.临海市住房建设规划- -日期： / 2006-2010临海市住房建设规划前言为认真落实国家的一系列宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标，充分发挥规划对房地产市场的引导作用，根据国办发200637号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、建设部建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、省建房发2006183号转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知文要求，按照总量控制、区域平衡，落实项目的原则，编制了临海市住房建设规划（20062010）。第一章规划围和对象一、规划围本次规划围为临海市市区，与临海市城市总体规划围一致，包括古城街道、大洋街道、大田街道、江南街道、邵家渡街道与东塍镇部分用地，围面积49.5平方公里。二、规划对象为临海市市区围的住房建设，包括廉租住房、经济适用房、普通商品房（含中低价位、中小套型商品房，单身公寓和享受优惠政策的普通住房）、高档商品房等。不包括农民住房、乡镇商品住房、拆迁安置房。第二章 规划依据、原则和期限一、规划依据1、中华人民国城市规划法2、中华人民国土地管理法3、中华人民国城市房地产管理法4、省实施中华人民国城市规划法方法5、国家标准城市用地分类与规划建设用地标准6、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）7、关于贯彻国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知（建规2002204号）8、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）9、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）10、省委、省政府省城市化发展纲要11、省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知（建房发2006183号）12、临海市城市总体规划13、临海市近期建设规划（20062010）14、临海市历史文化名城保护规划15、临海市国民经济与社会发展第十一个五年计划纲要16、其它相关法律、法规、标准、文件二、规划原则1、合理利用有限的城市土地资源，改善居住环境，提高居住条件。2、强化宏观调控，稳定住房价格，保持房地产市场供求基本平衡。3、完善市场体系，加强市场监督，正确引导住房需要、规划适度超前。4、总量确保、区域平衡，优化住房供应结构，落实住房结构比例（两个70%）要求。三、规划期限本次规划的时间期限为：2006年2010年第三章 房地产业发展的现状和特点一、房地产业发展的现状1、开发企业概况我市当前共有房地产开发企业36家，其中二级资质7家、三级资质5家、四级资质7家、暂定资质17家。从业人员789人，其中高级职称19人；中级职称293人。注册资金5000万元以上的企业4家，注册资金500万元5000万元的企业32家。2、土地供给情况（1）、近年居住用地供给计划汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）20011914.6520021632.7620031627.1820041132.462005532.82006（16）34.68合计70144.53（2）、近年划拨用于住房开发的土地汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）200115.49200220032004200511.272006合计26.76（3）、近年出让用于住房开发的土地与收益汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）出让金（万元）20011914.651834020021632.764600020031627.187964720041132.4656278.72005532.849660200634.689869合计70144.53259794.73、房地产开发情况从2001年到2005年，我市房地产总开发量达到364万平方米，其中住宅小区21个计106万平方米；房地产销售平均价格从2001年1050元/ 平方米，至2005年的4150元/平方米。至2005年底，我市存量住宅面积为0.7万平方米。20012005房地产开发状况概览年度开发面积（万M）总套数总投资额（亿元）缴纳税金（万元）备注200145.8922063.7235202002154.2619315.384999.1200334.8185411.828504.55追加去年投资200456.34270110.826759.01200511.676994.62120合计302.96939136.3623902.664、房地产融资到2005年末，我市房地产融资总量已达到11.17亿元。