四川省业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益， 根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例、住房城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则、四川省物业管理条例及有关规定， 制定本规则。第二条 本省行政区域内业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对业主具有约束力。同一物业管理区域内只能成立一个业主大会。第四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡、镇人民政府）的指导，接受业主的监督。业主委员会的决定，对业主具有约束力。第五条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。1 / 26业主大会、业主委员会对业主损害他人合法权益或者业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条 街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民（村民） 委员会协助街道办事处 （乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。第七条 业主大会、业主委员会的成立、选举和活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作出现争议时应当接受司法行政主管部门的指导和监督。第二章业主大会成立第八条本规则所称业主，包括：（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；（五）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。第九条业主在物业管理活动中享有下列权利：2 / 26（一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理；（二）对共同管理的有关事项提出建议；（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；（六）监督业主大会和业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（八）监督专项维修资金的管理和使用；（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。第十条业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务；（四）履行物业服务合同约定的义务；（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（六）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。第十一条物业管理区域内，已交付业主的专有部分面3 / 26积达到建筑物总面积以上或者交付的房屋套数达到总套数以上的；首套房屋交付已届满两年且交付的房屋套数达到总套数以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同届满前天的；符合上述条件之一起日以内，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请成立业主大会，并同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等文件资料。建设单位未及时书面报告申请成立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请，街道办事处（乡、镇人民政府）有权责令建设单位在日以内改正。第十二条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当自接到成立业主大会申请之日起日以内，会同物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表，建设单位、房地产行政主管部门、 街道办事处 （乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会代表组成。筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府） 代表担任。鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。街道办事处（乡、镇人民政府）可指定具有专业知4 / 26识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组参与筹备相关工作。第十三条筹备组组长履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；（三）签发筹备组公告；（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡、镇人民政府） 书面申请另行指定组长， 街道办事处（乡、镇人民政府）应当及时指定。第十四条 筹备组中的业主代表由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐或者自荐产生。筹备组人数由街道办事处（乡、镇人民政府）根据物业管理区域的规模合理设置，总人数为单数。筹备组中业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间、模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约。第十五条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告日以上，筹备组自公告之日起成立。5 / 26业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡、镇人民政府）协调解决。第十六条建设单位应当自筹备组成立之日起日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料，并承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费。（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关文件资料。筹备组应当对业主资料保密， 不得将前款资料用于与筹备无关的活动。第十七条 筹备组需要核查业主名册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，相关单位应当予以配合。第十八条 筹备组在首次业主大会会议召开前应完成下列事项：（一）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；6 / 26（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（三）确定首次业主大会会议表决规则；（四）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（五）拟定业主委员会选举办法草案，提出业主委员会委员候选人建议名单；（六）拟定首次业主大会会议筹备及召开会议费用预算明细和结算方案；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述事项公示时间不少于日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。公示期满后日以内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，并将修改后的文本向业主公示。对业主提出的建议和意见未采纳的，应作说明。首次业主大会会议召开前日，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知街道办事处 （乡、镇人民政府） ，公告期不少于日。第十九条 首次业主大会会议应当对以下事项依次进行表决，并应当全部经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；7 / 26（二）选举产生业主委员会；（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。业主表决形式可采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、传真、短信表决等方式。但不论采用其中任何形式都应当具备真实性、可追溯性。第二十条管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：（一）物业使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共有部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护与共同管理权的行使；（五）业主应履行的义务；（六）违反管理规约应当承担的责任。管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，侵害其他业主和物业使用人合法权益的，受侵害人可以提起诉讼。第二十一条 业主大会议事规则应当对以下事项依法作出约定：（一）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；8 / 26（二）业主大会会议的表决程序；（三）业主委员会的届期、人数，委员的任职条件和资格终止情形；（四）业主委员会候补委员的设置；（五）业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等；（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（七）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（八 ) 缺席业主表决票、弃权票的计算规则。第二十二条 业主有侵害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用、违法拆改建筑结构装修、违法搭建、占用公共空间与园林绿地、非法“住改商”、损害相邻权利人合法权益、非法组织集会等，业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定。管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。第二十三条业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的