南京世茂外滩新城项目规划文本设计说明书一、建筑部分1、 概况1.1 南京市是江苏省省会所在地，是全省的政治、经济、文化、科技和教育中心，也是长江流域中心城市之一，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市。南京已有2496年的建城历史，经历了十朝都会，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。丰富灿烂的历史遗存与南京雄浑秀美的山水城林融为一体，构成了城市独特深厚的历史人文底蕴。南京东接长江三角洲，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，长江自西向东横穿市区。南京属北亚热带季风气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛，良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。1.2 南京市发展目标是把南京建设成为：充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市1.3 南京城市发展布局：1.3.1 最近规划的都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。1.3.2 提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”，除主城外，在三个新市区培育次区域中心，形成多核区域中心格局中；明确提出开敞式的格局，在更大范围内延续“山水城林”融为一体的空间特色，建设最佳人居环境城市。1.3.3 南京市域城镇形成主城一新市区一新城重点城镇一般城镇五级大中小级配合理的等级结构。调整后的各级城镇有：（a）主城：新市区：包括东山、仙西、江北3个新市区。（b）新城：包括大厂、新尧等个新城，预留玉带、桥林为新城备用发展空间。（c）重点城镇：包括栖霞、八卦洲等13个重点城镇。（d）其他城镇为一般城镇。1.3.4 远景南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万。2、 地理位置及周边环境南京世茂外滩新城（以下简称本项目）基地位于南京市下关区滨江带，滨江大道东侧，东邻惠民大道高架路，北临中山北路，南侧与三汊河为邻，总用地面积约为51.89万平方米，整个地区沿江展开约1.3公里（其中基地西北部部队用地占临江面约630米）。本项目基地为南北长向的不规则形，其中南通路从基地中央通过，西侧隔滨江大道为长江，南侧为三汊河（秦淮河入长江口），三汊河西侧入江口设一水闸控制秦淮河水量。本项目基地较为平整，沿滨江大道展开，本地块北侧中山北路为城市主干道，惠民大道，滨江大道为城市主要道路，地块内南通咱为城市支路。滨江大道作为防御洪水的一道屏障，其道路中心标高约比惠民路高出3-4米。本项目基地隶属于下关行政区。下关区是南京市的六城区之一，地处南京市区西北部，滨江而居，江岸线达10公里，是南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市的标志性“窗口”区域，素有金陵北大门之称。境内有全国最大的内河港口南京港、铁路南京西站、南京长途汽车总站、南京长江大桥。下关区滨江依城，山、水、城、林浑然一体，景观独特，风光秀丽。人文古迹较多，旅游资源丰。狮子山上巍峨壮观的阅江楼，与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁等江南三大名楼遥相呼应，尽显千秋。区内有省、市文物保持单位14个，著名的江南水是由学堂、渡江胜利纪念碑、静海寺南京条约史料陈列馆座落于此。