新会地块投资价值分析2009年06月16日前 言该地块位置较好，在当前市场环境条件下以及对未来当地房地产市场的预测，本项目发展前景较好，投标总价在28000万元内，项目具有投资价值。采用静态方式进行地价估算，评估该宗土地2009年6月的出售价格为27624万元(122万/亩，假设所开发的物业全部售出)为参考：该项目投入资金约40000万元左右可进行项目操作，其中购地资金约28000万元，开发资金约12000万元，进行项目滚动开发，项目开发完成后的税后利润为17641万元；税后成本利润率16%；税后资本金的利润率44%；项目具有投资价值，建议可进行投资。建议该地块在竞拍过程中,如投标总价超过29300万元, 即超过130万元/亩，楼面地价超过750元/平方米,综合成本超过2700元/平方米，项目风险较大，建议放弃。投标总价(万元)累加变量(万元)参考变量价位(万元/亩)总建面积（含车库）()楼面地价(元/)综合成本(元/)销售均价(元/)利润单价(元/)投资利润率建议15547底价694086183802365330093540%极具投资价值2259870511004086185532538330076330%较有投资价值27624120771224086186762660330064024%有投资价值29377138301304086187502703330059722%投资价值一般31633160861404086187742759330054119%风险大,放弃目 录前 言1第一部份 新会区基本情况4一、江门及新会情况简介4二、新会经济6三、新会2009经济目标8第二部份 新会未来发展规划8一、新会全区城市发展规划8第三部份 新会土地市场情况12一、2009年土地供应及成交情况12二、2007-2008年土地供应及成交情况13第四部分 新会房地产市场情况16一、新会会城普通住宅与别墅的价格走势16二、个案分析18第五部份 新会项目投资分析26一、本项目基本概况26二、区位交通28三、周边配套28四、优劣势分析29五、项目定位29六、项目规划设计建议30第六部份 项目经济可行性研究31一、项目经济数据测算31二、静态预测销售收入31三、评估该宗土地2009年6月的出售价格31四、财务分析34五、风险分析35第七部份 项目投资结论37第八部份 方案二比较38项目定位38价格定位38第一部份 新会区基本情况一、 江门及新会情况简介江门市(五邑)：全市人口396万人，城镇人口166万人，占41.92%蓬江区（中心城区范围）面积323.7平方公里，人口43.64万人。江海区（中心城区范围）面积107.4平方公里，人口15.7万新会区面积1638平方公里，全市总人口87万四个县级市台山鹤山开平恩平新会古称冈州珠三角西南部，濒临南海，毗邻港澳,海外华侨约71万人4个派出机构会城、今古洲、圭峰区、围垦辖13个镇会城、大泽、司前、七堡、罗坑、双水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鳌二者的位置关系江门经济2008年GDP 1277亿元，增长11.03%新会经济2008年GDP 326.84亿元，增长11.2%人均生产总值4.38万元，增长10.75%地方财政收入16.75亿元，增长19.03%固定资产投资90.65亿元，增长20.01%社会消费品零售总额100.34亿元，增长18.43%二、 新会经济企业状况规模以上工业企业766家，净增51家；产值超亿元企业140家，新增12家；超10亿元企业（集团）11家，其中3家突破40亿元。李锦记集团纳税超4亿元，新会ABB公司成为第4家纳税超亿元企业。十大纳税企业平均纳税1.15亿元，增加1233万元。招商引资新引入民资项目173个，计划投资23亿元；外资项目40个，合同利用外资1.32亿美元。引入投资超亿元项目8个，丰顺造船投资18亿元、松下电子增资5亿元、新财富环保投资4亿港元。全年投产项目267个，年可新增产值75亿元。工业厂房新开工面积67.84万平方米。存款情况本外币存款余额364.25亿元，比年初增长15.13%；占全市25.52%，提高2.84个百分点。本外币存贷比38.42%。农信社成功兑付中央银行6.3亿元专项票据。新会近几年经济发展情况一览表(GDP)年份2002200320042005200620072008亿元142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增长比例14.20%15.30%15.68%17.02%16.06%11.20%受金融海啸影响增长放缓外贸出口平稳增长。积极争取退税指标，办理出口退（免）税12.3亿元。