房屋主体修缮与养护培训指南培训目的：了解房屋主体日常养护服务的要求、方法，以便实施有效的养护，确 保所管房屋主体完好培训内容：房屋主体各工程项目的日常养护要求、方法培训对象：工程维修部全体人员与房屋主体养护有关的业户、装修人员61 房屋主体日常养护服务一、地基基础日常养护地基基础一般都隐蔽于地下，发生病害时不易发现和治理。如果在建 筑物的日常使用和管理中，认真做好地基基础的养护工作，及预防和消除 产生病害的自然和人为因素，使其经常保持良好状态，可以大大减少地基 基础发生病害的可能。各类地基基础的日常养护应做好如下几个方面的工 作：1、坚持正确使用，避免大幅度超载上部结构用荷载分布不合理。或大幅度超过设计工何载，或者由于在 基础附近的地表面大量堆载，都会使地基的附加应力相应增大，从而产生 附加沉降。由于超载和堆载的不均匀性，附加沉降往往是不均匀沉降，或 者造成基础向一侧倾斜等后果。所以对日常使用情况应进行技术监督，坚 持正确使用，防止会导致地基基础不利的超载现象产生。2、加强房屋周围上下水管道设施管理，防止地基浸水 经检查房屋四周的排水沟、散水，保持房屋四周与庭院的排水良好, 避免房屋基础附近出现积水现象。当地面排水有困难，或排水沟和散水发 生破损时，应立即进行处理。当排出的水中有腐蚀性介质时，排水沟、散 水应采用耐腐蚀材料。 埋设在房屋下面或靠近基础的上、下水以及暖气管道，要加强维修, 防止泄漏。3、保持勒脚完整，防止基础受损削弱 勒脚破损或严重腐蚀剥落，将会导致墙面雨水渗入基础，因此，破 损部分应及时修复，对于风化、起壳、腐蚀、疏松的部分，应进行清除洗 刷后，加做或重做水泥砂浆抹面。勒脚上口宜用砂浆做成品率2030 度的 斜坡，以利泄水。对有耐腐蚀要求的，应用耐腐蚀材料。 经常保持基础覆盖土的完整，防止在外墙四周挖坑。墙基础覆盖土 散裂的，应及时加填培土夯实，不使基础顶部外露，以防损伤削弱。4、做好保暖保温，防止地冻损害 在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。按采暖设计的屋，冬 季使用时不宜间断供暖；要合理使用权，保证各房间都有采暖。如不能保 证采暖时应将内外墙基础做发好保温。 有地下室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封闭，以防冷空气侵 入导致地基冻坏。5、特殊土地 要按有关规定、规范及当地经验进行养护对于湿陷性黄土、膨胀土等特殊土地基上的房屋，除了要做好上述各 项日常养护工作外，还要结合当地的特点，按照有关规范及当地维护经验 进行养护。二、楼地面工程日常养护1、建立健全技术档案，做好技术检查工作房屋的技术资料是研究建筑技术状态、确定维修养护的依据，包括设 计、施工资料、历年检查病害记录、使用情况等应装订成册，为以后的修 缮管理提供可靠的数据。通过对房屋楼地面进行经常性检查、重点检查和 年度检查，可以及时发现房屋的病害状态、病害原因，及时进行养护和修 缮，防止病害的进一步发展，保证房屋楼面功能完好。2、保持上、下水道不漏不堵房屋的上、下水道应经常保养，使其处于良好状态，防止管道漏水。 发现管道水要及时进行修理或先暂停使用，不能耽误时间。厨厕间地漏易 堵塞，应经常疏通，以免造成室内积水，渗入楼板。3、保持室内通风良好，避免室内受潮楼地面及基层受潮，特别是首层地面由于地下潮湿而容易受潮，对有 些楼地面有一定损害。如水磨石在空气中湿度过大时而产生凝结水；而大 理石等板块楼地面在某些化学成分与水汽的作用下，面层容易被腐蚀而失 去光泽；木地板则容易潮腐烂。因此，在日常使用中应经常保持房屋室内 通风，保持楼地面及基层干燥。4、不要在楼地面随意敲击、敲打物体、拖拉重物在楼地面层上随意敲击、敲打物体、会使楼地面空鼓、开裂、破损， 拖拉重物会出现起砂或破坏楼层，因此在室内做这类工作时，要注意对地 面的保护。5、经常保持楼地面层的清洁 经常抹擦拭楼地面，保持干净卫生。对于水磨石、木地板、大理石等 楼地面还需定期打蜡，对陈旧的木地板要重新油漆。这样楼地面才能经久 耐用，保持美观。6、做好白蚁的防治工作对于木地板要做好白蚁的防治工作，对飞入室内的白蚁要及时消灭。 使房屋清洁，保持通风干燥，消除白蚁的生长条件。必要时可以在木地板 下喷洒或涂刷防白蚁的药剂。对木地板出现的裂缝、破损要及时修补，以 防 白蚁进入。7、及时进行小修小补 在正常使用权情况下，楼地面总会发生一些小的损坏。如楼地面局 部起砂、空鼓、微裂缝等，都应及时修复，否则损坏程度会越来越严重， 影响生产生活的正常进行。 要注意季节的变化，及时做好防寒、防暑、防雷、防火等方面的检 查和保养。并通过定期和不定期地全面和重点的检查，用户报修和联系等 方法，及时发现问题，进行修复，以保持楼地面处于良好的使用权状态。 房屋修缮单位应向住户进行保护房屋的宣传教育，使居民懂得对楼 地面进行保护的一般知识。尤其是用户对楼地面进行改造时要加以正确的 指导、以免施工不当造成楼地面损坏，影响使用。三、墙台面及吊顶工程日常养护1、定期检查，及时处理定期检查一般不少于每年一次。对容易出现问题的部位重点检查，尽 早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大损失。对于使用磨 损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁以 及细木制品工程。2、与其他工程相接处加强保护墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水防腐 防裂、防胀。如水管穿墙加套管保护、与制冷、供热管相接处加绝热高强 度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响， 采取保护手段与科学的施工措施。3、注意清洁与清洁方法经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅上房间美观卫生的要求，也是证材 料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫 甚至直接腐蚀材料，所以，应做好以常性的清洁工作。清洁时需依据不同 材料的性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。4、注意日常工作中的防护各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损 伤墙台面材料的情况。