商业地产工程管理制度第一节 工程管理重要环节的管理方法各地商业管理公司必须根据以下重要节点的管理要求，建立相关制度并严格执行， 做为集团商业中 心考核的重要检查内容。1 工程团队管理1.1 工程晨会 公司分管副总每天参加工程晨会,晨会可由工程部经理、工程师轮流主持。时间为 每天上班后半小 时内。晨会重点内容有：昨日工程完成情况；昨日发生的重要事件和 发现的问题及其处理情况；昨日接 到的建议、表扬、投诉的处理情况，并分析原因； 当日工作按排；汇报需其它专业、部门协助解决的问 题；汇报需由分管副总、经理决 策的问题等。1.2 工程例会 公司分管副总每周主持所有员工参加的工程例会,例会主要内容有:团队管理情况； 本周工作总体表 扬、批评、投诉情况；能源消耗情况，分析超指标或节约的原因；下 周工作部署等。1.3 基层领班竞争上岗 工程部技工领班（包括管理部商管员班长）的任免,通过技能评比、竞职演讲等方式 公开竞争上岗。 确保能选拔出能力突出、工作积极的同志从事基层管理岗位。1.4 员工定期考评 定期对每位技工完成的派工单、设备维保记录、填写的各类运行记录和客户服务满 意度调查结果等 进行考评，对工作成绩优异的员工调职加薪，对排名靠后的进行思想 沟通、在岗培训，并施行末位淘汰， 激励基层员工积极学习、认真工作，不断提高技 工队伍的综合素质。1.5 员工定期面谈 公司分管副总经理要定期与每位员工面谈,至少每半年一次。通过面谈了解基层员 工的思想状况， 对部门工作的意见、建议，工作、生活中是否有困难之处等等。2 工程部业务管理2.1 工程巡场 公司分管副总每日必须巡场,一周内将所有管理区域巡完。工程部经理、工程师、 技工领班、技工 等每日必须巡场，并填写巡场记录，巡场区域为所有管理区域。巡场 原则是“无漏巡、无漏点、无漏顶”。 巡场的内容是：巡场区域建筑物完好情况；巡场 区域内变压器、配电柜、冷机、电梯、水泵、消防报警 控制器、照明灯具等设备的运 行情况；各类设备运行、维护记录；危险化学品储存情况；管理区域清洁 卫生情况； 工程技术人员仪容仪表等。2.2 主力店专用设施设备定期巡查对以租赁方式交由主力店或其他业户使用设施设备,工程部应按合同规定的责任和 权限执行,可能的工作方式包括:要求提供设施设备维护保养计划、监督维护保养作业、 定期检查评估等，各项监督管 理工作完成后均应形成相应的记录留存。2.3 工作计划工程部需制订年工作计划和月工作计划。月工作计划应按日列明工程部根据工作计 划提前制订年度预算和月度预算。重点控制每月能源支出费用、零星采购费用、 维护 保养费用等。2.5 能源管理方面的2.5.1 日统计、周分析、月对比对电、水、气等能耗费用，要将能耗预算分解到每 周。工程部每日填表记录统计，每周参照预算指 标进行分析，每月与当月预算、往年 同月能耗费进行对比，确保完成能耗指标。2.5.2 能源管理预付费在前期介入期间要求项目公司安装预付费式电表、水表等，预先收取业户、主力店 的代垫能源费， 杜绝欠费现象。3 前期介入工作3.1 合署办公在前期介入期间，管理公司尽早安排工程技术人员调至项目公司工程部,协助各专 业工程师工作。 既掌握了解施工情况的第一手资料，又有利于管理中心与项目公司、 监理公司、施工方的沟通协调，并 有利于各项建议的落实和施工隐患的发现。3.2 月度介入报告管理中心工程部管理层要定期与项目公司开沟通会,每月编写工程介入工作情况报 告,及时通报各 类建议及质量隐患,协助项目公司提升工程品质。4 接管验收4.1 代管不接管在设备交接验收之前,变电站、水泵房等机房需投入运营。为协助项目公司，商业 公司可安排技工 进站值班，对此类设备进行代管，但不是接管。对设备安全、维护等 不承担责任。4.2 先接管后接收到商场开业时,如个别机房、个别系统仍未达到接收要求，但又必需投入进行，商 业公司可以对此类设备设施进行接管，但不履行接收手续，不算作接管验收。待项目公 司对其整改完毕后再进行正式的验收交接。4.3 设施设备安装调试的跟踪学习在设施设备安装调试阶段 ,商业公司要组织工程技术人员编入设备调试小组 ,全程 参与设备调试工 作。在此过程中需认证学习设备操作方法，详细记录调试时间、方法 步骤、试运转数据及调试中发生的 故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。第二节 工程前期介入1 规划阶段的介入1.1 根据项目情况确定房产技术条件,并与规划设计院、项目管理中心成本部等部 门充分沟通，包括：1.1.1 物业办公用房的设置原则、建造标准、审核过程；1.1.2 商业步行街的招商计划、布局及系统配置；1.1.3 垃圾房的设置要求:数量、位置、通风、下水等；1.1.4 各系统的立户计量、计量区域、计量方式；1.1.5 楼顶广告等的同步设计、同步施工或基础预留；1.1.6 针对开业后的日常经营管理的特别要求:如外广场足够的促销用电需求、外 广场、地下室的专用 保洁用水；1.1.7 立面广告位的安装方式；1.1.8 步行街卫生间的设置。1.2 从商场日常经营需要出发提出合理建议,例如:1.2.1 各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合 后期管理使用需要。1.2.2 地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划 线及流向设置是否合 理，停车收费系统设置的建议。1.2.3 外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合 理。1.2.4 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的 成本费用是否能做到 节能、可靠、便于维修且费用合理。1.2.5 铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等容量预留、分配、 管线布局、配置走 向等是否满足业态使用需求。1.2.6 隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要。1.2.7 物业使用功能是否完备,主力店能源单独计量要求是否满足 ,当地消防规定 的要求是否满足等等。2 施工阶段工程质量监控 此阶段工程前期介入的主要工作有：建筑主体的工程质量监控机电设备的安装及调 试的质量监控、 主力店及小商户的装修质量监控。2.1 建筑主体的工程质量监控要点如下:2.1.1 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工 ,不得偷工减料 ,不得 擅自修改工程设计。2.1.2 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、 建筑构配件和设备 进行检验，不合格的不得使用。