成都【中海格林威治城】项目后评估报告lw r Nsssnssmul fgsz xs.ssasss:LIU三三三三三二mm W 二 ririrRp ; n 二 二 =嘗EH三三三mms二二 z* 4KWK中海地产集团有限公司后评估工作小组二OO七年十二月此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！成都【中海格林威治城】项目后评估报告前言:成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式于2003年4月10日竞得， 并于2003年5月正式动工，至2006年口月全面入伙，于2007年6月达到后评估 时点（数据截至时间为:2007年6月30 S） o基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的类似项目提供一定的借鉴。成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总 部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地 参与其中，在此表示谢意。目录核心内容提要2【项目概况及评估综述】4【项目投资管理评估】5【项目规划设计工作评估】 9【项目营销工作评估】16【项目进度、工程管理评估】 28【项目成本管理评估】35此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！核心内容提要投资管理评估】中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市 国土资源局竞得的与文里地块项目。该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻 底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程均具有重大的参考价值和意义。 经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕销售良好，各项财务指标表现 优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何 在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受 力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大 化。财务管理评估】该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度使得销售收入增加而带来的 效益得到体现，项目实现了投资预期是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制，特 别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作，建议要总结 经验，完善成本预警体系，提高成本控制水平，实现动态控制。规划设计工作评估】格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产 品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得 以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性； 同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。营销工作评估】格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态 的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标 客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、 价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地 位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量 的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。【发展进度、工程管理评估】此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！ 项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13 个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长 的一个主要原因。格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品 保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等方 法，较好的实现了工程管理和质量控制为今后装修工程提供了宝贵经验。【成本管理评估】项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本营销费用以及管理费用增加较 大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在 公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。【项目概况及评估综述】丄、项目概况中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10 日在成都市国土资源局以3口万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东 南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江 段边的望江路，西侧临太平南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居， 著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略而本地块正处于 城市东部和南部的交界的位置战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围 内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。2、项目经济技术指标项目占地面积为76.231亩（合50,821.2同，容积率3.56。总建筑面积208,109.64 ,其中住宅（含丄号楼商务公寓，下同）建筑面积为 143,411.28庇 共1,211户；商业建筑面积为24,819.87 X ;农贸市场建筑面积为 4,256.05（含部分商铺，下同）J车库建筑面积为25,068.31不可售面积10,554.13 M （包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。3、项目开发周期中海格林威治城于2003年4月24日与成都市国土资源局签订国有土地使用权出让合同（合同编号：5HH武2003出让和同第丄3号），截止到 格林威治城B区全面入伙项目发展总周期为3.57年，共计43个月。其中A2 区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为年零2个月（计406天）、丄年零 丄个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。4、项目综合评估成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第 个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业 街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海 名城，具有巨大的挑战性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较 成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！ 和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控 制，成本及质量都得到了良好的控制。在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格 把控工程质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营 销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威 治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“非典”、宏观调控等 重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑得到了行业内和消费者的普遍认可项目投资管理评估】2项目背景及合同执行情况【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北 临一环路南一段和九眼桥南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临 太平南街。该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。总建筑面积20.8丄万平方米，可 售面积29.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场 0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土 资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾【中海格林威治】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年20月23 日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方米， 占全部可售面积的90%。在20032006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：GDP与 人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长至 2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70 %和9.9 % ；作 为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市 区人口年均复合增长率达到3.18 % ；良好的宏观经济发展带动下，房地产投资 额呈现逐年高速增长态势，由2003年的245.4亿元增至2006年的619.17亿 元，年均复合增长率高达36.14 %o该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期， 主要体现在:市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长:20032006年投资额及销售 额年均复合增长率分别达到36.14 %和39.55 %,且次年销售额及投资额均分 别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年 投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有 良好的预期；销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均 价分别为1,533万平方米和3,592元/平方米与2003年相比年均复合增长 16.6 %和19.7 % ；供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策开展了对房地产市场的综此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。 2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓下 半年成都房地产市场岀现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。3.规划指标变动评估可研指标（平方米）实际指标（平方米）指标变化（平方米）变动率（%）净用地面积50,82150,82100.00%容积率3.503.5601.71%总容积率面积177,874181,0403,1661.78%总建筑面积196,474208,11011,6365.92%#可售面积195,294197,5562,2621.16%住宅155,178143,411-11,767-7.58%此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除！商业18,51624,8206,30434.05%农贸市场3,0004,2561,25641.87%车库18,60025,0686,46834.78%#不可售面积1,18010,5549,374794.42%本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点:不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92 % :其中可售 面积增加了 2,262平