铂宫整合传播推广策略执行报告一、整合传播策略的原则1、差异化市场差异化本地开发商对市场、消费群体、概念的细分还不成熟，大多数开发商不留意项目的定位策略，都本着多、广、利的初衷进行开发、设计、推广，这就不行避开的导致本埠市场存在严峻的级别分化及空白遗漏地带。虽然近来外埠实力雄厚的开发企业入驻本土，但几乎都是大规模开发设计，因此受到时间、片区、价格等因素制约。导致客层对其无所适从，在漫长的考察、等待过程中，一点点将购买信念消耗殆尽。再看区域市场，以新阳路为轴，向东为经纬街，向南为大直街，向西为学府路、埃德蒙顿路，向北为友情路，这个片区久无新高档物业，已经导致部分客流找不到一个良性出口本项目的定位策略是对本地市场及区域市场细分的结果，另外也是对目标消费者的细分。所以差异化推广策略无论是对于整体市场还是区域市场及目标客层，无疑都是有轰动效益的。消费客层差异化目前哈市的地产市场真正作到以目标客层为中心而开发设计的项目及其少见甚至没有，大多都是先建项目，后期再找消费者，有的项目竟然同时涵括几个目标群。由此引发想买的买不起、不想买的硬是投放广告劝诱其购买，这中定位与实质不对称的现象干脆导致了销售的成败。必定导致消费者细分不够，混淆市场，同时也导致项目在市场及消费者心目中的“摸不准”现象。由于现在购房者心态成熟、具备维权意识，这对传统的开发商及项目是一种挑战和机遇。概念差异化哈市所存在之公寓项目，大都不甚胜利，主要是因为只有概念口号没有实际支撑点；另一方面就是推广与实际层面不对称；还有就是根本不是公寓硬说成公寓。假如我们能够深化星级酒店公寓概念，引进国际星级酒店管理集团进行管理服务培训，借此引发的新闻效益和酒店公寓概念的差异化，必将为本埠地产市场带来强大的冲击，同时也为宝宇地产品牌族谱中加入一颗新星。2、体验式必需留意，我们的项目与一般高档住宅不同，也不同于一般意义上的公寓，要在传播上为本埠消费者和楼市带来全新感受，实现以上所述之差异化，必需强化目标的客户体验历程。项目的传播不仅仅为目标客户描绘和承诺，而是落到实处，可以大胆的让目标消费者体验这种感觉样板房、设计说明、精装方案、材料展示、管理服务模拟演示、与知名酒店签约进驻。这都是我们在传播中为客户带来的体验接触点。3、品牌模式塑造、持续宝宇地产品牌物业开发模式，带动整体开发楼盘走势，奠定今后物业项目（尤其是区域内接近项目）开发销售基础二、传播定位策略1、项目定位定位原则：体察本埠市场、尤其是区域市场细分空白；发觉我们所生活的城市中人们的隐性需求；对项目自身配套有信念A：品牌高度金领专属，全城唯一星级酒店式公寓完全依据星级酒店公寓的标准来打造，由香格里拉酒店管理有限公司担纲全程管理。B：品质高度二梯三户，星级酒店大堂；以总统套房为设计理念的户型设计；高档精装修（全部采纳各国进口顶级材料）；享受城市核心高配套标准卫星电视、超市、多功能会所、酒店、休闲消遣、金融服务、商务服务、交通。通达世家形成了相当成熟的社区氛围，很多公建和设施已经成型，后期购买铂宫的业主完全可以共享，这也是其它酒店式公寓所不具备的。C：服务高度干脆引入国际闻名酒店管理模式实行五星级酒店管家服务如小时工；预定车、机票；儿童托管；家居清洁、洗衣、订餐、送报依据星级酒店的服务标准来打造，特聘知名酒店香格里拉酒店担纲全程管理。在供应国际超前的“大管家式”管理服务的同时，24小时纯酒店服务、家政服务、商务服务、文化消遣服务、全套智能化管理服务、宽带信息网络服务，星级酒店礼遇。租务代理，托付经营稳收租金，拥有固定回报（建议）。