近年来，下关区坚持以建设现代化滨江城区为奋斗目标，确立了“市场兴区、开发兴区、科教兴区”四大发展战略，全区上下围绕四大战略，投入巨资加快基础设施建设，现代化滨江城区的道路框架和防洪体系已基本形成，经济和各项社会事业同步，协调发展。3、 分析3.1 南京市总体规划提出了以长江为南京城镇发展主轴的思路。南京世茂外滩新城的开发建设会对整个沿江地区的开发建设会对整个沿江地区的开发与整治起着积极的推动作用，也必将成为其中极为重要的一项工程。3.2 “择水而居”是人类重要的生活传统，国际发展趋势正是将城市滨水区作为最佳的居住和休闲空间，尤其是能够看到水景的住宅更是不可多得。长江孕育了南京的成长，江水的雄浑与壮阔，周围植被与地貌的斑澜以及潜洲、夹心洲分隔江水的戏剧性为这一区域蕴藏着勃勃生机。本项目基地位于长江东岸，紧邻秦淮入江口。被秦淮及长江共同托起的这片基地环境为将来的居住人群提供了最佳、多样的景观角度与景观内容。3.3 迄今为止南京市整个沿江一侧还缺乏能够充分利用地理优势及自然景观资源，能够充分发挥长江作为南京市城镇发展主轴的总体规划思路的高品质，高档次建筑。南京世茂外滩新城将能够通过高水准定位，国际高水平的规划设计和精心建设，充分利用自然景观资源优势，营造出优美、舒适的人居环境，为南京市的城市形象增添新的光彩，进而提升南京市城市的整体形象定位。3.4.1 中山北路是联系市中心的主要道路，也是市区人流向该地段的主要方向。3.4.2 地块处于下关区，属于城市旧区周围多为民房，周边发展尚薄弱，无大规模楼盘，市民及市场认知差。3.4.3 城市总体规划调整，大规模向长江两岸推进，沿江地区将成为城市建设开发的主要区域，这带来了本楼盘开发的良好契机。3.4.4 长江与淮河交会处有着180。水景的绝好景观。3.5 提出问题：3.5.1 如何有效的改善人们对于该地段的观念，获得人们对于新沿江区的认同，最大限度的提升该地段的价值。3.5.2 能在针对沿江大规模的开发中，使开发商、城市居民、业主均得到相关利益，并使整修城市沿江景观得到极大改善。3.5.3 如何解决较高容积率与景观环境的矛盾，以及满足城市对于沿江城市轮廓的要求。3.5.4 如何解决城市道路与本地块的关系。3.6 市场定位分析：世茂集团在中国地产市场中有着自己鲜明的特征，强势启动，在起初介入市场时营造势大强劲、规模宏大。在南京市场极具差异性的品质、环境及城市意向，覆盖式的扭转市场对这一区域的认识。世茂集团是在地产界长袖善舞，叱诧风云的开发商，旗下世茂滨江、世茂湖滨等各楼盘享誉业、成为不容业内人士忽视的一个地产现象。我们认为世茂集团是具有以宏大手笔征服力极强的发展商。3.6.1 本项目的定位：3.6.1.1 长江沿岸的标志性建筑群南京市新的形象工程。3.6.1.2 南京有个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。3.6.1.3 新南京的财富、信息中心。3.6.2 客户群：3.6.2.1 第一类：a) 南京市有相当经济实力的私营企业主阶层；b) 南京市部分高端社会管理都阶层；c) 驻南京的外企高级管理人员；d) 旅居海外的侨胞及居住在本地的侨汇族。3.6.2.2 第二类：a) 南京市大型企业经理人员阶层；b) 一般私营企业主阶层；c) 高级知识分子阶层；d) 在南京市工作的外籍人士和有相当财富积累的外省市人士。3.6.2.3 第三类：a) 港澳台、东南亚及少量欧美地区和外省市的专业投资客；b) 以外省市和海归派为主的单身金领阶层；c) SOHO族。4、 构思：针对以上分析后提出的几个问题，我们找出解决的办法4.1 首先，充分利用南京市总体发展沿江地区的有利条件，发挥世茂集团的无人企及的优势，以大投资、强势介入将本项目定位在高水准、高品质、并配以相应的高档酒店、商业等以达到提升地块价值的目的。4.2 在总体规划中强调在保证较高容积率情况下，尽可能让出大片绿地、公共广场等营造怡人优美的环境，同时尽可能多的使住户能有江景，使住宅的价值极大的提升。