高速公路服务区( 停车区 ) 物业管理制度第一章总则第一节 服务区（停车区）物业管理的相关概念及界定一、服务区（停车区）的物业管理主要是对服务区（停车区）公共区域的安保、清洁、绿化、水电及公共设备设施、零星工程维护维修等。二、相关概念及界定（1）“公共区域”与“租赁区域”的划分以租赁场所（含配套设施）滴水线为界。“公共区域” 是指租赁建筑物及附属建筑物、 构筑物以外的区域， 包括共同使用的停车坪，公共厕所，供配电房，发电机房等部位。“租赁区域” 是指租赁建筑物内部及室内外墙面、 建筑物外围边沟， 由经营单位自行管理的餐厅、厨房、超市、客房、走廊通道、门厅及室外地砖等建筑物有效延伸部分。（2）“公共设施”与“租赁设施”的划分： 1、水电设施以计量分表为界，表内（含表）为租赁水电设施，表外（含总表及属于服务区维护维修范围内的设备设施）为公共水电设施； 2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设备为界，以内为租赁设施，以外为公共设施； 3、排水排污设施以管道（沟渠）汇合处为界，汇合前的部分为租赁设施，汇合后的部分为公共设施。（3）“公共资产”是公共区域内的资产和公共设施， “租赁资产”是指租赁区域内的资产和租赁设施。第二节 服务区（停车区）物业管理的范围一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；二、公共建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：天桥，公共洗手池，垃圾站，化粪池，锅炉房，沟渠、池、井，水塔、高压水泵房，高杆灯，供配电房，发电机房等；三、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管，共用照明、管道线路，水泵、供排水系统，污水处理系统，供配电系统精品文库（含所属服务区管理范围内的电线电路及相关设施） ，发电机，室外消防系统，垃圾站清运，化粪池、污水处理池、沉淀池、沟渠池井的清淤处理等；四、公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括 LED显示屏、公共卫生间、公共垃圾桶、商业网点、文化体育娱乐场所等；六、公共区域的环境卫生，包括：公共广场、公共厕所、车坪道路等区域的清洁卫生、垃圾收集、清运等；七、车辆的引导、停放及公共秩序的维护，包括：安全监控、巡视、治安执勤等；八、保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等.第二章房屋建筑及整体形象第一节房屋建筑一、服务区各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。二、房屋外观符合服务区整体规划要求，建筑整体完好、整洁。三、不得乱搭乱建或擅自对房屋建筑进行改造， 如因经营需要添置、 修缮或改造房屋，须事先向公司提出申请，经批准后方可实施。四、在规定保修期内，房屋建筑由保修单位负责保修。五、房屋维修按公司相关工程管理办法执行。第二节标识标牌各功能区标识标牌指示明确，标识、标线、指示牌等设置恰当，清晰明确与区的整体建筑装饰风格协调。一、设置1、符合高速公路统一形象的要求.2、区内标识标牌由物业部统一规划和设置;3、采用的文字、图形或符号应简洁明了、会意性强;4、导向标牌与其表示的功能属性、位置、路径方向必须一致;5、功能区主导向标牌竖立在行车道入口，并且主面与路面平行;6、张贴、悬挂的标牌主面下边沿与水平线平行;欢迎下载2精品文库7、室内标牌设置的位置必须醒目。二、管理服务区（停车区）综合办公室对区内所有标识标牌实行统一监督管理， 未经公司批准同意，任何单位或个人不得在服务区 （停车区）公共区域设置任何标识、标牌和张贴各种商业广告、 宣传资料、标语及其他张贴物。 严禁在区内标识标牌和墙面乱写、乱画。第三章公共环境卫生第一节公共环境卫生管理要求一、保持建筑物的整体美观，不得堆放、吊挂有碍观瞻的物品。二、应当根据需要，在建筑物、广场等周边摆放花草和盆景，保证其整洁、美观。三、对在服务区内随地吐痰， 乱扔果皮纸屑， 随地大小便和抛洒油污等不文明的行为，每个员工都有及时制止的义务。四、确保停车场地面无油污及明显垃圾，。五、垃圾桶、垃圾房做到及时清理并进行定期消毒防虫处理。六、厕所保证不间断供水，达到无味、无蝇，保持公厕地面清洁、干燥，台盆无积水。第二节车坪道路、 停车坪（场）绿化带清洁一、清洁要求1、每天两次，用扫把、拖斗车对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物，每隔半小时巡回清扫一次。2、发现污水、污渍、口痰等必须及时冲刷、清理干净，用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。4、每天清扫停车坪（路）地面，保持无垃圾杂物，定期用高压水龙头冲洗停车坪（路）地面。5、每周用湿毛巾 擦拭各种指示牌及其他装饰物品（室外宣传牌、雕塑、路欢迎下载3精品文库灯等），确保无污迹和灰尘，擦拭完后必须归原位。6、每周清理沟渠、通道等处至少两次，每月冲冼有污迹地面、墙身一次。7、草木、盆景、花木等应按规定进行浇水、施肥、修枝整形、除草灭虫等工作。二、清洁标准1、停车坪（场）干净、整洁，无烟头、车辆摆放整齐，绿地、走廊、通道等公共场所无烟头、无纸屑、无痰迹、无 积水、无杂物堆放、 无明显污渍、泥沙。2、花木、草坪修剪整齐、环境幽雅；外场垃圾及时清理、没有堆积乱放。3、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物；垃圾箱及时清理，定期喷洒药物保持清洁、无异味、无漫溢。