上海报批报建流程图及工作指引-作者 : _-日期 : _规 划 关 系规划定界报告 15环评报告编制 60环评报告批复方案设计 60可研报告编制方案征询扩初设计 60扩初征询施工图设计报批报建流程图土地获得（收购、招投房 屋 土 地 关 系土地勘测定界报告编制修建性详细规划 75签定土地出让合同修详评审并批复45/60交纳土地出让缴纳契税 20立项备案 15/20拆迁许可证 15/30方案批复 15/20建设用地批准书建设用地规划许可证土地证 20扩初批复 10/15施工图审图证工程招标建设工程规划许可证190/350中标通知书申报门牌号码建筑工程施工许可证新开工登记面积预测 45地名申请 30工程进度：多层新开工计划、施工计划、配现场进度鉴证预售许可2证10大产证规划验收、竣工备案竣工图准备配套竣工合格证明地籍修测、面积实测60设计审核 5地籍图、实测报告10公建用房移交 15物业用房承诺 10住宅交付现场验收土地核验 15住宅交付使用许可证20业主共用及公益性设施认现售商品房销售方案备完税证明 15物业维修基金缴纳15上海市房地产权证20入伙3报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1. 获取土地签定合同2. 规划定界根据土地定界报告进行规划用地范围的界定主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3. 规划编制条件向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4. 详规评审及批复5. 申请建设用地规划许可证6. 缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理土地证重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间： 10 个工作日4控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：序经办部门提供资料清单1总办申请单位营业执照2报建配套土地定界报告3项目发展部中标通知书、土地出让合同及附图返回 2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间： 20 个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套地形图 2 份返回 3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30 个工作日（修详批复政府承诺40 个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：51、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告2设计部规划文本 8 套内容：区位图 8 份、用地现状图 8 份、土地使用规划图 8 份、详细规划总平面图 8 份、交通及道路系统规划图 8 份、绿地系统规划图 8 份、给排水系统规划图 8 份、电力电讯燃气规划图 8 份、防灾及地下空间利用规划图 8 份、分期实施规划图 8 份。3设计部文本光盘（盖设计院章）4报建配套控制性详细规划批复5报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让合同及规划意见复函附：项目用地条件流转确认表项目用地条件流转确认返回 64、申请建设用地规划许可证发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间： 20 个工作日（政府承诺40 个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/ 选址意见书（青浦）3报建配套地形图份（划示道路红线、 河道蓝线（青浦） ）4报建配套国有土地使用权出让合同、详规批复及附图5报建配套方案批复6报建配套立项备案返回 5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60 天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同7经办部门：项目发展部返回 7、缴纳契税收款单位： 区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套返回 8、办理土地证发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间： 25 个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套用地批文、用地批准书及批文附图(原件 )3报建配套土地出让合同5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图 2 份7报建配套建设用地规划许可证 (原件 )及附图8报建配套土地勘测定界报告9报建配套已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费的证明10报建配套已付清动迁、配套等费用的凭证返回 8二、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的申请该阶段包含的重要环节：1. 方案设计、征询、批复2. 环评批复3. 扩初设计、征询、批复4. 立项备案5. 计划转正6. 施工图设计、审图、报建7. 卫生设计审核8. 民防规划证阶段审核9. 水务局河道蓝线复验10. 申请建设工程规划许可证11. 施工中标通知书12. 建筑工程施工许可证重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。青浦区在此阶段的重要环节顺序为：1. 项目立项备案需先行审批方案审批扩初；2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批完成后办理建设用地批准书；指标如：容积率、覆盖率不能突破规划批准的上限；绿化率，集中绿地率；停车率；建筑面积准确性。9公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。各阶段报批指引1、方案征询：时间： 10-20 个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、 市空港办。附：项目用地条件流转确认表（方案阶段）、方案送审资料设计核对表、征询意见反馈意见单、区政府各职能部门送审意见单项目用地条件流转方案送审资料