北京市酒店式公寓市场分析 一酒店式公寓概述（一）何谓酒店式公寓？酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势； 与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；1、长期出国的生意人；2、长期在外的经营管理者；3、以及正放长假的家庭等；从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。（六）酒店式公寓装修标准酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面：1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；（七）酒店式公寓家电家具配置 酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。从酒店式公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。从酒店式公寓家电配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。（八）酒店式公寓配套设施从酒店式公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。 从酒店式公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看，“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。（九）酒店式公寓物业服务项目需求 从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店式公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来。（十）酒店式公寓投资分析 酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种：1、由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店式公寓基本上属于这种模式；2、开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式； 新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店式公寓投资客在选择项目时，考虑的因素主要有：1、投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8以上；2、酒店式公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店式公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店式公寓投资区域；3、必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准；4、酒店式公寓自及周边配套应该比较齐全；5、项目要有自己的特色和明确的定位。二、北京市酒店式公寓市场现状（一）市场背景 根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机，据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。由于市场需求不断上升，酒店式公寓在北京市场也逐步升温，预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。 2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮，这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。（二）市场供应2008年奥运会将近，众多开发商都加快了项目开发进度，力争在奥运会到来之前把握销售良机。据统计，今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个，加上07年之前开盘的7个项目，总供应量不低于130万平米。从地域分布来看，CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了47.3万平米，占总供应量的36.1%，这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。其次是三元桥地区，供应量达到35.5万平米，占总量的27.1%，其中置地公寓和华远裘马都两个项目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。金融街、中关村、燕莎三个区域供应量基本相同，都在10平米左右，三个区域供应之和占总供应量的22.4%，总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。其它分散分布的项目总供应量为19万平米，占总供应量的14.5。朝阳区内拥有使馆区和中央商务区，使得它成为酒店式公寓供应量最大的区域，随着中央电视台、北京电视台的东迁以及国际贸易往来的加强，CBD的商务效应将更加凸显出来，在很大程度上都会促使区域内酒店式公寓租赁市场的上升势头。（三）价格分析 目前市场上酒店式公寓均价普遍在1500023000元/平米之间，主要分成1500018000元/平米、2000023000元/平米、2500028000元/平米三个价格梯队，项目数分别为4个、。从区域上来看，第一使馆区里项目均价在2000027000元/平米之间，价格落差较大，这与项目档次及物业管理公司资质关系较大；燕莎区域均价在基本在23000元/平米，与金融街22000元/平米的价格水平相差无几；三元桥均价1800022000元/平米。均 价代 表 项 目百分比1500018000元/平米苹果社区、富力城、置地公寓、燕莎CLASS、元大都、艾瑟顿252000023000元/平米世华国际、和乔俊景、长安驿、美华尚层、华远裘马都、莱福行政公寓、和乔丽致、波菲特行政公寓、US联邦、京桥国际公馆、C-PARK、维多利亚花园502500028000元/平米瑞士公寓、世界城、立方庭、天安国汇16.7%总体来说，均价1800023000元/平米的项目是目前市场主流，都能提供比较正规的酒店式物业管理，所有项目一律以精装修价格出售。（四）户型分析 户型设计方面，面积在90平米以下的小户型项目有6个；主力户型在70150平米的项目有11个，格局以零居、一居、二居为主；有5个主要针对高端客户群的项目，户型面积在130平米以上，如华远裘马都，最小户型为80平米一居，甚至有740平米的超大户型，单套售价高达1500万元，是名符其实的豪宅。 从户型设计来看，市场主流户型面积为50150平米，小户型与大户型数量上都相差不多，客户群定位也比较明确。（五）销售方式 在售和即将开盘的项目中，世华国际中心和远洋光华国际两个项目正在考虑整售，莱福行政公寓计划零售与整售各一栋，其它项目主要针对投资客实行零售。三、酒店式公寓发展趋势预测（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；（2）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；（3）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；（4）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；（5）2008年后酒店式公寓供应和均价会有小幅下滑，市场表现主要为消化存量房；（6）望京将因第四使馆区的规划成为酒店式公寓市场的新热点区域。北京联合伙伴广告2007年5月28日