前 言“土地是一切生产和存在的源泉”。 马克思恩格斯选集M.北京：人民出版社，1972：109. 土地权利是我国农民的最基本的权利，是其他一切权利的基础，关系到农民的生存问题。科学的农地制度是任何一个国家赖以稳定发展的根本。土地首先是一种自然资源，土地之上共存着资源和财产的双重属性。土地的财产属性追求的是经济效率价值目标，而土地的资源属性则蕴涵着对人类的生存保障等社会公平价值理念的追求。 刘俊.土地所有权国家独占研究M.北京：法律出版社，2008:3-4. 我国宅基地使用权制度最显著的作用就是对农民的生存保障功能，由于被过分强调土地的资源属性，其财产属性越来越被忽视。物权法虽然将宅基地使用权定性为用益物权，将它作为独立的用益物权进行了特别规定，但是其仍是被严重限制的物权，故有人称之为“不完全物权”。 张庆华.土地权疑难法律问题解析M.北京：法律出版社，2007:9. 这是由我国特有的国情所决定的。 在计划经济时期，土地分配采用无偿形式，土地的财产属性被忽视，人们的土地权利意识几乎为零。随着改革开放不断前进，我国真正步入市场经济的轨道之后，人们的财富意识、权利意识才破土出芽。人们才逐渐重视土地这种特殊的财产权利。但是，我国的相关政策法规对宅基地的流转交易仍旧做出许多限制性的规定，不允许使用权人对其住房和宅基地进行自由的流转。这不仅阻碍了农民实现其财产权益，而且也违背了物权法的“物尽其用”的精髓以及“从归属到利用”的物权架构。 土地的资源属性和财产属性决定了公平和效率价值的统一性。而我国单纯的集体土地所有权制度却不适应这种双重价值目标的要求。 刘俊.土地所有权国家独占研究M.北京：法律出版社，2008:297.目前，关于宅基地使用权是否可以自由流转的问题仍众说纷纭，对农村宅基地权利这一问题的研究还远远不够。本文通过对我国宅基地性质、特征，以及历史等方面来分析，论述宅基地使用权流转的必要性和可行性，分析宅基地使用权流转的困境和阻力，探索开放农民利用宅基地使用权流转的途径，从而为立法者制定农村宅基地使用权流转的规则提供合理的建议，完善我国的立法及相关理论研究。目 录摘要1关键词1English Abstract2一、宅基地使用权概述3（一）宅基地使用权的概念、特征31、宅基地使用权的概念32、宅基地使用权的特征3（二)我国宅基地使用权的历史演变41、上世纪50年代初的农民土地所有制阶段42、改革开放后农民享有土地使用权阶段4二、我国目前宅基地使用权流转的现状及问题5（一）农村房屋交易存在“隐形市场”5（二）农村宅基地使用权隐形交易的主要类型61、城镇居民违规购买农村住房和宅基地62、村集体经济组织以外其他农民购买宅基地和农村住房63、通过出租、赠与等方式流转宅基地使用权的情形6三、宅基地使用权流转的必要性和可行性分析7（一）宅基地使用权流转的必要性分析71、农村宅基地使用权流转是城乡一体化发展的需要72、农村宅基地使用权流转是房地一体原则的需要7（二）宅基地使用权流转的可行性分析81、允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障82、允许宅基地使用权流转不会导致耕地减少和影响土地安全8四我国宅基地使用权流转制度的完善9（一）目前宅基地使用权流转改革分析9（二）完善我国宅基地使用权流转制度的建议91、建立完善的农村宅基地使用权取得制度92、完善宅基地使用权的流转制度10结 语12参考文献13致 谢15II论宅基地使用权的流转摘 要:宅基地是农民生活的基本保障,同时宅基地使用权也是农民生活权利之必须, 但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关注的焦点。就目前国家对宅基地的相关法规政策来看，禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展，同时造成一系列的诸如“宅基地隐形流动和违法用地”等的问题。本文通过对目前宅基地使用权禁止流转制度的现状进行分析研究，揭示宅基地使用权流转制度在实际运行中存在的交易风险和危及耕地保护的问题以及宅基地不能发挥其应有的的经济效用，阻碍农村经济发展的弊端，通过对目前中国关于宅基地流转模式的分析从而揭示有限的宅基地流转的必要性和可行性，提出严格整顿宅基地市场和建立农户主导和政府主导下的宅基地流转模式，以阶梯式的模式逐步推进宅基地市场的开放和建立健康有序的宅基地流转市场。关键词:宅基地使用权；自由流转；完善立法Englishi AbstractConcerning The Transfer Of Homestead Land Use Right Abstract:The homestead is an important part of farmerslife,and at the same time the rights to the use of the homestead is necessary for the right of peasantsliving.But it is still the focus of the society from all walks of life that the rights to the use of the homestead can or not trade,transfer.On the current state of the housingrelated policies and regulations,prohibition of the homestead circulation system has seriously