常州别墅市场分析报告常州别墅市场分析报告风华天策09年6月目录一、常州别墅市场综述3-5二、供求分析5-81、别墅市场的区域划分2、别墅市场供求分析三、项目产品分析9-161、基础项目数据2、在售主要项目产品特色类比四、销售分析17五、价格分析18-20六、客源分析21-22七、重点个案点击23-29一、常州别墅市场综述常州别墅市场分别以2003年、2005年、2007年、2008年作为时间节点，呈现不同的特征：1、 2003年之前（起步期）此时常州别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块，个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时常州房地产别墅市场的产品也只能算是“二流别墅”。由于当时常州房地产市场全面启动的时间并不长，对于别墅产品来说，地理位置上存在一定的缺陷，人们接受适应的时间也相对较长。2、 2003-2005年（发展期）2003年以后，常州市各个区域也都有不同体量别墅的推出，新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等，城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看，别墅产品的销售可谓是“几家欢喜几家愁。” 香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想，基本上接近80%。而奥园别墅在推出后，经过近3年的时间，目前基本销售完毕。2004年底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现，使常州别墅的产品力有了质的飞跃，在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准，常州告别了“二流城市只有二流别墅”的时代。从销售上看，天安别墅在地理位置上略好于新城别墅，销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想，加上别墅规模较大，（天安别墅14万平方米，新城别墅8万平方米）。3、 2006年-2007年（持续发展期）2006年伴随新政的出台，加大了对别墅市场供应的宏观调控，别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论，认为物以稀为贵，未来别墅价格看涨者有之；认为消费理性，别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看，新推纯别墅个案渐少，大多以以往销售个案的余量为主，因此新政效果尚未完全体现，但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化，购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中，从“精”这个角度大做文章。例如新城公馆，在新城公司强大的品牌及规划优势下火爆销售，香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。 另外，别墅区域效应逐步体现，如恐龙园区域、黄山路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可，一方面是政府规划因素，这些区域风景比较优美，在城市中闹中取静，是高端客户居住的理想区域；另一方面人以群分，在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。4、 2007年-2008年（品牌经营期）随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入常州，一批高端别墅项目也在市场上陆续推出，这些公司凭借着成熟的产品运作经验，在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高，但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出，别墅产品的客源对品牌的认知度较大，品牌因素对客源的影响度较大。5、 2008年至今（实力开发期）08年是个特殊的一年，自金融危机以来，常州楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09年初常州楼市出现小幅度回暖趋势，直到常州春季房展会，许多新的项目出现在常州，如青枫1号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等，各家实力开发商陆续进驻常州市场。目前即将入市的别墅项目有：银河湾明苑、青枫1号、水岸丽舍（太湖明珠苑2期）。二、供求分析1、别墅市场的区域划分板块划分依据：新北板块（龙城大道北侧），湖塘板块（新312国道南侧），城东板块板块（丽华路东侧），城西板块（长江路西侧），市区板块板块（龙城大道南侧，新312国道北侧）目前，市场上在售或即将推出市场的别墅项目有：新北板块：香树湾花园、龙城福第、世茂香槟湖、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍（太湖明珠苑2期）湖塘板块：新城公馆、豪廷苑、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、莱蒙城、御城、万泽太湖庄园 城东板块：新城公园一号城西板块：新城长岛、青枫公馆、青枫1号市区板块：璞丽湾、荆溪人家、银河湾明苑注：加粗项目为重点关注项目。