5、人口与居住条件到2005年底我市市区人口总量为26.89万人，其中，非农业人口11.49万人。流动人口为11.56万人。人均住房面积达到29.4平方米/人。二、我市房地产业的发展特点1、非国有房地产开发企业开发投资占主要地位。我市当前共有房地产开发企业36家，其中国有与国有控股企业2家，非国有企业34家。2、房地产增加值占GDP的比例稳定，对地方财政收入贡献大。20012005房地产增加值占GDP比例一览表20012002200320042005GDP总量(亿元)87.56101.77118.72141.41164.82房地产业增加值（亿元）4.435.015.687.818.47比率（%）5.14.94.85.55.1房地产营业税占全部营业税的比重一览表20012002200320042005营业税总量(万元)1260215106180831791820153房地产营业税(万元)15882919540539154208比率（%）12.619.3229.8821.8520.88房地产业收入在地方财政收入中的贡献率20012002200320042005财政总收入(万元)75647108006130019151112176646房地产业收入(万元)25354137813686008568比率（%）3.353.836.265.694.853、房地产投资经过快速增长后，投资增幅开始下降近年房地产投资情况曲线图第四章 住房供应结构和住房保障一、住房供应结构20032005年住房供应体系别墅商品房经济房解困房廉租房供应量（万m2）5.2288.337.162.27比率（%）1.7295.172.360.75二、住房保障基本情况1、经济适用住房我市至今为止共开发经济适用房小区4个，住宅1556套，面积15.93万平方米。2、廉租住房今年7月，我市廉租住房管理制度正式出台。此前，我市尚有12万平方米的直管公房以相对低廉租金价格发挥着廉租住房作用。3、住房货币化目前，我市已在行政企事业单位的住房分配、房屋拆迁等多个领域均已实行货币化的住房安置。4、住房公积金我市的住房公积金制度始建于1993年首次住房制度改革时。目前，公积金覆盖面已达到59.8%，全市公积金总计为4.3亿元，由临海市住房公积金管理中心统一管理。第五章市场需求开发量预测一、市区住房需求量预测1、人口预测2005年市区人口基本情况表市区总户数（万户）市区人口（万人）市区非农业人口（万人）农业人口（万人）流动人口（万人）9.2126.8911.4915.411.56近年规划区围人口变化情况表年度总人数（万人）非农业人口（万人）自然增长率（%）200322.5611.176.1200426.6411.248.85200526.8811.498.59根据实际人口增长情况，预计我市2010年城市人口总量为32万人。2、居住水平根据我市社会经济发展的实际状况，2010年我市市区人均住宅建筑面积为35平方米，人均居住面积达到18平方米。3、住宅需求量的估算（1）根据我市新增人口幅度，到2010年预计需要新增住宅面积150万平方米。（2）、根据我市近几年结婚情况的发展增长，到2010年，预计婚嫁人口需要住房的总套数为24000套，如按每套建筑面积90平方米计算，需新增住宅面积216万平方米。（3）、按我市外来人口购房的发展状况来看，到2010年需要新增住宅面积40万平方米。（4）、从我市居民改善居住条件与居住环境的需求来看，到2010年需要新增住宅面积120万平方米。（5）、从我市旧城拆迁改造与经济适用房的需求看，预计新增经济适用房与安置房50万平方米。综合上述情况，到2010年，预计需新增各类住房面积240万平方米。二、市场开发量预测1、开发量预测说明住房市场的供给量是由开发量、二手房上市量等因素决定的。其中开发量是最主要的部分，它反映市场新增的供给能力，而二手房上市量的多少并不能增加或减少城市的住房总量，因此，本次规划主要测算开发量。根据获取的数据资料，采用累加法测算较为科学合理。开发量有两大主要来源：开发商存量项目能向市场提供的商品房和临海市国土资源局土地储备中心近期可能投放市场的土地所开发的商品房。开发商能在近期向市场提供住房产品的存量项目有四种情形：一是已开工正在销售楼盘的尾盘（销售剩余量）；二是即将开工和销售的楼盘；三是已确定土地开发权并已做规划但未确定开工时间的项目；四是已获得土地开发权，但尚未进行前期工作的储备项目。2、开发量预测开发商存量项目能向市场提供的住房产品：一是根据市场调查，目前正在销售的楼盘共六个，未销售面积约9万平方米；二是即将开工和销售的楼盘约十个，可销售住房产品30万平方米；三是已确定土地开发权已做规划但未确定开工时间的项目与尚未进行的前期工作的项目共十二个。根据临海市人民政府办公室关于下达2006年年度房地产开发出让计划的通知（临政办2006126号），2006年能够以公开招标、拍卖、挂牌等方式向社会推出用于房地产开发的新增建设用地或存量建设用地，其中出让给房地产开发企业的各类商住用地市区部分共15块，总面积1070.91亩，其中占用农用地224.42亩（其中耕地195.12亩），存量建设用地846.49亩