项目后评估房地产开发二0一 0年六月二十日word教育资料项目概述 -7-1项目前期阶段的后评估 -7-1.1前期地块调研、项目定位后评估 -7-1.1.1地块筛选、调研 -7-1.1.2项目定位 -7-1.1.3 获取土地 -7-1.2前期初步规划设计方案后评估 -7-1.2.1地方规清晰度 -7-1.2.2经济指标合理性 -7-1.3前期初步经济测算后评估 -7-1.3.1指标是否齐全 -7-1.3.2标准是否合理 -7-1.4经验教训 -8-1.4.1总结经验 -8-1.4.2吸取教训 -8-1.4.3工作建议 -8-2规划设计后评估 -8-2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通 -8-2.2设计水准 -8-2.2.1设计图纸质量 -8-2.2.2效果评价及分析 -8-word教育资料4.1市场调研是否充分 -11 -2.4设计合同的签订及后期服务 -8-2.5经验教训 -9-2.5.1总结经验 -9-2.5.2吸取教训 -9-2.5.3工作建议 -9-3工程管理工作后评估 -9-3.1工程管理前期准备工作 -9-3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间 -9-3.1.2施工单位考察、筛选、管理 -9-3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理 -9-3.2工程施工管理评估 -9-3.2.1工程工期执行情况 -10-3.2.2工程质量执行情况 -10-3.2.3工程变更、签证执行和申报情况 -10-3.2.4安全文明施工情况 -10-3.3总体执行情况评估 -10-3.4经验教训 -10-3.4.1总结经验 -10-3.4.2吸取教训 -10-3.4.3工作建议 -11-4.1.1城市房地产市场调研 -11-4.1.2区域房地产市场调研 -11-4.2产品定位与客户定位合理性 -11-4.2.1产品定位合理性 -11-4.2.2客户定位合理性 -11-4.3价格与推盘策略 -11-4.3.1价格制定合理性 -11-4.3.2推盘策略合理性 -11-4.4实际销售情况 -11-4.4.1销售计划与实际销售情况对比 -11-4.4.2原因分析 -11-4.5经验教训 -11-4.5.1总结经验 -11-4.5.2吸取教训 -12-4.5.3工作建议 -12-5成本管理的后评估 -12-5.1工程合同的管理 -12-5.2目标成本的控制 -12-5.2.1动态成本的控制 -12-5.2.2目标成本和结算成本差异分析 -12-5.3经验教训 -18-word教育资料7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析-23 -5.3.2吸取教训 -18 -5.3.3工作建议 -19 -6物业管理的后评估 -19-6.1物业前期介入的效果分析 -19-6.2报事频度的分析 -19 -6.2.1报事频度的统计汇总 -19-6.2.2报事整改情况分析 -19-6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价 -19 -6.3后期运行的评价 -20 -6.4经验教训 -20 -6.4.1总结经验 -20 -6.4.2吸取教训 -20 -6.4.3工作建议 -20 -7经济效益后评估 -20 -7.1项目成本禾I润目标 -20 -7.2项目现金流分析 -20 -7.2.1含贷款的现金流 -20 -7.2.2不含贷款的现金流 -21 -7.3项目成本及投资分析 -21 -7.3.1项目实际成本（结转成本）明细分析 -21 -7.4.1项目总体收入成本及利润分析 -23-7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析 -23-7.5项目财务费用与管理费用分配分析 -24-7.5.1*项目三项费用预算与实际对比并分析 -24-7.5.2财务费用分析 -24-7.6经验教训 -24-7.6.1总结经验 -24-7.6.2吸取教训 -25-7.6.3工作建议 -25-8综述 -25-word教育资料项目概述土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等 1项目前期阶段的后评估1.1前期地块调研、项目定位后评估1.1.1地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题1.1.2项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例1.1.3获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估1.2.1地方规清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等1.2.2经济指标合理性红线围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估1.3.1指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免1.3.2标准是否合理取费标准是否合理1.4经验教训1.4.1总结经验编号事 件产生效果1231.4.2吸取教训编号事件产生影响处理办法123143工作建议2规划设计后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作 历史；供方（）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门人力资源 的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施工完成后 效果的对比、评价；设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；2.2设计水准2.2.1设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；2.2.2效果评价及分析重点从1、小区规划一方案设计；2、户型设计一结合营销；3、外立面设计一含百叶于格 栅；4、景观设计；5、精装设计；6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果 的对比、评价；2.3施工中与项目部的配合如何在充分利用部门人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及 效果评价；2.4设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议：合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计师现场服务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费是否明晰;2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价;2.5.1总结经验编号事件产生效果1232.5.2吸取教训编号事件产生影响处理办法1232.5.3工作建议3工程管理工作后评估3.1工程管理前期准备工作 3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等3.1.2施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用 3.2工程施工管理评估工程名称：施工单位：工程造价：工程是否委托监理：合同开、竣工日期：20年月日20年月日实际开、竣工日期：20年月日20年月日验收结论：321工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析：正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等3.2.2工程质量执行情况是否按照施工组织设计组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段 性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家规及强 制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题，工程质量合格率；是否达到合同质量目标要 求等。3.2.3工程变更、签证执行和申报情况施工单位能否对于建设方工程和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行；能否对于变更 执行后的签证申报；能否在合同规定的期限及时申报并予以及时核对； 对于涉及变更减少的部 分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。3.2.4安全文明施工情况能否按照规搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对安全文明施 工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。3.3总体执行情况评估3.4经验教训3.4.1总结经验编号事件产生效果1233.4.2吸取教训编号事件产生影响处理办法123343工作建议4营销管理工作后评估4.1市场调研是否充分4.1.1城市房地产市场调研城市项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究；4.1.2区域房地产市场调研城市项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究4.2产品定位与客户定位合理性4.2.1产品定位合理性产品类型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期；4.2.2客户定位合理性客户群分布、客户挖掘、宣传4.3价格与推盘策略4.3.1价格制定合理性开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；客户敏感点分析：1、地段、配套、总体规划；2、景观；3、户型（含阳台、露台）；4、 大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间；6、门窗；7、车库、车位；分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价格产生的影响。4.3.2推盘策略合理性推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示区达到的效果，对营销的促进；4.4实际销售情况4.4.1销售计划与实际销售情况对比量价分析对比4.4.2原因分析4.5经验教训4.5.1总结经验编号事件产生效果1234.5.2吸取教训编号事件产生影响处理办法1234.5.3工作建议5成本管理的后评估5.1工程合同的管理从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判， 施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估5.2目标成本的控制5.2.1动态成本的控制前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户 敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率；新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响5.2.2目标成本和结算成本差异分析项目目标成本与结算成本分析表序号项目成本控制目标值（万元）（1）非合同值（万元）合同值（万兀）结算成本值（万兀）（2）差异(