扩大自主品牌出口，“维达”、“映美”产品被认定为省重点培育出口名牌。扶持企业开拓国际市场，新兴市场出口增长23.6%。加工贸易稳步发展，出口11.63亿美元，增长13.91%。2009年经济目标2009年生产总值增长10.5%；单位生产总值能耗下降2.65%；规模以上工业增加值增长13%；固定资产投资增长16%；地方财政一般预算收入增长10%；外贸出口力争有所增长；实际利用外资增长6%；社会消费品零售总额增长15%；城镇职工年人均工资增长9%；农村居民年人均纯收入增长8%；城镇登记失业率控制在3.3%以内；三、新会2009经济目标三、第二部份 新会未来发展规划一、新会全区城市发展规划（一）全力推进城乡建设，发展环境有新优势发展目标一完成中心城区建设活跃区10平方公里控制性详细规划和各镇总体规划，编制城北片区、七堡工业城、各镇重点建设区控制性详细规划以及32条示范村规划。（二）交通网络的发展优势新会段发展目标二完善产业专项规划，完成崖门金属表面热处理基地环评报告和现代物流业、船舶工业发展规划初稿，银湖湾湿地公园规划环评报告通过专家评审，基本完成城镇供水一体化专项规划，抓紧编制银洲湖沿海产业带发展规划和崖门口沿岸重化产业带总体规划。发展目标三基础设施建设稳步推进。崖门乘潮一万吨级出海航道整治工程通过验收，劳龙虎水道1000吨级航道整治主体工程基本完成，配合完成崖门水道乘潮一万吨级航道整治工程前期工作。完成新会港出口监管仓建设，编制古井作业区2个万吨级泊位项目可行性研究报告。基本完成南门公路九龙段、茅向线沙堆梅阁至南门桥段、小罗线小冈段改造主体工程。开展省道绕城公路（路堤结合工程）前期工作。配合珠三角城际轻轨和广珠铁路建设，按工程进度做好征地拆迁。崔华根大桥维修加固工程完工，大洞大桥扩建暨维修加固、金牛头大桥扩建工程开工建设。新汽车客运站建成使用。完成220千伏三江站和110千伏今古洲站、七堡站、罗坑站改造。（三）全力推进协调发展，镇村经济再上新台阶发展目标四强镇工程有效推进。镇（街）规模以上工业总产值678.82亿元，增长20.66%；各镇（街）地方财政收入均超3000万元，总额10.3亿元，增长22.62%，会城街道规模以上工业总产值169.57亿元、地方财政收入4.54亿元。村级经济实力增强。村级可支配总收入2.26亿元，增长9.4%，超500万元村增加到5条。开展“五个一”帮扶工程，所有村年可支配收入超15万元，贫困村全部脱贫。发展目标五现代农业加快发展。粮经面积比例调整到54:46，实现农业总产值44.48亿元，增长1.52%。海洋产业总产值35亿元，增长16%。水稻、蔬菜、水果良种覆盖率95%以上。整治鱼塘3.5万亩。落实种粮补贴3010万元，受益113万人次；落实能繁母猪保险补贴。省级农业龙头企业2家、市级8家。新增无公害农产品认证6个、产地认定5个及绿色食品认证2个，新成立农业专业合作社3家。有效控制高致病性禽流感疫情，完成兽医管理体制改革。第三部份 新会土地市场情况一、 2009年土地供应及成交情况2009年共推出土地10幅，从用地性质上看，住宅用地4幅、商务用地2幅、工业用地4幅。图1：2009年土地供应情况（按数量） 成交的住宅用地分别位于司前镇和大泽镇，成交价格仅25-29.4万元/亩，且地块面积小，最大的一幅也仅72亩，约48000平方米。表1：2009年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率起拍价格（万元/亩）1月8日XH2009-01住宅用地崖门镇0.510.6V0.919.41月15日XH2009-02工业用地大泽镇9.88V0.516.92月14日XH2009-05工业用地大鳌镇10.43V0.516.87XH2009-06商服用地崖门镇16.272.0V4.532.39XH2009-10工业用地双水镇250V0.816.86月1日XH2009-15住宅用地会城城东191.3V1.890.3表2：2009年土地成交情况成交日期挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率成交价格（万元/亩）6月9日5月22日XH2009-11住宅用地司前镇1.091.5V2.229.4XH2009-12住宅用地大泽镇72.71.0V1.925XH2009-13工业用地大泽镇17.43V0.516.81XH2009-14商务金融会城街33.11.2V2.579.5二、 2007-2008年土地供应及成交情况07-08年土地供应37幅，其中工业用地28幅、住宅用地6幅、商业用地3幅，工业用地的供应量占到76%。图2：2007-2008年土地供应情况（按数量）