要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况 要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙 面上张贴、悬挂物品，严禁采用可能造腐蚀的方法与材料，如不可避免， 应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。5、注意材料的工作环境遇有潮湿、油烟、高温、低温等非正常工作要求时，要注意墙台面及 吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损；如不可能避免，应采取有效 的防护措施，或在保证可复原的条件下更换材料，但均须由专业人员操作。6、定期更换部件、保证整体协调性由于墙台面及吊顶工程中各种以及某一工种中部件的使用寿命不同， 因而为保证整体使用效益，可通过合理配套，使各工种，各部件均能充分 发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以 更换。四、门窗工程日常养护 门主要是供联系室内外交通用，窗是采光、通风和眺望。门窗对建筑 物也起一定的围护作用。做好门窗的日常养护工作，可以延长门窗的使用 年限，保持美观。应从以下几个方面做好门窗工程的养护工作：1、做好防风、防潮、防寒工作好遇刮风天气，门窗要及时固定，避免风吹导致门窗撞击而受损；保 持室内干燥，防止门窗困潮湿而受到腐蚀；在寒冷地区，对于外门窗要做 好保护工作，防止冻害。2、合理使用，遵守操作规程门窗的使用频率较高，因此提醒用户按照操作规程合理使用就显得非常重 要。例如：在使用时，应轻开轻关，不要在门窗上悬挂物品，防止其被擦 划、刮伤；避免门窗长期处于开启或关闭状态，以防止由于变形导致关闭 不严或启动困难；对于铝合金门窗，应避免外力的破坏、碰撞，禁止腐蚀 性化学物质与其接触等。3、经常进行检查发现问题要及时进行处理，门窗由于经常开关，因此会发生开关不灵、 缝隙过大等问题，这些问题不能忽视，应当及时检查并进行处理，否则会 使损坏进一步扩大，影响其美观，妨碍其正常使等。同时，了要经常对门 窗进行清扫，防止污垢的堆积使门窗关闭不严、开关受阻等。4、定期进行油漆 门窗油漆不只是为了美观，更重要的是保护门窗不受雨水所侵蚀，防 止腐蚀。当门窗漆皮局部脱落时应及时进行补油，当门窗油漆达到油漆老 化期限时，应重新进行油漆。5、加强窗台与暖器的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀售后服务的物体，包括固态、液态以 及会产生有害气体的一切物品。在寒冷地区，还应注意室内采暖设施与湿 度的控制，使门窗处于适当的温、湿度环境中，避免出现凝结水或局部过 冷过热的现象。五、屋面工程日常养护1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫一次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植 物如青苔、杂草的生长。遇有积水或大量积雪时，及时清除;秋季要防大量 落叶、枯枝堆积。 上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施,如落水口，以及防水关键部位，如大型或体形较复杂建筑的变形缝。2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 定期组织专业人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目进行全面详查，并填写检查记录； 对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录 其损坏程度； 检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。3、规定在使用一定期限后的小修、中修、大修制度 在定期检查、养护的同时，根据屋面综合 工作状况，进行全面的小修、中修、大修，以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，发挥其最高的 综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。4、加强屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载或破坏性操作； 上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见损害，使用期应有专人 管理； 屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功 能（包括人屋面的景观要求），其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷 载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，彩 用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其他隐 患，如对人或物造成危险。5、建立专业维修保养队伍 屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以，为减轻物业管 理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做 好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职队伍。六、地下防水工程日常养护地下防水工程按材料可分为以下几类：混凝土结构防水、卷材防水、 涂料防水等。应从以下几个方面做好地下防水 工程的日常养护工作： 定期对地下室进行检查。尤其要注意容易出现渗漏提部位，如施工缝、管道穿过外墙部位，外 墙预埋部位等。 注意怪混凝土外墙面的保护。对混凝土表面出现的蜂窝、麻面、孔洞、裂缝等要及时修补，以免混凝土表面损坏扩大而渗漏。 建立地下防水工程档案。对于出现 渗漏的部位、加固过的部位都 要进行登记，以便以后检查 时使用。七、结构工程日常养护房屋结构是指在房屋建筑中，由不同构件连接而构成的起承重作用的 平面或空间体系。房屋建筑的结构主要有以下形式：木结构、钢结构、预 应力混凝土结构、墙板结构、柜架结构、剪力墙结构、柜架剪力墙结 构等。以下着重介绍一下比较常见的砖砌体结构工程和钢筋混凝土结构的 日常 养护：1、砖砌体结构 忘房屋的给排水设施要保持完好，不滲不漏，发现问题要及时采取措施； 保持室外场地平整和排水坡度，防止建筑周围积水； 对潮湿房间的防水面层及屋面防水面层的损坏应及时修理； 发现地基基础损坏时要及时进行加固处理，以免造成结构损坏； 在墙上开没时要采取防