物业管理委托合同第一章 总 则第一条 本合同当事人 委托方：浏阳市机关事务管理局 （以下简称甲方） 受托方：深圳华佳宏物业管理有限公司之湖南华佳宏物业管理有限公司 （以下简称乙方）2005 年 12 月 1 日，甲方委托乙方对浏阳市行政中心进行物 业管理，委托期至 2007 年 11 月 30 日结束，现合同期满，经双 方共同协商，甲方愿将该物业继续委托乙方管理。根据原投标文件 （LZC-2004043 ）的约定及有关法律、 法规， 甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经共同协商，就甲方 将浏阳市行政中心继续委托乙方实行物业管理事宜，予以约定， 订立本合同。第二条 物业基本情况 物业类型：机关办公区域 座落位置：浏阳市世纪大道旁 建筑占地面积： 28.7 万平方米 总建筑面积： 8.2 万平方米 其中：物业管辖面积： 28.7 万平方米主建筑物面积： 7.5 万平方米附属建筑物面积： 21.2 万平方米计费面积： 7.5 万平方米（以核发的产权面积为准）建筑结构：框架办公楼栋数：主楼 2 栋（含设备层、车库层） ，北部群楼 5 栋，共 7 栋。主要设备、设施：1 、电梯系统：广州蒂森（客梯） ，江苏通力（消防电梯）2 、中央空调系统：主机品牌为上海麦克维尔，直燃机品牌 为长沙亿利达3 、供电系统：一个高压电开闭所，三个强电配电房4、消防监控系统：集中控制，并设有一个监控室5 、给排水系统：主楼四楼以下、北部群楼为市政供水，主楼五楼及以上楼层为二次供水，排水为配套管网6、环境道路有关设备、设施，包括一台箱式变压器7、室外景观照明系统8 、室、内外背景音乐系统9、室外其它环境设备设施（包括花卉苗木）第三条 委托合同依法签订后，即具有法律约束力，甲、乙 双方必须严格遵守合同条款，履行合同规定的义务。第二章 委托管理事项第四条 房屋建筑的一般性日常维修、养护和管理，包括： 楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设 备机房、地下车库等。第五条 公用设备、 设施的运行、 维修、养护和管理， 包括： 给排水设备、大楼室内外公共照明设施、消防设备设施、电梯、 高、低压配电设备、 电动感应门、 自动伸缩闸及楼宇亮化设备等。第六条 机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、 养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、 井、自行车车棚、 室外停车场 （包括公共食堂周围停车场及道路、 花草设施）等。第七条 协助甲方并监督和督导专业公司对网络、电话、有 线电视、音响等弱电设备维修及定期保养；按维保标准制定详细 计划，对已接管的设施、设备进行定期维保。第八条 行政中心（不包括食堂承包方管理的部分）所有设 备设施和停车场的安全保卫工作。包括：行政中心范围内全方位 安全监控和巡查、交通与道路、车辆停放与外来车辆的管理；消 防系统与安全监控系统的管理。第九条 公用绿地、 花木、园林构筑等清洁和安全维护管理； 公共区域、公共会议室、市级领导办公室摆花的监管（租花及相 关费用由甲方负责） 。第十条 公共环境卫生和公共会议室清扫保洁，包括公共会 议室会务服务、 市级领导办公室室内卫生及相关服务 （不含茶杯、 纸巾、毛巾、肥皂等日常相关用品） ，公共活动场所、 会议室 （不 承担会议室音响、设备维修、更换发生的费用） 、接待室、广场、 停车场的清洁卫生 （不含卫生间纸巾、 洗手液、香水及化妆用品） ， 垃圾的收集、倾倒（不含垃圾处理费、外运费） ，室内外消杀。第十一条 管理收集与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。第三章 委托管理期限第十二条 委托管理期限为叁年，自 2009 年元月 1 日零时 至 2011 年 12 月 31 日 24 时止。乙方原投标保证金 3 万元继续 作为履约保证金存放甲方指定账号。