江苏省房地产估价师理论与方法：估价报告的形式试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、流通汇总货币需要量等于。 A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)货币流通次数 B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)货币流通次数 C：(一定时期待售的商品数量单位商品价格)货币流通次数 D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)货币流通次数 E：执行层的组织协调 2、房地产最重要的一个特性是_。 A位置固定性 B适应性 C异质性 D寿命周期长3、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35 B45 C48 D505、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。 A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高 E：工业用地的监测点评估价格 6、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是_。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额 7、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A80% B82% C83% D92% 8、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 9、在高浓度环境中滞留12h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。 A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物 E：执行层的组织协调 10、某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元；运营费用率为和金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为万元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工业用地的监测点评估价格11、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元，楼面地价为1200元，则该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格 12、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元，现房出租的年末净收益为500 元。若按折现率10和风险补偿值100元计，该幢房 地产目前的价格应为元。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工业用地的监测点评估价格 13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.5814、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。 A：异质性 B：排他性 C：替代性 D：互补性 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据 16、通常房地产开发投资利润率的计算基数为【2003年考题】 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。 A：超额利润 B：投资回报 C：内部收益 D：风险报酬 E：借款合同 18、已知某房地产价格为900元 时，需求量为100万 ，当价格为1000元 时，需求量为90万 ，则需求价格弹性为【2003年考题】 A：10 B：9 C：09 D：01 E：工业用地的监测点评估价格 19、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论 20、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。 A7264.891 B12414.37 C78661.36 D52668.86 21、我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。 A：5 30 B：10 30 C：10 50 D：20 50 E：执行层的组织协调 22、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为_万元。 A100 B70 C60 D4023、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为_。 A27% B20% C79% D80% 24、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是_。 A中国人民银行 B中国银行业监督管理机构 C中国保险业监督管理机构 D中国证券业监督管理机构25、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A在用价值为市场价值 B投资价值属于非市场价值 C市场价值的前提之一是继续使用 D同一估价对象可能有不同类型的价值 2、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是_。 A空间直线距离 B交通路线距离 C交通时间距离 D经济距离3、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象 B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人 D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况 4、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题) A：奖励住房公积金管理中心职工 B：建立住房公积金贷款风险准备金 C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金 E：建设经济适用住房的补充资金5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D350 6、按照污染物排放的形式，污染物可分为。 A：点源 B：高架源 C：地面源 D：线源 E：面源 7、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E住房抵押贷款 8、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取_方式。 A政府定价 B双方协议 C政府指导价格 D拍卖、招标、挂牌出售 9、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的_。 A40%50% B50%60% C60%70% D70%80% 10、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有(2009年试题) A：风险产生的原因分析 B：风险发生的概率大小分析 C：风险因素检验 D：风险变量间的相关性分析 E：风险概率分布情况分析11、零售商业物业的分类不是按_分类的。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D建筑范围 12、建筑与水有关的物理性质有等。 A：孔隙率 B：抗渗性 C：抗冻性 D：弹性和塑性 E：耐磨性 13、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。 A1.80 B2.00 C2.20 D2.5014、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。 AF15AP BFA(FA，i，5)P CFA(FA，i，5)P(FP，i，6) DFA(FA，i，5)(FP，i，1)P(FP，i，6) EFA(PA，i，5)P(FP，i，6) 15、赵某以12000 元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。(2009年试题) A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同 16、下列属于会计恒等式的是_。 A资产-费用+负债+所有者权益-收入 B所有者权益=资产+负债 C资产+费用=负债+所有者权益+收入 D负债=资产+所有者权益 17、我国的土地权属证书有。 A：国有土地所有证 B：国有土地使用证 C：集体土地所有证 D：集体土地使用证 E：土地他项权利证明书 18、下列不属于金融范畴的是_。 A货币 B信用 C商品 D银行 19、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。 A：时点指标 B：相对指标 C：时期指标 D：平均指标 E：执行层的组织协调 20、下列属于支票特点的是。 A：在银行信用基础上产生，以存款为依据 B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C：支票有效期短，见票即付 D：签发支票金额，以贷款余额为限 E：签发支票金额，以存款余额为限 21、某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 22、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有_。 A客户评价 B项