原盛国际广场物业管理策划书 5 目 录1 项目概况2 我们的管理优势5 整体设想“酒店式管理”5 “酒店式管理”设想 6 “酒店式管理”的内涵 7 “酒店式管理”系统示意图7 成就“都市精英文化”管理目标 8 管理运作方式及管理承诺 8 总体运作方式11 管理侧重点分析与运作特色分析12 管理服务承诺14 商务服务与增值服务14 商务服务功能设置建议 15 增值服务内容建议19 组织机构及人员配备、培训 20 组织机构设置 21 人员配备23 三级培训体系 24 员工培训计划25 日常保安及应急处理26 日常保安工作28 应急预案 29 车辆收费 30 环境清洁工作 30 人员配置 30 日常工作31 装修施工管理 31 装修施工管理 31 装修施工管理规程32 装修申报制度33 装修现场管理35 物业档案管理 36 物业管理档案的建立 36 物业管理档案的管理36 建立动态管理机制 37 房屋及设备维修养护 38 智能化系统的日常运作和维护38 日常运行方案39 智能化系统设施、设备的分类39 维护内容40 维护方式40 维修计划41 关于前期 41 具体时段和任务 42 工作计划 46 组织架构图人员配置46 组织架构图46 人员配置48 服务&管理费用预算61 “原盛国际广场”承租招商方案70 结束语 71 圣维仕楼宇概况 项目概况1 项目名称：原盛国际广场2 项目概况2.1 土地位置 郑州郑东新区起步区内2.2 土地面积规划总建设用地面积79236.3平方米，合118.8亩 2.3 土地性质商业服务用地。 2.4 周边概况位于金水路与东风东路交汇处东南角。西邻郑东新区政务区，东依新107国道，南侧紧邻七里河商住物流区、CBD中央商务区、龙湖南区高档住宅分布周围3 主要经济技术指标3.1 建筑容积率：4% 3.2 绿化率：35%3.3 室外场地标高控制要求：与相邻市政交通设施相协调。3.4 规划建筑面积：约376201平方米。4 项目定位：“原盛国际广场” 是一个集商业、办公、酒店的大型多功能CBD 我们的管理优势1、 服务经验和资源共享优势我司在3年前已进驻郑州地区，开设了郑州分公司，已有3年以上在郑州的郑东地区管理OFFICE的亲身历练。通过3年多的实际管理，使我司不仅对郑州地区的地理环境，人文环境有所了解，对郑州地区的发展趋势、消费能力、消费习惯、地方特色有了一定的熟悉；对当地的物业管理手段、方法和定位也有深刻了解，在此基础上，我司在郑东新区的世纪峰会、峰会天下物业管理服务中也积累了丰富的经验，为我司此次管理原盛国际广场打下了坚实的基础。2、 先进的酒店式管理理我司与豪生酒店管理集团（中国）的长期友好联盟关系，使我们管理理念和方式具有了不可替代的优势，即有效地借鉴世界知名品牌企业的管理模式、管理制度、服务用语等，并将这些管理理念根植于我们的物业管理中。从而也保证了我们能够紧跟时代步伐、适应市场竞争、及时地调整管理方式和组织架构。此次对原盛国际广场一类大型CBD的管理，我司将豪生品牌的精细流程和酒店式管理运用于原盛国际广场，充分符合其时尚CBD的整体规划。3、 圣维仕的自身品牌优势我们的品牌上海圣维仕物业管理有限公司是上海最早从事中高档楼宇管理的专业公司之一，专营高档公寓、酒店式公寓、甲级OFFICE、别墅、学院、商业不动产的物业管理、营销策划和管理顾问服务等，也是全球酒店管理集团旗舰美国豪生国际酒店集团(Howard Johnson International China )的关联企业。 英文含义SENVEICE (圣维仕:英文缩写SVC)=SERVICE(服务)圣 S = SMILE (微笑)维 V = VERACITY (诚信)仕 C = CARE (关爱)企业理念:微笑、诚信、关爱SMILE微笑:微笑是服务之窗，以笑迎人，将欢乐带给客户。VERACITY诚信:诚信是服务之本，以诚相待，将信誉留给客户。CARE关爱:关爱是服务之源，以爱感人，将温馨给予客户。