项目建设需办理的各种手续流程一、建设项目的规划及用地许可(一)建设项目选址看法书1概述建设项目选址看法书，是指城市规划管理部门依据城市规划，在已确定的土地运用功能范围内，对建设用地提出选址定点的具体看法。2.申请建设项目选址看法书的范围依据上海市城市规划条例第五十条规定，下列建设项目应申请建设项目选址看法书：(1)新建、迁建单位须要运用土地的；(2)原址扩建须要运用本单位以外的土地的；(3)须要变更本单位土地运用性质的。3申请建设项目选址看法书应供应的资料：(1)填报建设项目选址看法书申请表；(2)附送批准的建设项目建议书或上报的可行性探讨报告和其他上报安排文件；(3)如属于工业项目和其他对四周环境有特殊要求的项目，以及对四周地区有肯定影响和限制要求的建设项目，应加送下列资料：有关工艺的基本状况，运输、能源和市政、公用配套(包括电力、给排水、道路、煤气和通讯等)的基本要求；项目建成后可能对四周地区带来影响以及建设项目对四周地区建设的限制要求； 有关环境爱护(“三废”排放量及排放方式)、卫生防疫、消防平安的资料；其他特殊要求。(4)如属利用原地址扩大用地建设的项目或有选址意向的建设项目，应附送1：500或1：1000地形图三份(由建设单位向市测绘院晒印)，并应标明原址用地界限或选址意向的用地位置；如属尚未有选址意向的建设项目，待选址明确后再通知补送；(5)如属原址改建需变更土地运用性质的，须附送土地权属证和房地产产权证明(复印件)份，其中联建的应送联建协议等文件；(6)中大型建设项目应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证；(7)其他须要说明的图纸、文件等。4留意事项(1)大中型建设项目或对城市布局有重大影响的建设项目选址，应先托付相应资质的城市规划设计单位进行选址论证；(2)在重大建设项目申请建设项目选址看法书的同时，应征询消防、环保、卫生等相关管理部门的选址看法；(3)对建设项目选址看法书所提出各项规划设计要求应仔细落实；(4)建设单位在取得建设项目选址看法后，应在六个月内，持批准的建设项目可行性探讨报告，向规划管理部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料。送审的设计方案图纸，应符合规范化要求。届时如建设项目可行性探讨报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址看法书即行失效。(二)建设用地规划许可证1概念城市规划许可是城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请，通过颁发许可证等形式，依法给予建设单位或个人因建设运用土地或进行建设活动的法律资格和法律权利的具体行政行为。2.申请建设用地规划许可证，应报送的资料(1)填报建设用用地规划许可证申请表；(2)附送1：500或1：1000地形图六份(向市测绘院晒印，其中份应具体划示用地、拆房范围)和总平面设计图份；(3)如属迁建单位，应具体填明原址地点、土地和房屋面积并附图；(4)如属国有土地运用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地运用权出让合同”文本(复印件)及附图各份；(5)其他须要说明的图纸、文件等。3留意事项(1)依据管理须要，有的建设项目应先送审建筑设计方案，还须报送下列图纸、文件、资料； 填报(建筑工程设计方案送审单)；附送批准的可行性探讨报告或其他安排批准文件；如属新增用地项目，应附送规划管理部门核发的建设项目选址看法书(复印件)；建设基地的地形图份(向市测绘院晒印，比例1：500或1：1000),并应在地形图上划示拟建工程的基地范围及工程位置。建设工程设计方案图两套。送审的图纸应符合规范化要求，需有设计单位图签、设计单位资格证书编号、设计人、校对人、审核人签名，及市建委颁发的出图章。(2)建设单位在取得建设用地规划许可证后六个月内，应向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书，届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。(三)建设用地的取得1上海市建设用地规模范围建设用地是指建立建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。2建设用地运用条件(1)依法申请运用国有土地；(2)招标拍卖以有偿运用方式取得土地运用权：(3)以租凭的形式，取得肯定年限的土地运用权。3建设用地审批权限建设用地申请涉及下列情形之用地的，由市土地管理部门受理并审查，报市人民政府审批：(1)城市规划确定的上海市重要地区和重要道路两侧的建设用地；(2)建设占用未利用地；(3)国务院、国务院有关部门、国家安排单列企业和市人民政府批准的建设项目；(4)跨区(县)的建设项目；(5)其他须要由市人民政府批准的建设用地。除以上情形之外，均由区(县)土地管理部门受理并审查，报区(县)人民政府批准。(四)城市房屋拆迁城市房屋拆迁，是指依据国家建设的须要，在城市规划区内的国有土地上拆除地面建筑及其附属物，并予以补偿的行为。房屋拆迁必需持国家规定批准文件、拆迁安排和拆迁方案，向主管部门提出申请，经批准核发拆迁许可证后才可进行。1房屋拆迁许可证的申请须要拆迁房屋的建设单位应当向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋。重大市政建设项目拆迁房屋的，应当向市房地资源局提出申请。2建设单位申请领取房屋拆迁许可证应提交文件建设单位申请领取房屋拆迁许可证时，应当提交下列文件：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划可证；(3)国有土地运用权批准文件；(4)拆迁安排和拆迁方案；(5)上海市银行出具的补偿安置资金专用存款帐户的存款证明；(6)产权清楚、无权利负担的安置用房证明。