从目前已成交的地块的基本数据来分析，可能会规划有部分别墅产品，但主要也为混合型社区，如恐龙园边上的时代上院、华润地块、绿地世纪城、阳光龙庭等。2、别墅市场供求分析 08年常州别墅市场实际推案总共15.8万方，总供应套数为478套，套均面积在330平米/套；其主要集中在城南、城西区域，总共约占总供应量78%，而城南区域是别墅供应的最集中区域，占供应量的一半，城东区域无供应。 从区域供应比来看，城东：城南：城西：城北：城中分别占总比重的0：53：22：18：7，区域供应结构南北火热，东西不均； 从08年目前的推案量来看，整体市场虽然受宏观经济影响较为明显，但总体而言，别墅市场受总价的影响，客户相对单一，受整体房地产市场影响较少，供应量处于较为稳定的水平。 至09年5月常州别墅市场供应状况比较平淡。除紫阳美地山庄外没有新案量入市。 08年1-12月常州别墅市场成交量在17万方。受整体宏观市场的影响，同比07年有明显下降。相对其他城市而言，常州别墅市场成交稳定度较高。 08年6月达全年成交最高的24267平方米，不难发现对于目前常州的别墅市场而言，别墅的热销期在年度中旬，暑期的推案档往往起到事半功倍的作用。 09年1月-5月常州别墅成交稳定且未见放大，受整体市场的影响，常州别墅市场还未明朗化。三、项目产品分析1、基础项目数据基本数据对比表所属板块案名产品类别开盘时间总建（万）容积率主力面积（）主力户型新北香树湾花园联排1期06.12期06.1013.50.3230四房两厅三卫独栋400五房三厅五卫世茂香槟湖联排07.111501.68185-265四房两厅四卫龙城福第双拼07.1040.41.25278-298四房两厅三卫富琛苑独栋06.31.21.0365五房三厅六卫彩虹城联排08.5302.3330五房两厅三卫美地山庄联排08.10151.5360-380四房两厅四卫叠加250四房两厅三卫双拼800九房七厅九卫湖塘中天名园联排05.8231.8250五房两厅三卫新城公馆联排06.846.41.8350-380五房四厅四卫独栋510-650九房六厅九卫湖滨嘉园联排06.1225.51.0275-292四房三厅四卫豪廷苑独栋07.9180.8400-500五房三厅三卫莱蒙城联排08.5962.5400五房四厅四卫天安别墅独栋04.1214.20.3320-360五房三厅四卫湖畔春秋独栋06.580.3500五房三厅三卫双拼350-450四房两厅二卫御城独栋08.5902.5500-650八房五厅八卫叠加250-280四房三厅三卫市区璞丽湾联排08.10152.3340五房四厅三卫中央花园独栋08.10502.28300五房四厅四卫城西新城长岛联排07.6601.5311-346五房四厅四卫青枫公馆联排08.1182.11250-300四房三厅三卫城东公园一号联排06.11150.6220-250五房两厅四卫【综述】：从上表对比来看，目前常州市场上在售的主流别墅产品为联排，占产品类别的54.16%，香树湾和院、新城公馆等项目内的独栋别墅目前余量不多，主推联排产品。目前独栋别墅产品主要在豪廷苑、中央花园、天安别墅、湖畔春秋内有案量供应。从项目自身来看，香树湾和院、天安别墅、湖畔春秋、湖滨嘉园为纯别墅项目，中天名园、新城公馆、世茂香槟湖则是以别墅、公寓结合的混合型产品，而豪廷苑则是以独栋别墅为主，辅助以少量的多层电梯洋房。在售联排户型对比分析图从上图分析来看，常州联排别墅类产品中的主力房型为四房与五房，各占一半。反映出联排产品户型特点比较清晰。双拼别墅产品供应量较少，主力房型均为四房。针对本案三期加推联排产品，筛选出目前常州在售联排别墅项目的面积，并进行面积段分析。市场上的联排产品主力面积约在250-400左右，新城公馆、美地山庄面积控制较大，约在350-380之间，其余项目面积相似。2、在售主要项目产品特色类比别墅产品特色类比案名建材户型特色花园地下室车库层高权属面积植物权属面积层高权属面积层高世茂香槟湖文化石、涂料、面砖、水泥彩瓦、实木双开门、双层中空玻璃窗3-6联排,有采光井，自带保姆房，客厅挑高4.5米，前后两个花园赠送30简单植物赠送40-802.9米无共3层，均3米龙城福第文化石、涂料、面砖部分户型内部楼梯是旋转式的。所有户型客厅都是挑空赠送25-40统一种不赠送70-2002.9米不赠送153米1F 3.6米，2F 2.9米，3F 2.9米彩虹城文化石 沥青瓦4-7联 赠送40简单植物不赠送1203.1米不赠送203米3.6美地山庄水泥彩瓦、涂料为主，局部天然石材双拼 联排 叠加，仿“依云郡”项目赠送30-40简单植物不赠送90-1803米不赠送3.2米新城公馆仿古砖、涂料、水泥彩瓦、西班牙玻璃顶篷、铁艺窗3-5联排，（地下室）独立保姆房，独立车位、台阶步入式走廊、前庭中庭、后庭，西班牙“帕提欧”露台花园赠送45无不赠送1103米不赠送1F 3.5米，2F 3.2米，3F 3.3米湖畔春秋加强混凝土、杉木围合板，涂料立面内庭院设计，4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧赠送150草坪赠送80