我们自身品牌接管原盛国际广场的七大优势 优势一 成熟的服务经验 我们有接管同类型楼盘的经验，如同样位处郑州的绿地集团的甲 级写字楼郑州世纪峰会与峰会天下、绿地集团位于上海市中心的酒店式服务公寓/产权式写字楼感性达利。处于上海繁华地段的超高层智能化甲级写字楼科维大厦等等皆获得开发商、业主及有关部门的一致好评。优势二 准军事化安保队伍以美式化的着装及退伍军人组成的安保骨干队伍是我们的特色，也是时尚CBD的一道亮丽的风景线。他们恪尽职守，有着扎实的业务技能及钢铁般的毅力。定期的军事会操、思想政治教育和综合素质培训，以忠诚和奉献换取业主的安宁生活。优势三 有效的资源共享本项目为我们进入郑州地区的第三个楼盘，同样位于郑东新区的世纪峰会、峰会天下已良性运行，由于3个项目邻近，人力、物力等相关资源可以相对共享，提高管理效率，提高管理质量。优势四 完善的考核培训体系我们拥有纯市场化的员工。奖惩考核制度，让每一位员工都有强烈的危机意识，做任何事都是用心去完成，用心灵去感应。培训体系，为每一个员工制定职业规划，我们设有72门管理循环培训课程（安保5门、工程8门、培训4门等）。优势五 严谨的服务规程我们的服务严格参照ISO9001:2000国际质量体系的操作规程，为业主提供实实在在的服务。优势六 良好的市场口碑市场运作至今，我们已与多家国内知名企业合作，并发展成为长期合作伙伴，得到了不俗的成绩及口碑，其中包括：绿地集团、正阳集团、大华集团、西部集团；输出管理的物业单位包括：徐虎物业（威斯特物业）、协沁物业、隆祥物业等。优势七 严谨的品质保证 我们有超过20位的质检员，每季度针对各项目做不定期的品质检查，以圣维仕特有的评分系统来评定各项目的品质高低，对不合格的项目予以及时修正，改善。每年对管理优秀的项目授予“卓越奖”。整体设想“酒店式管理”我司通过对“原盛国际广场”项目优势、客户群体特征以及管理服务需求进行深入分析，总结出“原盛国际广场”管理服务特性，提出“酒店式管理”的整体设想，以求达到综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一。 1 “酒店式管理”整体设想1.1、“原盛国际广场”客户群体特性“原盛国际广场”的主要客户群体都具有高智商，有较高的人生品味，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、高效便捷，对物业管理有较高的鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的服务以及生活的隐私性，呈现出传统而又时尚的需求。1.2 “原盛国际广场”管理、服务特性“原盛国际广场”具有功能的集中性和复杂性、开发的阶段性、人流的交叉性和混合性以及商业、办公管理的特殊性，由此可以分析出”原盛国际广场”的管理、服务需求：功能特性管理、服务需求物业功能的集中性和复杂性l 管理复杂性；l 服务需求多样性。人流的交叉性和混合性l 需要针对人流的交叉性特点，针对性的进行人员的配置和调配；l 针对其人流的混合性，采用科学的管理方式进行人流的分流。商业、办公管理的特殊性l 在招商策划、装修风格、形象指引等方面实行统一管理。通过以上对“原盛国际广场”的项目优势、主要客户群体特性以及管理、服务特性的分析中可以看出“原盛国际广场”作为综合性物业，在管理过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在商业广场的整体管理标准、服务质素上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，圣维仕物业提出通过“酒店式管理”达成“原盛国际广场”管理、服务的和谐、统一的整体管理设想。“环境管理”：包括自然环境管理和文化环境管理。 自然环境管理是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境； 文化