第四章 双方权利义务第十三条 甲方权利义务1、审定乙方拟订的物业管理制度及方案；2 、审定设施、设备维护、保养、更新改造的费用预算，每 年对乙方标书中要求配备设备及工具进行检查；3、审定乙方提出的物业管理年度计划、财务预算及决算；4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况；5 、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到验收标准。如 存在质量问题，按以下方式处理：（1）保修期内：负责联系并督促承建方在不影响大楼正常 运作的前提下，按规定时间返修并通过验收；（2）保修期外：除乙方日常一般性维修项目外，负责新增、 改造或大中修项目的审批，并支付相关的费用。6、在合同期内甲方给乙方提供办公用房 200m 2和 400 m2 保安、礼宾、工程、住宿用房，及有关现有设备（产权属甲方） ， 由乙方无偿使用（附一栋办公用房水电费用由乙方负责） ；7、负责收集、整理、物业管理所需的图纸、档案、资料，并向乙方移交；8、协调、处理大楼工程质保期内的质量返修问题；（1）质保期内的责任条款或者是协议合同，应提供一份原 件给乙方，没有原件的有复印件，甲方需在复印件上加盖公章；（2）质保期内的保证金、押金或违约金，甲方需收到乙方 质保合格书面通知，方可支付；9 、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和组织社区文化 活动；10 、审批、协调、处理大楼其它单位因工作需要与乙方构成 的临时劳务关系事宜。第十四条 乙方权利义务1 、根据有关法律法规和本合同及投标文件的约定，制定并 完善物业管理制度（包括公共管理制度、内部岗位职责、操作规 程及相关规章制度等） ；2、建立健全大楼资料档案。包括大楼内所有物业管理，从 主体到配套、从建筑到环境、从物品到人员管理等方面的资料 档案；3 、乙方可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但需 告知甲方，不得将本物业的全部管理责任转让给第三方；4 、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿 化等的日常维修保养计划和一般性维修方案，经双方议定后由乙 方组织实施；5、向物业使用人宣传物业使用的有关规定，当装修物业时， 告知有关限制条件，并负责指导；6 、负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及年度费用 报告；7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如 需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方 同意并报有关部门批准后，方可实施；8 、执行大楼管理制度及消防制度，有权对违反制度的行为 给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告；9 、对甲方委托的设备、设施负有保护及监管责任，如属于 管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部 责任；10 、依物业管理条例做好办公楼内人身及财产安全防范 工作，维护办公楼的正常办公秩序。属管理责任范围内造成的火 灾事故、刑事、治安案件等因乙方的不作为或未尽职责，由乙方 承担过错责任并赔偿损失；11 、报经甲方批准同意后， 乙方方可外派工作人员与大楼其 它单位构成临时劳务关系，其具体事宜经协商一致后，由乙方组 织实施；12 、乙方无须承担大楼未配置后备电源及双路供电时非管理 责任造成停电的一切损失；13 、乙方聘用人员应从思想、身体、素质等方面严格把关， 遵守劳动法等法律法规，若因员工不当行为造成相关损害损 失和出现违反有关法律条规等行为，均由乙方自行负责。14 、本合同终止时， 乙方必须向甲方移交其使用的办公用 房及住宿用房，并保证不损毁；必须移交大楼房屋、设备设施 等全部档案资料及属于甲方的办公用品和工具。具体管理方案详见乙方投标书正本实施方案第五章 物业管理服务质量及要求第十五条 乙方须按投标文件配置必要设备设施并按承诺 的“物业管理质量目标”之约定，实现管理目标，并严格按照浏 阳市机关事务管理局有关工作规范（附件 1 附件 7 ）操作，达 到各项相关要求和标准。