4、距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。沙井、明沟内无积水、无杂物。第三节 垃圾箱桶清洁一、清洁要求每天及时清除垃圾箱桶、内的垃圾。二、清洁标准目视箱桶表面无污迹，走近箱桶边无异味，每天清洗二次。三、将箱桶、搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍，然后对污迹处倒少许清洗液搽洗，再用水冲洗干净，搬到原位放好。第四节 停车场管理办法一、广场停车场为顾客免费提供临时停车服务；二、车辆必须按车型有序停放，不得在通道上停车；三、司乘人员在下车前请关好门、窗，妥善保管好贵重物品；四、不得在停车场内试车、修车、装卸货物及损坏路面，修车应到指定地。如有油渍、损坏路面的，参照路政管理条例应当做出相应的赔偿；五、不文明行为（如随地吐痰、大小便），服务区保安人员有权利和义务制止；六、严禁按喇叭换人（因附近村庄紧挨服务区） ；七、严禁装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆进入停车广场，如特殊情况确需停欢迎下载4精品文库放的，需事先通知广场保安或服务区值班经理，按指定区域停放；八、违章停车不服从服务区保安指挥的， 服务区将予以拖离，费用由车主承担，并通知高速交警按违章处理；九、服务区内车辆临时停放时间不得超过4 小时。第四章绿化亮化小品第一节乔灌木养护要求一、乔木修剪1、修剪工具包括高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2 3 时即应剪除，其叶壳在底部开裂达13 以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；3、对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；4、每年 12 月次年 2 月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：5、修剪整形必须达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求；6、剪下的枝叶应及时清除，集中运到花木基地处理。二、灌木修剪1、修剪工具、用具主要有绿篱机、绿篱剪、手套、警示牌等；2、所有灌木在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；3、非观花的造型灌木生长季应每25 天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观；4、每天巡查中及时清剪因折断等而枯黄的枝叶；5、对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木及时将枯黄的叶边清修；6、观花灌木在花期过后进行修剪，尽量避免在开花前修剪。三、病虫害防治1、区内灌木每月喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂；2、对突发性病虫害及时有针对性地喷杀农药；欢迎下载5精品文库3、喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位；4、服务区（停车区）内禁用高毒或强刺激性的农药。第二节亮化系统维修保养标准一、灯杆的地脚螺栓，开关盖或其它安装设施良好，灯杆无生锈、裂缝或断裂等情况，油漆良好。二、灯杆编号清晰， 灯杆接线匣无漏水， 熔丝完好，匣盖无锈蚀， 螺丝齐全，灯杆的穿线管无损坏，管口导线应完好，安装处无松动和锈蚀。三、装有熔丝的灯具其熔丝应完整安装在相在线，熔丝良好，引下线无松弛及损坏情况，绝缘良好，与其它线路有足够安全距离，与路灯线、灯头线的连接良好。四、缆接线匣或管窖井应完好，无垃圾或积水现象，灯杆底座内接线匣无积水，熔丝良好，匣盖无锈蚀，螺丝齐全。五、控制柜（控制开关等）无走时误差、失灵，光控开关安装位置、方向准确，无断线现象，开关接线、升降马达、传动皮带良好，路灯接触器接入路灯线的位置良好，无断线、碰线、接地等情况。六、路灯线、控制器无断线、碰线、接地等情况，配电站中的开关、闸刀、接头无发热现象；配电盘、仪表、指示灯运行正常。第三节 宣传栏的清洁一、清洁程序1、宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面搽抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按玻璃门、窗、镜面的清洁操作。2、标识牌：用湿抹布从上往下搽抹，然后用干抹布抹一次。3、用刷子蘸清洁剂搽抹污迹，再用湿抹布抹净后用干抹布抹干水迹。二、清洁要求：宣传栏每周清洁一次，标识牌每天清洁一次，保持无污迹、积尘现象。第五章公共洗手间第一节 公厕清洁欢迎下载6精品文库一、公厕清洁管理规定1、公厕的保洁和管理，由服务区（停车区）综合办负责，经营单位的公厕可以委托综合办负责保洁和管理，但须额外承担保洁费用。2、实行专人负责，保洁员需佩带统一制作的工作牌。公厕内、外环境应保持整洁、卫生，设备设施保持整洁、完好。3、保洁员发现顾客在公厕墙壁和其他设施上乱涂抹、刻画、张贴、随地吐痰、乱扔杂物、便池外便溺及损坏公共设备设施等行为，应采用文明礼貌用语及时劝止。4、公厕的粪便定期清运，粪池清底除渣，及时疏通。5、公厕定期灭害，夏季一周喷洒药剂两次，春、秋季一周一次。6、公厕必须 24 小时开放，不得随意停用。因特殊情况确需临时停用的，必须经上级主管部门同意，并采取其他临时措施。