202年小区物管年度工作总结精选范文 作为小区的物管,要时刻牢记给住户良好的服务,要共同建设我们的家园而努力奋斗，要学会消除业主之间的矛盾，塑造美好和谐的环境,保障业主的基本生活条件。下面是小编带来的,有兴趣的可以看一看吧。 一、基本情况 （一）管理情况 自建物业一年的管理，基本秩序正常,没有发生较大的安全事故等。但本人是不满意的， 一、是服务没有达到预期设想和合同条款的要求，甚至还有较大差距; 二、是当初接管时，本人是抱着业主自建，会更认真负责、会更好协商处理问题，大家会更加齐心协力、全心全意,共同努力建设好我们自己的家,建设一个幸福和谐美满的凤凰花苑这个美好的愿景上任的。一年来，物业坚持做到打不还手、骂不还口、笑脸相陪的服务; 三、自建物业接手以来，经过近一年的服务我们努力付出,对物业员工严格工作制度要求，温馨服务,未与业主之间发生激进矛盾,无言语与肢体冲突，与业主之间和平共处，这也是我们为之欣慰的。 一年来，小区处于装修期，管理属于前期物业管理,比正式居住后的小区管理复杂，主要是外来人员多,货车小车多,工人随地转运砖沙，违规使用电梯送运装修材料，超时限施工,各种噪音/灰尘扰民,建筑垃圾多,长期堆在候梯平台不及时清运，破坏承重墙梁违规施工等;特别是破坏承重墙梁、扰民施工等现象,管理难度大。为此，部分业主和工人打、骂物业管理人员,都实实在在地发生过。物业还重点对各项设备安装后的试运行进行检查,尽量早发现问题，解决问题,今年对二次供水高压泵、生活用水管道、地下室污水泵、消防供水管道、电梯、各种灯等多项设施设备进行了检查维修,组织了两次消防演练，保障了小区的基本正常运转。 (二)经费情况 凤凰花苑小区总共56户,现分房466户,截止11月20日止，实收房40户，还有10户未分配。总体情况：小区今年实收145万元,支出18.万元,负资38.3万元。 实收145万元主要为。36户物业费62万元，代收前期物业费8.5万元,公摊预收款19万元,装修押金4万元,垃圾清运费6.2万元，水费.万元,电费.5万元。 实际支出情况主要为。缴纳供水公司电费72.2万元，供水公司水费7.1万元，物业工作人员报酬7万元（平均每月.万元，24人，每人约270元)，垃圾清运费13万元，设备建设和维修6.万元,办公费25万元,退回装修押金现金4万元,共计183.3万元。现已负资8.3万元。 负债的主要原因： 一、是64户已在天创期间收房业主,装修完毕后不在三亚居住，物业费能拖则拖、能缓则缓； 二、是66户未收房业主一直不来缴纳物业费，可能会继续拖欠多年。这30户业主已欠物业费2万元。 三、是02年1月前321户业主交给天创公司的24万元垃圾清费，天创说已全部开支完毕,自管物业只收到79户6.2万元垃圾清运费,现实际支出13万元，亏本6.8万元; 四、是公摊费经计算需28万元，现实际只预收到19万元,还有9万元需结算。 小区物管马上面临着水电费无钱可交,装修押金20万元无钱可退、建筑垃圾无钱清运的局面，再加上天创期间未退还押金的业主继续来抵扣物业费和电费（现已抵扣9多户，7万余元），部分不在三亚的业主继续拖欠物业费等现实情况,小区自管物业经费难以为继。 二、完成主要工作 (一）克服各种困难,自力更生求生存。 自建物业成立时,小区还有大量的工程建设未完工。主要是小区未封闭、未通自来水、不通天燃气、部分工程未完工、车位没划定、电动车无处充电、所有设施设备未正式移交使用,所有的管理配套设施都不完善。这直接导致小区管理难度大，工地建设与业主装修并行,人车出入混乱,部分外地人到小区散步,人员翻墙出入，外车停放小区，鸡叫狗叫扰民，设备坏了因拖欠工程款问题久久得不到维修,小区开快车，建筑垃圾无处堆放，生活垃圾不按规定地点投放，装修不按规定时间施工,破坏公共设施设备等。 