第六章 物业管理服务费用第十六条 物业管理服务费1、管理服务费用按月支付。具体为：每月每平方米人民币2.98 元，按计费面积 7.5 万平方米计算，全年（十二个月计算） 合计为 268.2 万元（人民币：贰佰陆拾捌万贰仟元整） ； 2008 年 7 月起因工作需要在外环线增加保安岗位，经协商每年增补保安 费壹拾捌万元（Y 18万元/年）及增加外环线清洁工每年增补清 洁费陆万元（Y 6万元/年）延续有效；因近年来市场物价涨幅较 大，经协商每年增补员工生活费壹拾贰万元（Y 12万元/年）。以上三项合计，总费用为每年叁佰零肆万贰仟元整（Y304.2万/年）。甲方于每月 5 日之前向乙方支付前一个月的物业管理费用 25.35 万元。2、物业管理费开支范围：详见乙方投标文件（正本）管 理服务费用构成。乙方不能按约履行有关承诺或有意不作为，甲 方有权适时扣除相关物业管理费。3、管理服务费用的调整由甲、乙双方根据乙方合同期实际 发生额（面积调整和增加的服务内容）共同协商；办公楼内机电 设备、公共设施保修期满后的维修费用，由双方协商承担。4、甲方逾期支付物业管理费的，从逾期七日起（遇节假日 除外）算，每天按千分之三交纳滞纳金。第十七条 甲方房屋自用部位、自用设施及设备的大、中项 目维修、改造，在甲方提出委托要求时，乙方应接受委托并可合 理收费。第十八条 乙方对甲方合同外其他特约服务，由当事人按实 际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。第十九条 根据乙方原投标书中费用测算，乙方负责的房屋 本体维护和强电系统、消防系统、给排水系统、中央空调、通风 系统和房屋的公用部位、公共场地的维修、养护的单项工程费用 和涉及公用设备设施维修、更换、改造等维修养护费用（属于单 项单件 300 元以内部分），在预算费用范围内乙方负责；超出预 算费用的，超出部分由甲方负责（预测费用见附8 ）。第二十条 乙方在所有维修、养护中需更换原器件或发生其 它费用，必须报甲方审定，方可纳入乙方维护费用预算总额中。第二十一条 乙方负责的所有维修、养护工作需及时到位， 甲方负责检查、督促、验收。如乙方不能及时在甲方合理限定的 时间内完成各项维修、养护工作，为了不影响物业正常使用和机 关正常运转，甲方有权自行处理，其发生费用在当月或下月付支乙方的物业管理费中扣除。第二十二条 为便于操作和管理到位，甲乙双方可以就维修 养护相关内容另行签订补充协议。第七章 违约责任第二十三条 乙方招聘人员（特别是保安人员和工程技术人 员）需按季度报甲方备案。乙方须按照其投标文件中承诺的编制 人数到位，不得随意调减，如若发现减少编制或脱岗漏岗，甲方 有权对乙方作出 500 元/ 次的处罚。第二十四条 甲方违反合同相关的约定，使乙方未完成规定 管理目标， 乙方有权要求甲方在一定期限内解决， 逾期未解决的， 乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。第二十五条 乙方违反合同相关的约定，未能达到约定的管 理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，而未有正当 理由的，甲方有权视情扣罚当月支付乙方的管理酬金。如情节严 重，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方负责赔偿。第二十六条 乙方根据办公楼设施、设备安全运行状况提出 的设施、设备维修计划（经确认是合理的） ，如因甲方拖延批复 批准时间，而无法及时实施，造成的设备、设施损坏，从而影响 办公楼正常运行的，责任由甲方负责。第二十七条 甲、乙双方任何一方无正当理由提前终止合同 的，违约方应向对方支付人民币贰拾万元的违约金，如造成对方 经济损失的，应承担赔偿责任。第八章 附 则第二十八条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩 优秀，甲方反映良好， 并通过各单位测评， 满意率达到 95% 以上， 可协商续订合同。第二十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式 签订