创业咖啡馆项目建议书项目名称：海南创益天使咖啡文化发展有限公司（暂定名）即创新型创业孵化器项目拟建地点：海甸岛：海口市海南大学校内或周边中国城：海口市海南师范大学校内或周边国贸路：海口市国贸路小巷或高层写字楼承担单位：海南创益社会企业孵化器有限公司（筹）联 系 人：2012年5月目录第一章 总论41.1 项目概要41.2 可研报告编制依据51.3 建设单位基本情况61.4 主要技术经济指标81.5 综合评价8第二章 项目兴建理由与必要性102.1 项目兴建理由102.2 项目建设的必要性12第三章 市场预测与销售方案163.1 市场预测163.2 市场营销203.3 市场风险分析23第四章 场址选择264.1 项目建设地点选择264.2 项目区概况264.3 项目建设条件优劣分析30第五章 项目建设规模和建设方案345.1 建设内容及规模345.2 生产主要设备345.3 建设指导思想、原则与目标365.4 项目建设布局375.5 生产技术方案38第六章 环境影响评价456.1 环境现状456.2 环境影响分析456.3 环境保护与治理措施466.4 环境影响评价47第七章 项目管理及组织运行497.1 机构设置与职责497.2 经营管理507.3 经营管理措施507.4 技术培训527.5 劳动安全、卫生与消防52第八章 项目实施进度558.1 建设工期558.2 实施进度安排55第九章 项目投资估算与资金筹措57第十章 财务评价58第十一章 招投标方案5911.1 招标方式5911.2 资格审查5911.3 招标6011.4 开标、评标和定标61第十二章 投资估算和资金筹措6212.1 投资估算的范围6212.2 投资估算的依据6212.3 项目投资估算6312.4 资金筹措65第十三章 财务评价6613.1 财务评价依据6613.2 项目计算期和生产负荷6613.3 项目成本与费用估算6613.4 年经营收入和年总税金6813.5 利润及分配6813.6 财务盈利能力分析6813.7 项目清偿能力分析6913.8 项目不确定性分析7013.9 经济评价结论70第十四章 研究结论与建议7214.1 社会效益分析7214.2 生态效益分析7214.3 综合性评价结论73一、 项目名称及目标项目名称：海南创益天使咖啡文化发展有限公司（暂定名） 即创新型创业孵化器项目项目目标：以咖啡馆为形式，打造以IT创业者为主体的泛领域创业者（海南以社会企业创业、高新农业、创新旅游业、能源、环保、医药科技等领域）的低成本、开放式的办公环境，搭建创业者与投资者交流互动、投资合作的平台，努力建成海南省首个创新型创业孵化器。二、 项目背景国内外的互联网知名企业很多都是从早期的一个创意起步，并且创业初期十分艰难，像苹果公司早期也是在车库里创办和办公的。我国互联网产业目前正处于快速发展的阶段，每天都有众多满怀激情和梦想的创业者投身其中，但是这些创业者普遍面临着办公成本较高、前期资金短缺的困难，一些创业者由于支付不起前期的办公成本、寻找不到支持资金，被迫放弃创业，致使一些好的创意或产品胎死腹中，影响了整个产业的创新和发展。2009年6月，由IT业人士共同投资、初期以IT人士聚会为目的的“贝塔咖啡”在杭州市开业，并逐步发展为IT创业者低成本的办公场所，同时也吸引了创业投资者的关注。经过两年多的发展，目前国内类似的咖啡馆除“贝塔咖啡”以外，还有“3W咖啡”、“车库咖啡”、“爱塔咖啡”等，主要集中在北京、杭州、上海，投资人均是IT业和创投界人士，投资者并不以咖啡馆的短期收益为目的，而是以帮助创业者成长、壮大来分享未来收益。这种经营方式在当地发展迅速，吸引了较多的创业者和投资人，但同时也存在着政府引导不够、资金支撑不足、后续服务有限等问题。值得欣慰的是，2012年5月27日，中央电视台新闻联播头条首次聚焦“创业服务业”，创业主题咖啡厅以“创新型孵化器”角色走入全国视野，并首次提出一个新的行业业态创业服务业。海南省虽然的互联网产业虽然没有北上广深杭等城市的基础好，但也拥有众多怀有激情和梦想的创业者，但很多创业者也面临着上面提到的同样问题。更重要的是，海南仍然有全球最大的中文社区天涯在线这样的优秀互联网领军企业，同时，海南省正在着力打造“一岛一区两园”，其中海南生态软件园的成功建立，为海南的互联网产业的兴起，奠定了坚实的基础。与此同时，海口信息产业孵化园、海南青年创业平台相继建立，更加为互联网及其他创业领域的创业者，提供了良好的创业环境，扩宽其融资、交流渠道、推动IT产业的创新和发展，海南创益社会企业孵化器有限公司（筹）意欲借鉴国内其他咖啡馆的模式经验，联合海南省IT界、创业界精英和资深人士，共同投资开办创业咖啡馆项目，构建一个“政府搭台，精英参与，资本护航，多方共赢”的开放式创业投资平台，以促进科技创新与创业资本的对接，推动产业健康快速发展。最终，我们将力争打造海南创业服务业产业链。三、 项目方案咖啡馆地址：海口市，具体待定咖啡馆面积：300-500平方米之间为宜（若兼带孵化功能须1000平米以上）咖啡馆注册资本：200万元人民币股权结构：1、发起方承诺出资不低于40万元（含委托发起方投资并挂名的席位股东投资），其余部分向其他投资人募集认购。