业委会见到这些现象也非常着急,业委会在身无分文的情况下，自己出油费、电话费，不论周六周日、白天黑夜,为小区跑水,跑气,跑交通，跑充电设备等,一天天一天天,小区发生着缓慢的变化。 1月日接手小区，原供水公司不同意为小区供自来水、大家喝着井水的情况下,在业委会和物业(加上向供水公司）签了责任状（加上保证不因水质问题向上投诉)的情形下，小区才通上了自来水。当时大家为之感激不尽。 小区未通天燃气，业委会领导带领物业和热心业主,多次跑到长丰天燃气公司，找经理,找熟人,找部队,统计统一装配天燃气的人数需求,加大公司的压力,终于在春节前的大年三十，大家用上了天燃气过年。看到大家放着鞭炮欢乐地过着春节，所有为之付出的人员都感到无比欣慰。 小区车辆随便出入,原由天创引进广告公司装配的道闸因其未付人工费和退出而破坏,导致道闸无法使用。在春节大家都放假过年的情况下,物业到处联系公司再为我们小区装配一套好用的道闸。第一家公司签订合同一个多月,因感觉小区收益不大,迟迟没有来安装。正月后，我们又联系另一家道闸公司，终于在小区安上了道闸,安装了减速带,保证了外来车辆不能随便出入小区,避免小区变成免费停车场。 电动车原无地方充电,大家只有在一楼的应急灯插座上充电,或是从楼上家里拉线到楼下充电,或是推进楼上家里充电。也有业主因利用公用电充电导致摩擦纷争。为保证充电安全，保证最节约的充电成本，业委会和物业也多次到市内其他自建充电桩和与公司合式的充电桩进行考查，最终决定采取合作的方式建设充电桩。 小区地下室的二次供水高压泵,多次发生故障,因拖欠工程款等问题,维保公司一直拒绝检测和维修。因又是没有移交的设备，物业也不能自己随便拆装维修。为保证大家随时用上水，物业只有自己花钱恳请维修人员前来维修，讲好话，递烟送茶,或来监督我们维修，做证物业没有乱动设备，以避免移交时出现误解。在多次催促正常维修无果的情况下,物业专门向工指发函，恳请工指领导出面,一台带故障运行约半年的高压泵,才彻底得到了维修。 小区未封闭，原球场处任外人随便出入。业委会和物业也多次与工指和本地村民沟通协调,在保证村民上坟时开门通行、双方和谐相处的条件下，增加了栏杆封闭等等。 业委会和物业为了保障业主的基本生活条件，做了大量工作,在此不胜枚举。 (二）组织物业管理,保障正常的生活秩序。 现物业正式员工24人,其中经理人,副经理人,办公室人,保安部12人,保洁部6人，工程部2人。原计划设定27人，因小区还有110套房未分配,实际只有466户的物业费，无法保障2人的运行。现分房率为1%,人员配置率9%，基本达到了配置要求。 现保安部24小时三班倒轮班，门岗坐岗1人，巡逻岗-2人,消防及监控室24小时值班。门岗基本保障了门口人员和车辆进出秩序，免费收看包裹；巡逻岗白天晚上楼层和地下室巡逻,检查公共设施情况，定时开关空调等，基本保障了小区的基本安全。 保洁人员早上7点30分上班，中午饭后不休息运送垃圾到市政车,下午6点下班。现小区装修完毕的楼层，基本保证天天打扫，干净整洁。 工程部是物业重力保障的部门。水房、配电房是小区的最重要的安全部位，如果发生故障,得马上排除,否则可能引发大问题。有业主说，物业只要找几个保洁打扫卫生，找两个老头看门就可以了，这真是隔行如隔山的外行话。只要没电，电梯不运行,高层无法上下，只能爬楼梯;二次供水开不了泵,只能提水上楼。我们保障人员合格，人员随时在位。工程部经理是我们d栋业主，全心全意为大家服务；电工小文老实肯干，24小时呆在小区，随时听候调遣;办公室文员之一也是小区家属，处理事情态度谦和有礼,周到细致；负责人时刻都保证有一名在岗,随时处理出现的各种问题,随时保障大家的需求。