2.1.3 屋盯、地下室、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。对已发现的质量缺陷， 协调项目公司和施 工单位应当修复。2.2 机电设备的安装及调试的质量监控2.2.1 收集设备的订货资料,和项目公司、监理单位共同做好设备开箱验收工作， 并保留验收单据，收集设备技术资料、使用说明书。2.2.2 高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量 是否合格。2.2.3 集水井、污水处理间隔油池的功能设计、安装质量。2.2.4 在暖通设备安装调试接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否 满足使用需求，如凝 结水管材质、管径、坡度等。2.3 主力店及小商户的装修质量监控2.3.1 熟悉经项目公司审核的主力店装修图纸。2.3.2 审核小商铺装修设计方案和施工图纸,施工图纸应包括效果图、总平面图、 各立面图、天花平面 图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、 所有主材明细等。2.3.3 审核施工单位资质证明,包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证 明、电工上岗证、如 需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。2.3.4 监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行 ,装修人 员严格遵守本细则进行 施工作业,并进行督导业户。2.3.5 成品保护,监督业户的内外装修 ,保证原有建筑结构及设备设施的正常功能 及使用。3 工程技工队伍的组建及培训3.1 根据开业工作计划及工程实际进度,适时组建工程技工队伍,熟悉现场及设备、 跟进调试、代管接管 设备。按预先制定的培训计划分专业组织工程技工专题培训。第三节 工程交接验收1 验收前的代管 在设备安装调试后期，工程进度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵 房等机电设备投 入调试及试运行，商业公司安排技工进站值班，进入设备设施的代管 阶段，要求如下：1.1 要求相关工程、值班人员在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备 操作方法，但不可擅 自单独操作。1.2 详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作 为设施设备的原始记 录进行存档。1.3 代管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由项目公司、安装调试施 工单位组织。1.4 代管期间管理公司对设备的安全、维护等不承担责任，但负责对现场进出人员 合理控制，避免无关 人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见 的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施 工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协 调。2 设备的清点与移交2.1 交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计,并按照图纸资料核实,确保没 有漏乡后列出设备清单。2.2 设备的清点及移交原则上由项目公司、施工单位、管理公司三方进行。2.3 主力店的设备交接由项目公司、主力店、管理公司现场三方进行。2.4 移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备 ,要在备注上对设备的 完好状况做出说明。2.5 所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。3 图纸资料的交接3.1 图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工 合同等。3.2 图纸要仔细核对,确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场的一致性。3.3 要分系统的整理资料并建立工程资料档案,同时注意接收监理单位保管的部分 资料,避免疏漏。3.4 主力店相关的资料由项目公司移交到管理公司,管理公司存档后,根据设备运 行和维护的需要给主 力店资料复印件。3.5 所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。4 备品备件的交接4.1 对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没 有疏漏。为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位 组织交接。4.2 工程施工完毕后剩余工程材料统一点清,完成交接后办理入库手续。4.3 所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。5 能源计量的确认5.1 主力店的能源计量从进场日开始 ,如果项目公司所属的施工队伍在进场日后 在主力店内仍有收尾工 程而产生能耗,则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。5.2 城市广场整体能源计费原则上交接日作为项目公司和管理公司的能源计量的 责任点,交接日之前的 能源费由项目公司承担,交接日后的能源费管理公司承担。但是， 交接日后仍需完善的施工及调试能耗 需按表计量，产生的费用仍由项目公司承担。6 遗留工程问题的确认6.1 商业管理公司相关工程人员必须仔细阅读施工合同 ,深入现场查找充分发现 问题、收集整理、同时 要依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时 拍照取证。6.2 在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。6.3 所有工程遗留问题要进行归类划分:工程质量问题、规划设计问题、物业优化 需求。6.4 管理中心协助项目公司充分利用保修期的约定,力争在保修期将问题解决。6.5 在工程保修期间,如施工单位不履行合同义务的 ,请项目公司（或项目公司委 托管理公司）发函给施工单位要求其进