2、认购方应是IT业、媒体、餐饮（特别是咖啡经营）、管理咨询、房地产、创业投资业的企业、社会团体（不排除机构官员），或是上述行业内的企业高管或资深人士；或业伙伴。3、认购金额企业最少为5万元，个人最少为1万元，企业或个人最多为20万元，且应为1万元的整数倍；另外，少于1万元的投资者可以以席位方式，挂靠发起方，以发起方为代表参与，享有分红权、监督权、建言权和列席股东大会权利，不享有决策权。（注：席位股东入股额100元起，且为100元的倍数（主要针对创业伙伴和高级项目人才）。利润分红权、监督权、决策权、建言权和列席股东大会权完全剥离，保证项目方向不便。）4、各方以实际出资比例占有该项目的相应权益；5、出资方式不限于现金，欢迎场地提供等其他非现金方式，具体另议。运营方式：创业咖啡馆的运营包括日常运营和特色运营两个部分。日常运营包括：1、咖啡、饮料、食物的加工和制作；2、原料的采购与管理；3、服务标准的建立与培训；4、内部管理制度的建立与完善。该部分内容将聘请有实际经验的职业团队或股东进行管理。特色运营包括:1、针对创业者量身订做的最低消费及消费类服务项目； 2、会议室租用业务；3、文件打印、复印、传真等服务项目；4、设立信息发布区，方便创业者及时发布信息；5、设立项目格子铺展示区，方便创业项目展示；6、设立咖啡厅官方网站论坛，便于信息发布、项目融资等；7、设立投资人洽谈区，方便项目的投资合作；8、组织交流、培训、沙龙等活动；9、设立投资主管经理（项目投资部），掌握项目进度及投资情况。10、对成长的项目优先在孵化器中进行安排和支持。该部分内容由创益社会企业孵化器和其他相关专业机构共同运作。四、 投资收益分析由于咖啡馆的定位是一个开放式的创业投资平台，其根本目标并不是追求咖啡馆的短期经济收益，在日常经营中，将以能实现收支平衡或者略有盈余为基本目标，并在此基础上，努力实现投资人、创业者经济收益、社会效益的最大化。创业咖啡馆的经济收入主要有：1、 咖啡馆饮品、食物等日常项目的销售收入；2、 咖啡馆会议室、打印机、复印机等办公设施、设备的使用收入；3、 特色活动、专题培训的收入；4、 官方网站的增值收益；5、 有条件下小额投资的回报收入；6、 有条件下政府相关部门直接无偿资助。根据测算，创业咖啡馆的装修改造及设备投资约为568450元，预计每月营业收入82450元，月度支出72220元，月度税前结余10230元。说明：1、 本咖啡馆占地300平方米，共有80个座位。2、 客流量 = 座位数 * 客满系数 * 翻桌率 客满系数指一张桌子可能搭配两把或四把椅子，可能有一位顾客占了两人位的桌子或两位顾客占了四人位的桌子，所以当椅子占有率达70%的时候视为客满。 翻桌率指一天内座位换顾客的次数。3、 有关创业者人均消费：本咖啡厅最低消费设为15元，创业者实际人均消费可能超出15元，这里为保守估算。五、股东享有的收益和其它权利：1、 咖啡馆的收益分红（数额不一定很多）；2、 咖啡馆定期向股东推荐投资项目或者创新人才；3、 对股东有意向的项目进行重点跟踪，尽力促成；4、 咖啡馆根据股东需要安排专题活动；5、 股东在咖啡馆内消费的优惠（不可免费，且仅对股东，不针对其好友）；6、 股东可免费参加举办的活动。六、 项目建成后的作用和意义1、能够有效降低创业者的创业成本。创业咖啡馆为创业者提供开放式的办公场所和各种办公设施，创业者可以以较低的价格使用这些办公资源，并得到价格相对便宜的餐饮服务，从而帮助创业者克服了创业初期的困难，极大地改善了其创业办公条件。2、能够有效促进行业领域内的交流合作。借助创业咖啡馆开放式的办公环境，创业者们可以自由交流创业经验，把握行业热点，分享研究成果，解决技术难题；业内企业和精英人士也可以在此及时发掘有市场价值和商业潜力的项目，与创业者展开合作。3、能够加快初创项目与创业资本的对接。创业咖啡馆可以实现投资人与创业者在同一环境中的长期直接接触，便于相互了解，有利于促成项目投资和提高投资效果；通过设立投资主管经理，可以及时掌握项目进展和需求情况，便于有针对性地为创业者和投资人进行牵线搭桥，加快项目与资本的结合。4、有利于提高创业者的能力和素质。创业咖啡馆会定期举办创业辅导、技能培训、项目管理、市场运作等方面的培训和讲座，并邀请业内精英举行技术趋势、行业发展、产品创新等方面的研讨，努力拓宽创业者的思路、理念，提升创业者的综合能力和素质。5、有利于推动产业创新和良性发展。创业咖啡馆将有利于保护和孕育产业内新的创意、产品和项目，有利于其与资本的快速结合与发展，咖啡馆还会与深圳数字技术园等高科技园区合作，对发展到一定程度的创业者，鼓励、引导其到园区或者孵化器继续成长，并提供相应优惠和支持，这无疑会对深圳市IT产业的持续创新和健康发展起到重要的推动作用。附：项目建设计划召开参控股单位/个人会议，达成投资共识落实注册资金办理咖啡馆注册咖啡馆挂牌及运行咖啡馆设备购置咖啡馆推广宣传发起单位成立项目推动小组落实各项准备工作建立管理制度和机制人员招聘及培训咖啡馆设计装修5