项目定位的理解纯粹的星级酒店公寓哈市第一个四星级酒店式智能公寓哈市核心区位的精装星级高级公寓以功能配套驱动服务与概念；以闻名酒店介入管理驱动品质；以核心区位功能驱动项目竞争力和业主的身份影响力；以宝宇品牌驱动项目信任度；以文化驱动项目人文内涵。项目定位的支持点A：目标人群充足哈尔滨本就是省会城市，经过多年发展，已经发展成为北部省会城市中的亮点。经贸日益发达、新兴行业、高薪职业等因素衍生众多才智金领；越来越多的来哈投资企业产生的商务候鸟族群。而哈市从未有纯粹的高档酒店公寓项目出售，造就整体市场上的空白，因此，在确定心理认知层面上，项目的出世，会较简洁引起市场及行业轰动。以新阳路与通达街交汇处为结点的区域市场，久未有新项目上市，尤其是高档物业。另一方面新阳路上以恒祥家园、龙凤大厦为首的烂盘导致区域市场东向部分的购房者找不到消费出口，加之在媒体暴光的欧洲新城物业丑闻从区域市场西部拦截，从而奠定了目标人群的充足。B：区域配套与项目定位相契合新阳路虽北比不上友情路的偏僻、尊贵；东比不上经纬街、中心大街的繁华；西比不了学府路、埃德蒙顿路的廉价（相比而言）与学术氛围。（西大直街无干脆可比性）。但是，新阳路的公共配套却是有目共睹，基础设施齐全医疗、金融、邮政；公共设施齐备公交线路繁多，路桥网密结、酒店、食肆、商务、休闲、消遣、购物；毗邻道里中心大街、哈一百两大商圈，便利性毋庸多言。针对项目定位，区域配套设施完全切合项目的操作性与大众之心理认知。C：开发商品牌递进式战略考量处于对开发商整体市场操作战略的考虑及执行，项目的定位亦是相切合的，能够带动下一个项目的市场品牌高度，也较好的与通达世家其到维系作用，起到一个承上启下的品牌战略发展路径。2、品牌定位品牌定位语星级家品 荣耀逸生A：品牌名称与定位语组合示意定位语阐述既汲取了星级酒店的服务功能和管理模式又汲取了信息时代写字楼的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。突显项目主题定位星级酒店式高级公寓的尊贵与业主之荣耀，以公寓生活品质为切入点来阐述业主的身份与影响力；同时体现项目特质酒店式公寓，将目标消费人群的需求与项目定位融合一体。另外，在传播应用上，亦比较易于应用，能够说明品牌主题定位与内涵。铂宫究竟怎么样？品牌写真假如铂宫是一个人，对他的描述应是如下：他出身正门，虽不言功名，却将信任与诚恳深植于人心；身处核心地位，却贵而不奢，华而不娇；纵使身处纷纭闹世，亦能保持冷静睿智；事业与人生的高度使他更能理智对待生活，对生活的标准更是一丝不苟；他具备超前意识，以顶级标准要求自己；他有自己的一套行事准则，使别人无法逾越与抄袭！3、谁会留意并可能成为铂宫的主子？高薪行业中高级主管、经理大型公司集团驻哈高层、经理高薪自由职业者及相关资深人士青年财宝阶层（大多具有实力的家庭背景或其它背景）专业行业（网络、广告、演艺、文化、规划、IT、艺术等）及特性行业老板、高级主管和资深人士外籍商务人士及投资人士4、铂宫的主子将是谁？主体目标消费者描述回来型居住者工作中、社交中擅长融合但当浮华淡去，面对生活时，迫切希望回来自我空间；或事业达到确定高度，须要一个切合自身形象与便利运用的家居场所。这类群体在年纪上会偏大一些，但是购买实力也特别强！大多要集中在3240岁之间，已经饱尝资本积累的艰辛，对事业保持热忱，但同时也学会放松自己，更加冷静的支配生活与财宝，眼光比较精准，往往会在购买行为中搀杂投资的意味。所以这类群体是我们的主力消费层之一。特立独行型居住者已经形成社会地位的格调，有投资眼光，主观性或客观性希望在别人眼中被识别出这种级别和高度，所以不宠爱传统社区与各色人等陈杂、太过张扬的大型社区。他们大多拥有自己所宠爱的职业，而且是生力军、中流砥柱，有很强的独立意识及文化素养，擅长在找寻新事物并识别其潜在的发展态势。