中大网校引领成功职业人生 2008年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。 A. 长期投资B. 短期投资C. 风险投资D. 金融投资(2)下列物业中，属于特殊物业的（）。 A. 在建工程B. 车站C. 购物中心D. 科技产业园区(3)房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（） A. 变现风险B. 时间风险C. 自然损失风险D. 通货膨胀风险(4)投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。 A. 提高投资收益B. 降低系统风险C. 降低个别风险D. 使投资毫无风险(5)2007年未，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（） A. 9%B. 12%C. 125%D. 15%(6)政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。 A. 产品质量B. 产品性价比C. 规模和结构D. 产品档次(7)对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。 A. 自然周期与投资周期同步变化B. 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期C. 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D. 投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期(8)当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A. 挑战定价法B. 领导定价法C. 目标定价法D. 随行就市定价法(9)某城市住宅市场调杏结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A. 均衡B. 非均衡C. 结构性失衡D. 失衡(10)据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5力元，约有1 5%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万。 A. 1260B. 1380C. 1440D. 2100(11)下列影响消费者行为的因素中，属于二消费者心理因素的是（）。 A. 使用者地位B. 购买动机C. 对渠道的信赖度D. 列价格的敏感程度(12)某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A. 避强定位方式B. 产品差别化方式C. 对抗性定位方式D. 重新定位方式(13)在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A. 消费者的感觉B. 消费者的生活方式C. 消费者的经济状况D. 消费者的预期(14)下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。 A. 时值是资金运动起点的金额B. 终值是资金运动结束的金额C. 资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D. 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值(15)某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。 A. 750%B. 756%C. 771%D. 776%(16)美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为75%，两年后的年利率调整为85%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。 A. 1250B. 1398C. 1416D. 1562(17)下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。 A. 基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B. 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C. 常规项目的财务内部收益率是唯一的D. 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差(18)某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为75%，则通货膨胀率是（）。 A. 182%B. 233%C. 357%D. 545%(19)(20)某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。 A. 1042%B. 1157%C. 3125%D. 3472%(21)某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/。 A. 2350B. 29375C. 3250D. 40625(22)对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为2731万元、5504万元、1016万元、8833万元，则其中最敏感的因素是（）。 A. 地价B. 建造成本C. 贷款利率D. 资本化率(23)某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。则该项目的期望值为（）万元。 A. 267750B. 368060C. 400350D. 535680(24)房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线道路工程的建设费用。 A. 黄线B. 紫线C. 蓝线D. 红线(25)房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。 A. 资本金-借贷资金-预租售收入B. 预租售收入-资本金-借贷资金C. 借贷资金-预租售收入-资本金D. 资本金-预租售收入-借贷资金(26)某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。 A. 3951B. 4939C. 4996D. 6245(27)当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。 A. 净现值法B. 差额部收益率法C. 费用现值法D. 内部收益率法(28)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A. 土地开发贷款B. 房地产抵押贷款C. 土地转让收入D. 流动资金贷款(29)下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。 A. 房地产上市公司发行公司债券B. 权益型REITsC. 房地产上市公司发行股票D. 商业银行贷款(30)新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。 A. 政府政策性资金B. 国内外企业入股的资金C. 个人入股的资金D. 资产变现的资金(31)进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。 A. 债务融资成本分析B. 资金占用费分析C. 资本金与债务资金的比例分析D. 担保费分析(32)下列关于写字楼租金的表述中正确的是（）。 A. 基础租金是租户能接受的最低租金B. 基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C. 写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D. 写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异(33)当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（）。 A. 全租金方式B. 毛租金方式C. 净租金方式D. 基本租金方式(34)不应计入收益性物业经营费用的是（）。 A. 抵押贷款利息B. 公共设施维修费C. 房产税D. 物业保险税(35)下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（） A. 税前现金流=有效毛收入-经营费用B. 税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C. 税后现金流=税前现金流-所得税D. 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)下列关于商业物业的表述中，正确的有（） A. 能为投资者带来经营性的收入现金流B. 分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C. 适合于长期投资D. 需在机构投资者之间进行交易E. 位置对其有着特殊的重要性(2)“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（） A. 按地域范围细分B. 按房地产用途细分C. 按增量存量细分D. 按交易形式细分E. 按目标市场细分(3)从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。 A. 土地B. 劳动力C. 资本D. 经验E. 环境(4)制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。 A. 物业租金必须能抵偿所有投资成本B. 只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C. 租金确定应考虑业主希望的投资回报率D. 市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E. 利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正(5)房地产开发项目市场定位的含义主要包括（）。 A. 预测开发成本B. 选定目标市场C. 确定消费群体D. 明确项目档次E. 设计建造标准 注：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。(6)“可贷资金利率理论”认为（）。 A. 可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B. 可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C. 利率不是由可贷资金的供求决定的D. 可贷资金的需求函数是利率的递增函数E. 可贷资金的供给函数是利率的递增函数(7)下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。 A. 销售税费B. 租金收益C. 物业增值D. 股权增值E. 抵押贷款规模(8)评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（）。 A. 流动比率B. 借款偿还期C. 现金回报