贵州 2015 年下半年房地产估价师 案例与分析：房屋征收复核估价和鉴定考试试卷本卷共分为 2大题 50小题,作答时间为 180分钟,总分100分， 60分及格. 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、现代营销战略的核心可以称为 STP营销，下面不属于STP营销的是_。A 市场分析B. 选择目标市场C. 细分市场D 产品定位2、_，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见 ，使得拆迁估价问题有了参 考依据。A. 2003年1月1日B2004 年 1 月 1 日C. 2004年12月1日D2003 年 12 月 1 日3、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是 _。A 收益法B 成本法C 假设开发法D. 市场法4、 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于_.A 社会平均收益率B 通货膨胀率C 国民经济增长率D 项目基准收益率5、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以 获得股息和红利的凭证 .A 证券B 股票C 债券D 投资基金6、在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于 _.A 社会因素B 环境因素C 人口因素D 行政因素7、 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/卅，正常开发成本为1500 元/卅，管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100 元/卅，直接成本利润率为6%，则开发后地价为元/tf0A:1840B：2840C：2966D：3000E:工业用地的监测点评估价格8、从某种意义上讲 ,如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应 当首先分析将如何影响房地产的。A：长期趋势B:后期利润C:权益D:供给和需求E:工业用地的监测点评估价格9、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行 ,多因素敏感性分析 须进一步假定同时变动的几个因素都是 ()，且各因素发生变化的概率相同。A相互影响的B. 相互独立的C. 相互作用的D. 相互无关的10、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A .成本加成定价法B. 目标定价法C. 认知价值定价法D. 价值定价法11、开发商以某一价格出售“物业 +健身房会员资格 +保龄球馆会员资格 +游泳池 会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多， 开发商采用的是 _技巧。A .产品线定价B. 选择品定价C. 补充品定价D. 产品束定价12、伸缩缝的宽度一般采用 mm。A:10 20B: 2030C:4 0 50D:5060E:执行层的组织协调13、下列关于经济学中的成本概念 ,说法错误的是。A:人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本 B:经济学中的成本概念同于会计成本C:经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D:经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各 种生产要素的支出总和E:执行层的组织协调14、某笔住房抵押贷款按月还本付息 ,其月利率为 0。5，计息周期为一年，实 际利率是 _.A. 1 。061B. 0。 061C0。 500D. 0.06015 、个人住房公积金贷款利率实行。A :半年一定B: 一年一定C:二年一定D:三年一定E:执行层的组织协调16、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地 平整。A :给水、排水、电力、通信B:给水、排水、燃气、热力C:排水、电力、通信、燃气D :排水、电力、通信、热力E:工业用地的监测点评估价格17、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积, 约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租 金为200元/m2.假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（）万元.A.159。8289B.992。0172C.187。5321D.162.382518、 需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用-价格效应来解释， 三者的关系为。A :价格效应=替代效应一收入效应B：价格效应=收入效应一替代效应C:价格效应二替代效应+收入效应D:替代效应=价格效应+收入效应E:执行层的组织协调19、为了便于监督管理 ,提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。A :专业工程B :建筑工程全过程C:分部工程D:分阶段E:借款合同20、 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和 8%.某宗房地产 交易，买方付给卖方 297 万元 ,应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成 交价格为 _万元。A. 323B. 275C. 273D. 25821、在房地产周期循环过程中， 空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的 _.A 第一阶段B 第二阶段C第三阶段D第四阶段22、是由出票人签发， 委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额 给收款人或者持票人的票据 .A :本票B:汇票C:支票D:银行券E:执行层的组织协调23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括 _分析 .A .最低租售价格B. 最低租售数量C. 最低利润水平D. 最高土地取得价格24、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B:发现C:创造D:确定E:工业用地的监测点评估价格25、 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户 的月营业额超过 150万元时收取 3的百分比租金 .当租户的月营业额为 180万元 时，其应缴纳的租金是（ ）万元/月.A. 13.2B. 15。9C. 19.5D. 20.4二、多项选择题（共 25题，每题 2分,每题的备选项中，有 2个或 2个以上符合 题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分 ;少选，所选的每个选项得0.5 分）1、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价 ,应选用_作为其中的一种估价方法。A .市场法B. 假设开发法C. 收益法D. 成本法2、 某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0。5 年，建设期为 2.5年，销售期为 1年,建造成本估算为 10000万元（不含利息） ,在建设期内均匀 投入 .全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建 造成本的利息是 _万元。A. 755。54B. 772.84C. 1400.88D. 1433。 903、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。A:年度运营预算B:资本流预算C:资本支出预算D:长期预算E:资本收入预算4、 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10、20%时市场承租面 积的变化，该项调查属于 _。A .试探性调查B .描述性调查C. 创新性调查D. 因果性调查5、房地产市场营销因素调查包括的类型有 .A: 产品调查B:价格调查C:市场需求质量调查D:分销渠道调查E:促销策略调查6、直接资本化法的优点是 _。A .指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B. 通常只需要测算未来第一年的收益C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E. 计算过程较为简单7、下列保险中，属商业保险的有。A :无担保保险B:保证保险C:信用保险D:健康保险E:失业保险8、房地产开发企业应当在签约之日起 _日内持商品房预售合同到县级以上人民 政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A. 10B. 20C. 30D. 609、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排 列正确的是_.规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获 取土地使用权证； 投资机会筛选； 施工建设与竣工验收； 市场营销和物业 管理;签署合作协议A .B. C. D 10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按 _计算的。A 综合利率B 贷款利率C. 折现率D. 机会成本11、在下列定价方法中 ,需要使用损益平衡图的是 _。A .目标定价法B. 价值定价法C. 挑战定价法D. 成本加成定价法12、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程 ，下列属于房屋拆迁管理 部门终结裁决情形的有 .A:申请人撤回裁决申请的B:发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的C:受理裁决申请后，当事人自行达成协议的D:作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的13、 公民有下列 _情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡.A. 下落不明满1年的B. 下落不明满2年的C. 下落不明满3年的D. 因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的14、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。A :房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务 委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B:实行销售代理必须签订委托合同C:房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同D:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用E:房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业 务15、 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是.A :宏观区位B:中观区位C:微观区位D:其他区位E:执行层的组织协调16、 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素,经常起作用的因素主 要有.【2005 年考题】A :该种房地产的价格水平B:消费者的预期C:该种房地产的开发成本D:该种房地产的开发技术水平E:房地产开发商对未来的预期17、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A: 密度B:表观密度C:密实度D:孔隙率E:吸水性18、管理中心运作住房公积金的基本要求是。A:效益性B:安全性C:流动性D:风险性E:执行层的组织协调19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了 _。A 实现财富最大化B 保值增值C 降低投资组合的总体风险D. 降低通货膨胀的影响20、关于房地产投资项目中投资与成本的特点 ,下列叙述错误的一项是 ()。A 在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投 入,其成本应为开发过程中的成本支出B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金 投入,其投资成本不含建设成本和出租成本C 以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程