都市仁和中心物业管理工作汇报各位专家、各位老师：大家好！很荣幸今天迎来各位老师莅临都市仁和中心考评指导，请大家对我们的工作多提宝贵意见。下面我先向大家介绍一下都市仁和中心项目情况。都市仁和中心由来自杭州的实力开发商 冠华置业开发建设，于2005年4月份开始交付使用。项目总建筑面积79912平方米，由一幢29层商务写字楼和一幢33 层公寓楼组成。都是仁和中心位于宁波市最繁华的CBD 区域 天一广场旁边，建筑设计简约而富有时代感，立面效果现代高雅，建成以后已经成为宁波市的地标性建筑。这么一个高档的楼盘，对我们的物业管理提出了更高的要求。从承接都市仁和中心这个楼盘开始，亚太酒店物业就下定决心，要将都市仁和中心管理成为宁波市物业管理典范，和开发商一起创造品牌。经过一年多的前期介入和一年多的日常管理，亚太酒店物业着力创造酒店式物业管理，通过规范化的管理推行酒店式服务， 使大厦增值保值， 使业主彰显尊贵， 到目前为止，物业管理收缴率达到100% ，没有一起刑事案件，没有一起重大事件，没有一起违章装修。下面我为各位详细介绍一下亚太酒店物业在都市仁和中心的物业管理举措。一、规范的前期介入为以后的高档管理奠定基础这主要得益于都是仁和中心的开发商对物业管理工作的支持与重视。通过我公司丰富的前期介入经验，特别是开发商的支持，使很多优化方案在前期得到实施。1、物业前期早介入2003 年 4 月招投标一结束，我公司前期部马上着手开展工作：审核设计图纸，提出修改意见；跟踪施工现场，熟悉工程情况；每周工程例会，掌握最新进展；参与设备调试，了解设备性能；全程参与验收，保证项目完美。在前期介入的近两年时间里，我们共向开发商提出了100 多条建议，得到了开发商的认可。2、公共设备设施早熟悉除了我们向开发商提出许多建议外，我们还利用前期介入时机，对设备进行了最大程度的熟悉与改造：对所有管道、开关、阀门、流向等进行双重标注，即一套图纸、一套实物，并互相对应，这是以后物业管理的重要基础资料；对每一个卫生间都进行养水试验，对大楼所有的排水系统进行测试，确保管道畅通无阻；由于原来大楼消防喷淋末端放水设计在业主室内，实际操作不便，我们用时半个月，使用水管几百米，对所有喷淋末端放水进行改造；对已有设备改造优化，增加水箱溢位自动报警装置、电梯楼层显示功能等智能化系统；3、工作人员早到位、早培训管理处主任提前半年到位、管理人员提前三个月到位、操作人员提前一个月到位。对所有员工进行系统的业务知识与酒店式服务培训。二、严密的装修管理程序，保证大楼形象面对都市仁和中心地标式的高档建筑形象， 亚太酒店物业在装修管理方面自我加压，除了一般意义上的装修管理项目， 如防止结构性破坏、 保持外立面形象、保持消防设施完好等方面，还对自己提出要保持大楼走道内立面统一、企业水牌制作统一等要求。为此我们建立严密的巡查制度，由商务秘书、工程部、管理处主任三重巡查相互补充、相互制约，并通过不断地沟通，取得了良好的效果。现在都市仁和中心的大部分房屋已经完成装修，让我们来看看现在的大厦：外立面依然整洁美丽，没有一丝破坏；空调外机根据设计位置摆放；内立面原来的木门统一改造无框玻璃门；企业门口使用统一设计的水牌；消防等设施全部完好；我们可以自豪地向大家说，经过亚太酒店物业的装修管理，不仅没有破坏原来的设计、建设风格，而且使大厦变得更加漂亮了。三、用酒店式物业管理提升都市仁和档次说到底，我们物业管理行业是一个服务行业，能否为业主提供更加完善的服务、能否更好地满足业主的需求，这才是根本。我们是浙江省物业管理行业唯一的国际酒店金钥匙组织成员，并利用与五星级酒店 宁波南苑饭店、杭州雷迪森酒店合作关系的优势， 在都市仁和中心真正推行酒店式服务，同时让业主彰显尊贵。让我们来感受一下都市仁和的酒店式物业管理：我坐车来到都市仁和大门口，酒店式门童一声“您好”让我倍感亲切；今天我还采购了一大堆办公用品，门童马上为我搬运；来到大堂，气派的总服务台里物业接待小姐永远带着亲切的微笑，她告诉我有我的文件；服务台上放着一盆客户随取的彩色糖果， 虽然我不吃，总也觉得甜甜的；在大楼碰到物业人员小李，他站住，向我侧身 45 度，说“您好”。