一、房地产知识什么是房地产业？ 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 什么是房产、地产、房地产？ 房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产是房产和地产的合称。 房地产具有哪些特性？ 1. 位置固定性、地区性； 2. 单一性； 3. 耐久性； 4. 周期长、大量投资性； 5. 政策限制性； 6. 相互影响性； 7. 保值性和增值性。 什么是房地产法？ 房地产法是指确定和调整国家、集体、公民、法人及其其他社会组织在城市规划区内进行房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理以及房地产使用、修缮、服务等活动中的地位以及相互权利义务关系的法律规范的总称。 什么是房地产经营？它的特点有哪些？ 房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。 它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。 什么是房地产交易？具体有哪几种类型？ 房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。具体有如下几种： 1. 产权转让型的交易。包括房地产买卖、房地产交换和房地产赠与。 2. 产权维护型的交易。如房屋租赁等。 3. 产权不确定型的交易。包括房地产抵押和房屋典当等。 什么是房地产转让？它有哪些条件？ 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移他人的行为。 以出让方式取得土地使用权的转让条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发用地的形成工业用地或其他用地条件。 以划拨方式取得土地使用权的转让条件：1、应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准，应由受让房办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定交纳土地使用权出让金；2、有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。 哪些房地产不得转让？ 1. 以出让方式取得的土地使用权，不符合城市房地产管理法第38条规定的条件的； 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权的； 3. 依法收回土地使用权的； 4. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5. 权属有争议的； 6. 未依法的登记领取权属证书的； 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他形式的。 房地产转让合同应包括哪些内容？ 1. 标的；2. 价款；3. 用途；4. 使用年限；5. 转让方式；6. 履行期限、地点；7. 支付方式；8. 违约责任。 什么是房地产抵押？ 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。 哪些房地产不能抵押？ 1. 产权有争议的房地产； 2. 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 3. 列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物； 4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5. 被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 6. 依法不得抵押的其他房地产。 什么是建筑容积率？它将如何计算？ 建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是： 建筑容积率 = ( 区内总建筑面积之和 / 区内总占地面积 )100% 什么是管理用房？它是如何计算的？ 管理用房是指住宅区内用于物业管理的房屋。其计算公式是： 管理用房面积(平方米) = 人均管理用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数 其中有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。 土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？ 土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。 地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。地上权的实质也就是土地使用权。 地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。 抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。 典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。 租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。 什么是建筑面积？它由哪三部分组成？ 建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。 什么是总建筑面积、住宅建筑面积？ 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。 什么是住宅区房屋本体自用部位？其责任人是谁？ 自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔壁、墙面（板）等。 维修责任人是业主，费用由业主自行负责 什么是房屋本体共用部位（共（公）用部位及设施）？其责任人是谁？ 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。 维修责任人是物业管理公司，费用从房屋本体维修基金中支出。 什么是房屋毗连部位？其责任人是谁？ 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。 其维修责任人为毗连业主，费用由毗连业主按比例分摊。 房屋一般分哪几种结构？ 钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的； 混合结构：承重的主要构件使用钢筋混凝土和砖木建造的； 砖木结构：承重的主要构件使用砖木建造的； 其他结构：承重的主要构件使用竹木、砖石、土胚建造的简易房屋。 根据房屋的损害程度，维修工程分几大类？ 1. 小修工程：即房屋的日常零星维修养护工程，使房屋保持原有完好等级； 2. 中修工程：是指房屋少量部门已损坏或已不符合建筑结构要求，需要进行局部维修，在维修中须牵动或拆换少量主体结构，但保持原房屋的规模或结构的工程； 3. 大修工程：是指房屋的主体结构部位严重损坏，房屋已不安全。需进行全面维修，在维修中需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程； 4. 翻修工程：是指房屋已失去使用价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除另行设计，重新在原地或移动更建筑的工程； 5. 综合维修工程：是指成片多栋的楼房或面积较大的单栋楼房，其大中小修一次性全部维修的工程。 为什么要开发企业在交付商品房时要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书？具体包括哪些方面内容？ 针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。 住宅质量保证书的内容应包括： 1. 工程质量监督部门核验的质量等级； 2. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3. 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备2个采暖或供冷期；卫生洁具1年；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 4. 用户报修的单位，答复和处理的时限。 住宅使用说明书的内容应包括： 1. 开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2. 结构类型； 3. 装修、装饰注意事项； 4. 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5. 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6. 门、窗类型，使用注意事项； 7. 配电负荷； 8. 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9. 其他需说明的问题。 房地产登记中，土地使用年限怎样确定？ 1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即： 1. 住宅：50年 2. 教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年 3. 工业、仓储；30年 4. 商业、金融业用地；20年 5. 种植、畜牧、养殖业用地；20年 1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即 1. 住宅用地：70年 2. 工业用地：50年 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 4. 商业、旅游、娱乐用地：40年 5. 综合或者其他用地：50年 对公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按土地使用权出让合同书规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。 红皮房地产证与绿皮房地产证的区别在哪里？ 红皮房地产证记载市场商品房地产；绿皮房地产证记载非市场商品房地产。凡绿皮本房地产证记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。 已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？ 已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办房地产证，并由银行领取。 什么是工程竣工验收？它分哪些种类？ 竣工验收是指一个建筑工程项目经过建筑施工设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件，即竣工以后，承建单位与开发单位之间办理交接手续的过程。竣工验收一般分为以下四类： 隐蔽工程验收，分期验收，单项工程验收和全部工程验收。 房屋销售时发展商须提供哪些证明文件？ 1. 房地产产权证书； 2. 工程竣工验收合格证 3. 消防验收合格证； 4. 各类机电设备验收合格证； 5. 有关政府部门（建设局、供电局、煤气公司、通讯部门等）批文等。二、物管基础什么是物业？ 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1. 土地。指由一定范围的面积构成的地产。2. 建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3. 物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。 什么是物业管理？它包括哪些业务？