每天早七点全小区巡视一遍,点安排好全天工作，白天检查落实情况;下班前全小区再巡视一遍，及时发现新的问题,做好新的安排等。 为保障大家生活在一个平安小区,特别是小区发生电动车自燃、附近小区发生火灾时，业委会和物业更是重视，制定了小区消防演练方案，明确组织指挥人员和各项工作职责,保障一有情况，立马行动。今年组织了两次消防演练，检验人员反应和设备情况，达到预期目的。 一年来,在2名员工的尽力配合下,在处理违规问题业主动手打部门经理(有报案记录)，有因水表自转、违规施工、鞭炮燃放、不交外来车辆管理费、不交天创期间的物业费等问题,拍桌子，辱骂物业看门狗、贱、不要脸、脑子进水等，物业做到了打不还手、骂不还口、笑脸相迎，无论受了多大委屈，长透一气,继续为小区努力工作。 (三)改造有关设施设备,努力节约运行成本 物业刚接手小区时,经检查,小区多处部位用电浪费严重。如各楼层10多个平方米的候梯平台总有9个照明灯,4个导引牌，2个充电器，平均每层一天用电约2度,全小区一个月的楼道用电就约近万度。自建物业为之着急,抓紧时间进行改造，把常明灯改成声控灯,道路照明灯改成时控开关灯，按季节把严控开关电梯空调。物业从未认为，这些电反正是大家掏钱公摊的，随便浪费吧。从这一年统计电表情况看，02X年2月份接手开始,公摊费从最初每户每月50元左右，现已逐步降低到每户每月34元多，暂时保持在了年初的预算成本内。 三、存在主要问题 （一）自建物业在不被理解和支持的情况下,开展工作极为困难 小区为自建物业,我本人只是管理负责人,牵头为大家实施服务。可有人员投诉到税务局、工商局、物价局等。特别是在市政自来水水压小,市政水管几天无水可进,小区水柜储水已无水可供,大家基本生活都困难的情况下,物业应广大业主要求,在尽到告之为井水,只能洗澡冲厕所、不适合饮用的情况下,为大家提供了井水,却被投拆到综合执法局物业提供不合格的二次供水。 在市政水管有污染水进了水柜时,需放空全箱水进行清洗,在供水设施还没验收交付,物业经费有限,物业人员不怕辛苦,爬进水柜清洗时，却被人说物业舍不得花钱请专业人员清洗，孰不知,我们自己为自己吃的水负责,才洗得更干净彻底。 小区空地小，无处堆放建筑垃圾,在一处堆放久了，损害到利益的业主就会有意见。在b、栋前堆放过，在c、栋侧网球场堆放过,在中间花园后堆过，在栋后堆放过，每堆放一段时间，都会有人提出意见,该换地方堆放了。建筑垃圾的堆放地,只要在装修期间，就会有。况且现在X市巩文创卫，根本不能随便丢弃大型建筑垃圾。如业主们不予理解，过于要求严格，物业也无能为力。物业只希望大家赶快装修结束，没有建筑垃圾堆放为最好。 (二)物业管理职能有限,工作难度极大 在天创退出时，不与小区结算,带走了全部款项,其中5余万元的押金没有退还。自建物业主动为未退还押金的业主抵扣电费和物业费等,部分业主不理解，在自建物业垫付的情况下,非要求退还现金，多次解释无效，责骂物业是骗子。世上主动愿意冒借债50万元的风险,为别人解决困难的人,只有傻子,不是骗子。 个别业主违规施工,破坏业主公约规定等，物业告之违规督促其整改，其拒绝且继续施工;物业在请示业委会和工指同意后,采取停水停电的方式强制其停工。这时，违规人员一看已牵涉到自己个人利益,随即搬出了物业职责、法律规定、超权限行权等各种理由，来为自己的违规行为辩护。有的业主偏听偏信，说物业对违规行为罚款了事。有的业主怀着为达到同样违规行为的目的,在背后煸风点火，造谣生事。确实,物业是做的是服务工作,不是执法部门,要超权限处理问题，极为困难，我们物业也深深感到了难度。 (三)物业服务要求高与物业费低的矛盾不可化解 部分业主欠缴物业费现象会长期存在(现分房466户只有36户交费)、原物