏观政策的影响在房地产市场的体现 全国房地产开发景气指数呈下降趋势，估计未来还会持续一段时间； 降低房地产市场的温度，抑制房价过快上涨，打击部分地区的投机活动； 改善了商品房供给结构，未来市场供给的重点将会是中低档物业，且加快住房保障制度建设，安居房、廉租房都会有大幅的进展； 土地政策将会适度从紧，批地、拿地都将更加市场化、透明化。惠州市投资宏观背景n 2006年度广东省前八市GDP排名城市总量排位GDP/亿元增长速度增速排位占全省GDP比重(%)广州114.413深圳2159佛山3319.33东莞4194中山5103420.22惠州616.35茂名793015.57江门892115.38虽然在珠三角东部经济区中，惠州的经济同发达城市相比还是有很大差距的，2006年深圳的GDP是惠州的6倍；东莞的GDP是惠州的2.8倍，但是惠州相较于中山GDP几乎相等，并且2006年惠州的GDP超过茂名而排名广东省第6位，表明近几年惠州经济快速增长。另外，随着2006年3月31日，中海壳牌南海石化项目的正式投产和1200万吨炼油项目正式动工；今年年初，李嘉诚旗下的和记黄埔中国港口于与惠州港务集团签署了惠州港国际集装箱码头合资合同框架协议，这些项目将进一步加快惠州城市基础设施建设投资的力度，形成对未来经济发展的良好预期，从而为房地产投资和消费注入一剂“强心针”。惠州的宏观经济发展将出现另外一个更大幅度的跳跃式发展机遇，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞的GDP，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。惠州的固定资产投资增长平稳。2006年1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则2006年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示2006年以来的新增投资继续保持较快的增长。n 惠州市在珠三角中的定位分析惠州与珠三角城市群的地理位置关系惠州市位于广东省东部，珠江三角洲东端，南临南海，与深圳、香港毗邻，是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。下辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，另有正在动工的数码城、中海石化工业城、惠东鞋城等大型项目。惠州交通状况惠州交通便利，广汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运的深水良港，距市区22公里的平潭机场，目前惠州市的交通已是陆、海、空全方位运行。南海石化已开工建设,有力地促进惠州经济发展，也为旅游业展示广阔的发展前景。到2020年，惠州拟建 “5横3纵”8条高速公路，这些交通线路落实以后，将以惠州为中心形成一个“两小时生活圈”：即从东莞、深圳、广州和河源等地的市区到惠州市区走高速路只需要两小时以内车程，而惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个中心城区之间包括深圳龙岗之间则可控制在半小时以内车程。惠州市在珠三角城市群中产业定位惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。中海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的重型化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时成为珠三角东部产