职业型居住者个别职业或其它习惯、特性使然，追求简洁性、隐藏性生活，不宠爱与各色人等杂居生活；但要求居住空间的品位、档次必需与自己的特性及形象相符。有确定的购买实力，比较追求新奇的概念及形态，对新兴事物保持关注看法，当然眼光也特别挑剔与犀利；所以对于自己看好的东西也会不遗余力的告知好友或同事。这类群体是我们的主力客层之一。商务型购买者自己只是运用者或者是建议者，趋向于项目功能、形象、配套、便利等考虑因素。这其中包含外籍来哈经商或长驻人士，及外埠集团公司驻哈办的管理层或高级技术人员。投资型购买者特别具有投资意识与眼光，擅长发觉具有投资潜力和收益保障的人士而对于项目的定位及区域市场这一类型物业特征，目标客群自然就存在不行忽视的群体就是具有中高实力的投资型购买者。就目前区域市场来看，投资型购买者应当是一个不小的分额。视实际状况，建议能够同时供应租务代理，保证投资者的租金回收，如此可更加稳妥的笼络这部分购买者5、目标人群分布示意图三、传播工具整合1、工具箱VI系统LOGO / 名片 / 工作证（卡） / 便笺 / 信封 / 笔 情景识别系统工地围板条幅 / 对旗户外看板提示系统售楼处包装（家私、电子楼书演示系统、项目模型、音响、各功能分区、形象展板、挂旗等氛围营造）组织识别系统售楼员培训印刷品楼书 / 折页 / 海报 / 手提袋大众媒体报纸 / 网络 /电台DM直邮特定VIP会员品牌特刊高端直邮杂志特定人群直邮信函2、媒介说明对于网络广告应用我们的目标消费者大多数教化素养较高，接触媒体繁杂，对于信息的理解程度也相对较高，另外他们对新兴媒体保持关注看法，对网络也有较高的热忱，不行否认，他们接触互连网索取簇新信息甚至高于电视。同时，网络广告可避开诸多大众媒体的约束，其属性比较适合品牌定位与传播。于哈尔滨信息港、哈尔滨房产网、黑龙江信息港发布广告联结对于电子图文应用制作电子楼书，用于现场演示，可以解决诸多平面媒体鞭长莫及的信息传达作用。另外用于馈赠客户，也比较适合时下信息时代的潮流，从小处见证项目的高端定位。对于DM的应用针对项目的定位，品牌大形象在前期导入期可应用大众媒体，在进入强销期时，应针对目标人群尽量挖掘搜寻直邮媒体，以此来保证信息的到达率及精准度，深耕目标阶层。可实行名录直邮方式，向潜在的目标客户寄送项目资料（电子、文本均可，尽量应用电子文件，比较便利其读取）；或实行高档直邮杂志，因为一般这类杂志都有固定的邮送人群及范围（如高档社区、酒店、休闲消遣场所、大型办公楼等），因为这类媒体的接触者及受众都有可能成为我们的客户。这种方式可大大弥补大众媒体的高覆盖性却不甚精准的弱势。四、广告策略与阶段任务1、本案传播策略思路稀奇制胜 / 反常规操作A：在项目品牌导入市场时，一方面利用大众媒体、权威报刊树立品牌强势形象宝宇品牌力气支撑项目定位差异化支撑整体品牌特性塑造支撑品牌广告创作手法与调性支撑B：另一方面在网络上做文章，在流淌传播中塑造品牌舆论，辐射、刺激目标人群；与大众媒体形成虚实互动；覆盖性与针对性并重的宣扬推广效应在区域门户网站及专业网站建立广告连接（电子楼书）在网站上建立“铂宫”BBS公告板及社区论坛投入网络新闻，拉开网络舆论成立“铂宫”金领阶层俱乐部（视操作成本及实际状况）建议“铂宫”作为宝宇子品牌单独建设网站高起点，将“铂宫”品牌做透铂宫不仅仅是一个地产项目品牌，而且也是一个族群的代表，代表了一种思维与理念，应当上升为一种生活精神与看法。它不仅仅是新阳路上的地标建筑，更是代表一个阶层的生活标式。如何淋漓尽致的表达品牌内涵？首先就是它自身特性之展示电子楼书、售楼处、楼书、售楼员、样板间。其次，它与目标受众