hindered the development of rural economy,and also it has caused a series of problems,such as“homestead invisible flow and illegal land”.This paper analyzes the present situation of the prohibition of the homestead right of circulation system,the article reveals the homestead right of circulation system in the actual operation of the existing transaction risk and endanger the cultivated land protection and land can not play its due economic utility,draw back to the development of the rural economy.Based on a homestead circulation pattern analysis of China,the article reveals the necessity and feasibility of the homestead circulation and puts forward the strict rectification homestead market and establishes homestead circulation pattern dominated by the farmers and the government,to gradually promote the homestead market open to the stepped mode and establish healthy and orderly homestead circulation market.Key words:Right to the use of the homestead; free circulation; perfect legislation一、宅基地使用权概述（一）宅基地使用权的概念、特征1、宅基地使用权的概念宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，我国物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”据此可知，宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利 。 王利明.物权法论M.北京：中国政法大学出版社，2008:275-277. 因此，我国宅基地主要是针对农村村民的住宅用地及其附属用地而言，其范围一般还包括厨房、牲畜圈舍等附着物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等设施占用的土地。 2、宅基地使用权的特征 （1）权利主体的身份性依据物权法第125条所规定，宅基地使用权的取得，使用权人须有身份上的要求，而此种权利只能由集体经济组织的成员享有。如果丧失了这种特殊的成员身份，其基于身份而取得的宅基地使用权也就同时丧失，集体经济组织就有权收回。同时，这也就将集体经济组织之外的人排除在了宅基地使用权人的范围之外，非集体经济组织成员不仅不能申请宅基地，亦不得继受取得宅基地使用权。所以权利主体必须具有特殊的身份要求。 （2）权利客体的特定性 宅基地使用权的对象只能是是集体所有的土地。在土地管理法颁布之后，城镇居民宅基地使用权已逐渐消失，取而代之的是建设用地使用权。 房绍坤.物权法用益物权编M.北京：中国人民大学出版社，2007:226-227. 所以，宅基地使用权只能是在集体土地之上设立的一种用益物权，也就是说，只有在集体土地上才可以设立宅基地使用权。同时，宅基地使用权的客体必须是非耕地，任何组织和个人不得擅自改变耕地的用途，不得将耕地擅自变为宅基地。（3）宅基地使用权取得的法定性宅基地的取得需进行严格的法定程序，即具备了申请资格，经过履行法定手续,以户为单位, 经乡(镇)人民政府审核, 由县级人民政府批准后才能取得宅基地使用权。（4）宅基地使用权的限制流通性目前，基于宅基地使用权承担的社会保障功能，其作为用益物权，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用。物权法第153条中规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让、适用土地管理法等法律和国家有关规定。所以，按照现行法律的规定，宅基地使用权的流转是受到严格限制的，这主要体现在以下几个方面：第一，“地随房走，房随地走”，宅基地使用权不得单独转让，只能随房屋一同转让；第二，宅基地使用权不得单独抵押、继承；第三，宅基地使用权不得单独出租，也只能附随住宅一同出租。 陈霄.农村宅基地利用与抵押调查研究问卷分析J.西部论坛，2010,20（3）：8-16. 由此可知，现行的法律规定对于宅基地使用权的流转采取较为严格的限制。 （二）我国宅基地使用权的历史演变 新中国成立以来，我国农村土地从农民私人所有过度到农村集体所有，农村宅基毫不例外地也经历了从农民私人所有到农村集体所有的过度。 1、上世纪50年代初的农民土地所有制阶段新中国建立后，