沿江布置若干高低错落的超高层，形成富有韵律的天际线，前面是层次丰富的商业建筑，使之形成南京沿江的新形象。4.3 为了使本楼盘达到有震撼力的气势，营造一个完整巨大的人工环境，我们将规划中穿越地块的城市道路设计成下沉式。从而保证地面超大公园的连续性。5、 总体规划：5.1 主旨：创造一个有人文内涵的高起点滨江居住环境，提高滨江带在南京市的形象地位是本案的目的。5.2 原则：5.2.1 最大限度的获得江景。5.2.2 创造丰富的市民公共活动交往空间。5.2.3 强化丰富沿江形象。5.2.4 提高居住环境质量。5.3 措施：5.3.1 滨江大道的南北连续形成，观江平台、水天一色，大气磅薄，浩浩荡荡。（滨江自然公园）5.3.2 一条滨江绿化轴线沿江商业轴线绿色住区景观轴线。（南岛、北湖）5.3.3 两个城市广场一南（市民广场）北（文化广场）和三个住区、商业带入口小广场。5.4 创造一岛一湖公园成为本案的明显特征。5.4.1 本规划中地块南端结合秦淮河注入长江这一绝好条件，设置了一片巨大的岛屿，岛屿之上是宽阔的城市广场和超五星酒店，酒店后面是一片宽阔水面，沿一期地块东北侧以一条优美的弧线排列高低起伏的五组住宅楼宇，以最大限度获得江景，同时在沿江岸区域高了一条滨江商业街，高度不超过24M，商业建筑群有层次丰富的空间，使楼盘的沿江形象在令人震撼之余又多了几分亲切怡人，同时商业街引入市中心人流，有效提升本地块的商业价值，商业街由北至南一直连接至广场和酒店，将形成南京又一繁华地段。5.4.2 期地块整体设计一个近九万平方米的水面和绿化环境，沿南北方向两排住宅简洁明确，争取了最好的景观朝向，同时避免了一面墙式影响城市景观的排布方式，显得挺拔而通透，气度不凡。5.5 从平面布置组织上看：动静分明清晰、空间开合得当5.5.1 沿江河一条200M自然、建筑、人文景观带为开放丰富的城市景观带，住区内部由高层超高层居住宅围拢形成的湾和湖内向型自然、休闲居住氛围的景观带。动与静组织5.5.2 沿江带空间变化丰富，广场、商业街、观江平台相互穿插，相辅相成。住区内结合入口与会所等服务设施，形成一系列的大小变化的住区游园空间。点、线、面组织5.6 从空间组织上看（层次分明、收放得当、大气磅薄）5.6.1 沿长江到惠民大道从低到高，兼顾观江看湖的住宅视野。实体与江面形成良好的梯形切面5.6.2 总体布置上，南北向保证通透与开放，结合自然主题园林，使景观与自然风得到良好的统一。围拢与开放6、 交通组织通过人车分流、道路分级组织、商业、酒店等与住宅独立组织的原则来组织交通流线。一期的主要出入口设在南通路，二期的主要出入口分别设在南通路、唐山路及中山北路，由住宅区内的人车分流车辆通过下沉道路及几个附道接驳小区的地下停车与内部交通。地面人行与环境水面结合形成一个巨大的花园，酒店单独设出入口，与城市道路接驳。城市广场为人行、商业结合滨江路形式丰富的步行环境。唐山路与滨江路有3-4M的高差，沿唐山路的办公建筑形成架空层，供泊车。7、 景观环境分析7.1 滨江公共活动区域中，滨江带以恢复自然堤岸为主，商地带与滨江景平台以硬铺面为主，结合小品、绿化点缀，形成开放的、怡人的滨江购物、休闲环境气氛。7.2 住区内结合岛湾与湖的大格局，结合各自空间特性，组织成相映成趣的自然园林。荷塘、竹林、梅林、码头、沙滩、广场共围绕水面而展开，强化水面边界的属性，软化高层住宅所带来的巨型尺度概念。在住区环境组织上，考虑到住宅视野的巨大差异，结合入口门厅的组织，以多种林木与单栋住宅形成半边围的空间格式，主景观面（湖面）以自然草坡为主，开放，点以星星般树木，增加空间的广度，即住宅个体周边细化与层次丰富细碎、开放空间对比强烈、尺度宏大。在软化地面尺度的同时，注意植物表情，性情表达，铺面也是一个重要因素，结合水景，休闲设施，活动场地（青少年、儿童的组织，形成宜人的生活景象）8、 空间分析：8.1 沿江结合滨江大道以精品商业景观办公休闲娱乐为主的多层建筑，空间丰富的内街，多层次通透空间，尺