他是我的物业商务客户秘书，我有什么困难就找他，每次总能让我满意；出去办点事情，走到楼下才发现外面已经乌云密布，门童及时为我送上雨伞；今天下午有一个重要客户见面会，大堂专门为我铺上红地毯，迎接重要客户的到来；为迎接我的重要客户，我的物业商务秘书也在门口恭候，为我提供全程服务；我也早早开到大堂，在大堂休闲座椅一边翻翻杂志一边等客户，就不觉得等候时间的漫长；客人准时到来，在物业商务秘书的引领下，我们来到电梯厅，门童为我们提供电梯 VIP 专属于驾驶服务；晚上和客户一起吃饭，饭店是物业公司订的，他们的数据中心有各种饭店的信息，会根据我的宴请对象给我一个最合适的建议，今晚的氛围很好。我们的酒店式物业管理是有以下保障：1、五星级酒店管理公司 浙江国大雷迪森酒店管理有限公司作为强大的后盾，那里是我们的培训基地，而且在这里执行的就是雷迪森QC 品质保证体系。2、人员形象酒店式这是我们各个工种服装形象，处处体现整洁典雅的酒店式风格，成为都市仁和中心一道流动的风景线。3、员工礼仪酒店式我们的每一名员工都经过五星级酒店的礼仪培训，举手头足间，尽显酒店式服务的职业素养：接听电话，一句问候“您好，亚太酒店物业”；有客户来访，距离三米起立欢迎；路上碰到客户，侧身45 度，一句“您好”；引领客户，站在客户右前半步位置；一切举止都有酒店式的服务礼仪标准，让业主倍享尊贵。4、物业设施酒店式大楼酒店式前台；高档的楼层指示牌；酒店式高档果客箱，上面撒上晶莹的水晶粉，用特制模具印出“APHP ”（亚太酒店物业英文缩写） ；擦鞋机；温馨雨伞；高档绿化盆景摆放；所有这一切，都提升了大厦的档次。5、酒店式大堂服务中心都市仁和中心设置了酒店式大堂服务中心，客户求助、报修、近期航班查询等，都可以在服务中心一站搞定。屏幕上显示的是酒店式大堂的工程流程图，所有程序形成一个闭合流程，保证了服务质量。6、酒店式服务内容我们根据业主的需求推出各种人性化服务，做到服务无微不至。大屏幕显示的是我们提供的服务项目，比如：您是否觉得早上总想多睡一会儿，一不小心误了上班时间，没关系，我们有 Moring Call服务；朋友总是越多越好，生日祝福也一样；当您走下楼发现天空乌云密布，再上楼去拿雨具？幸好我们有此服务；在业主新婚大喜的日子， 我们铺上红地毯， 捧上鲜花，送上美好的祝愿；四、物业管理特色展示1、安全管理根据不同业态有不同的安全管理特色（ 1） 写字楼不同业态有不同的安全管理特色对客户来说，白天的办公楼是开放式的，在这里你看不到身穿传统制服的保安，这里的安全管理人员身穿西服，彬彬有礼。他们看到您的客户，不会态度生硬地要求登记确认， 只会轻轻地说：“您好，请问您去哪里？”“好，这边请！”但对我们内部来说， 工作远远没有结束， 管理人员会马上联系监控中心，请监控中心工作人员确认外来人员的行进路线，如果一有不对，监控中心马上请巡逻人员前去处理，这样让各个岗位联动起来，实现治安管理目标。这就是我们推行的治安隐形服务，客人感觉不到我们过多的管理，但是外松内紧，我们内部却不停地为大楼安全而运转。（ 2） 公寓楼安全管理 四重治安防护构筑严密安全防线门岗安保人员对进入公寓楼的人员严格把关；中庭安全巡逻人员时刻检查可疑人员；单元门禁系统防止无关人员进入公寓楼；电梯监控将业主安全送到家。（ 3）商铺安全管理 人防加技防由于商铺开放式的特点，我们加强了巡逻密度，特别是晚上治安案件易发时段，同时利用新增加的摄像系统严密监视商铺的安全，保证商铺的安全。到现在为止，都市仁和中心还没有发生一起治安刑事案件。2、设备管理让我们看看都市仁和中心的水泵房：地面是专门铺设的地砖；中间根据水泵房使用特点留出水漕；黄色警戒线标出了常规行走路线；生活水泵和消防水泵分别用专门颜色油漆保养；每一个阀门上都有操作标识；这个阀门安装比较低，我们就用柔软材料包装；水泵房管理规定及操作制度按规范上墙；水泵房配备专门的应急工具箱。我们所有的设备房都有这样标准的规范。3、保洁服务我们对保洁制订了很高的要求：我们将日常保洁和特种材料保养区分开来，利用晚上时间对特种材料进行保养，避免影响业主。办公楼大堂大理石每天晚上抛光，一季度一次打蜡；大堂落地玻璃每天晚上保洁；不锈钢材料每天用专用光亮剂护理；外围地面每个月用专用洗地机器清洗一次；大堂的烟灰缸里烟蒂不能超过三个；连最容易忽视的地下室悬空管道也不能积灰尘；这就是我们的标准4、丰富的大厦文化活动现代社会节奏太快，每天为事业打拼的业主很容易忽视体育运动，都市仁和中心俱乐部为业主提供健身器材、乒乓球等娱乐设施，并定期聘请专业老师指导锻炼；现代建筑把人与人之间距离放得很近，却把心与心之间的距离隔得很远，我们组织各种活动，比如五月份组织的郊游，让业主在放松、随意的氛围中，实现人与人的交流。以上是我们都市仁和中心物业管理工作汇报，请各位专家、各位老师多提宝贵意见，帮助我