3关于申请拆迁许可证需供应的材料建设单位申请拆迁许可证时，应当供应规定的文件，还须要供应下列材料：(1)拆迁人的身份证明文件；(2)拆迁基地综合状况表；(3)自行拆迁的，应当供应本单位工作人员取得的上海市房屋拆迁工作人员上岗证；托付拆迁的，应当供应拆迁托付合同、拆迁实施单位资格证书；(4)标明拆迁范围的1：500地形图份，以及拆迁范围1：500空白地形图一式四份。以出让方式取得土地运用权的建设单位提交上海市国有土地运用权出让合同的，可以作为提交规定的有关文件。除重大市政建设项目外，拆迁基地跨两个以上区、县时，建设单位应当分别向所在地区、县房地局供应所需材料。(五)建设工程规划许可1申请建设工程规划许可证的范围(1)新建、改建、扩建的建筑工程；(2)新建、改建城市道路、马路、桥梁、管线、隧道、轨道交通工程；(3)文物爱护单位和优秀近代建筑的大修工程，以及变更原有夕L貌或者结构体系或者基本平面的装修工程；(4)须要变动主体承重结构的建筑大修工程；(5)沿城市道路或在广场设置的城市雕塑工程。2申请建设工程规划许可证留意事项申请建设工程规划许可证，应依据规划管理要求送审建设工程设计方案。如建设工程设计方案在申请建设用地规划许可证时已经核定，则可免送。3建设工程规划许可证与施工许可证等的关系建设工程规划许可证是申请办理施工许可证的前提条件，未取得建设工程规划许可证，不得申请办理开工手续。同时，市政管线工程项目在取得建设工程规划许可证后，方可向市政工程管理部门申请掘路， 向交通管理部门申请封锁城市交通；市政交通工程在取得建设工程规划许可证后，方可向交通管理部门申请封锁城市交通等手续。4申请建筑工程规划许可证报送的资料(1)填报建设工程规划许可证申请表(建筑工程)；(2)地形图三份(向市测绘院晒印，比例1：500或1：1000，地形图上需按总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸)；(3)总平面设计图三份(比例1：500或1：1000，应标明建筑基地界限、新建建筑物的外廓尺寸和层数、新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道规划蓝线、高压线的间距尺寸)；(4)建筑施工图(平、立、剖面图及图纸书目)两套，建筑分层面积表两份(应按国家有关建筑面积规定计算)，绿地布置图两份；(5)建设基地的土地运用权属证件(复印件)；如属新增用地，应供应市房屋土地资源管理局核发的建设用地批准书(复印件)；(6)原有基地拆房，需供应拟拆房屋的权属证明(复印件)；(7)基础施工平面图，基础详图及桩位平面布置图各两份；(8)建设项目可行性探讨报告批准文件；(9)建筑工程预算书；(10)消防、环保、卫生和交通等有关部门的审核看法；(11)市绿化部门的审核看法；(12)市民防办和市新型墙体材料办的审核看法；(13)如涉及爱护建筑及其他文物的建筑工程，须取得市文物管理委员会的审核看法；(14)要求附送的其他有关文件、资料。5建筑工程规划许可审核结果与留意事项(1)经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：建设工程规划许可证纸质和塑料质各一份。建筑工程项目表一份。盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务章”或“上海市XX区(县)规划管理业务专用章”的总平面设计图和地形图各一份。盖有核发建设工程规划许可证编号的建筑施工图(平、立、剖面图)和基础结构图各套。 建设工程开工复验灰线和建设工程竣工规划验收申请表各份。如建筑工程须要订立道路规划红线界桩的，加发订界通知单份。(2)留意事项建设单位在领取建设工程规划许可证时，应留意下列事项：属应缴纳建筑工程执照费的工程，应凭缴费单据领取建设工程规划许可证入。建设单位在取得建设工程规划许可证后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的，建设工程规划许可证即行失效。(六)建筑工程施工许可为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，爱护建筑工程质量和平安，建筑工程必需取得施工许可证或按国务院规定的权限和程序批准的开工报告，方可施工。1申请建筑工程施工许可证应报送的资料建设工程具备施工条件后，建设单位应当按工程的管理范围向管理部门领取建筑工程施工许可证申请表。建设单位填妥建筑工程施工许可证申请表后随带下列资料申领建筑工程施工许可证：(1)建设工程用地许可证；(2)建设工程规划许可证；(3)拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件，一般应由施工企业主要技术负责人签署是否已经具备施工条件的看法，报发证机关审查；(4)中标通知书及施工合同；(5)施工图纸及技术资料，建设单位应供应施工图设计文件审查部门的审查报告或审查看法；(6)施工组织设计，一般应由监理单位或建设单位对施工企业的施工组织设计进行审查，并由总监理工程师或建设单位的主要技术负责人在本栏内签署看法；(7)监理合同或建设单位工程技术人员状况，必需实行施工监理的项目，供应经监理登记的监理合同；(8)质量、平安监督手续；(9)资金保函或证明，工程备料预付款仍按年度建安工作量用款的25驾驭；(10)其他资料：廉洁协议等。2留意事项(1)建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一样。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更，应当重新申请领取施工许可证。(2)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机，关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限，施工许可证自行废止。(3)在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当在自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、缘由、在施部位、修理管理措施等，并依据规定做好建筑工程的维