土地确权和土地权属争议调处讲义一、土地确权的概念土地确权又称为确定土地权利，是指县级以上人民政府依法对土地权利的主体、客体、内容进行认定，明确土地权属的行政行为。实践中，对土地确权的概念，有狭义和广义两种理解。狭义的土地确权，仅指依法确定土地权利的归属，即依照法律、法规和政策的规定，确定某一范围内土地（或一宗地）的所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和抵押权等土地权利归谁所有。广义的土地确权，不仅包括确定土地权利的归属，还包括确定土地权利的主体、客体和内容。由于具体的土地权利总是主体、客体和内容三者的统一，因此，实践中确定土地权利的概念，更多地采用广义上的理解。二、土地确权的依据土地确权依据，是指确定土地使用权或者土地使用权过程中所依据的法律法规政策和事实根据。来源：考试大的美女编辑们来源：考试大的美女编辑们（一）法律依据确定土地权利归属的法律依据散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律中。1、基本法：宪法、民法通则。2、土地法律：土地管理法、城市房地产管理法。3、相关法律：物权法、城乡规划法、农业法、农村土地承包法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、环境保护法、水法、文物保护法等。4、土地行政法规：土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商开发经营成片土地管理暂行办法、城镇土地使用税暂行条例、中外合资企业建设用地的暂行规定、铁路留用土地办法等。5、部门规章及政策性文件：确定土地所有权和使用权的若干规定、土地权属争议调查处理办法、土地登记办法、农村人民公社工作条例修正草案等。6、其他有关的地方性法规和政府规章等。（二）事实依据在土地确权工作中，可以作为土地确权的事实依据包括：1、当事人依法达成的协议；2、县级以上人民政府的批准文件、处理决定：3、县级以上国土资源行政主管部门的调解书；4、人民法院生效的判决、裁定和调解书；5、生效的遗嘱；6、土地详查或更新调查形成的土地权属协议书、认定书；7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；8、法律、法规规定的其他文件。三、我国的土地权利体系（一）土地权利概述及特征1、土地权利是对土地的支配权。2、土地权利是排他性财产权。考试大论坛www.xamda.CoM考试就到考试大采集者退散3、土地权利是对世权。4、土地权利必须有法律规定，不容许当事人自行创设。5、土地权利一般采取登记的公示方式。（二）土地权利体系土地所有权 土地使用权 土地他项权利 土地权利体系 国家土地所有权 农民集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 地役权 抵押权 承租权 国有农用地使用权 国有建设用地使用权 一般抵押权 最高额抵押权 集体土地承包经营权 集体建设用地使用权 宅基地使用权 1、土地所有权来源：考试大考试大全国最大教育类网站(wwwExamda。com)土地所有权，是指国家或农民集体在法律规定范围内，对土地所享有的具有支配性和绝对性的权利，具体包括对其拥有土地的占有、使用、收益和处分的权利。我国土地所有权包括国家土地所有和农民集体土地所有两种所有权。国家和农民集体是我国土地所有权的主体，国家和农民集体对自己所有的土地行使权利受法律保护。（1）国家土地所有权国家土地所有权是指国家作为土地所有权的权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，由国务院代表国家统一行使，国家以外的任何社会团体和个人都不得作为国有土地的所有权人。国有土地的范围包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法没收、征收的土地；依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地和森林、草原、水域所覆盖的土地；依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区的土地；国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用的土地；其他一切不属于集体所有的土地。国家土地所有权具有以下法律特征：（1）国家土地所有权的权利主体是唯一的，即国家；（2）国家土地所有权客体广泛，包括：城市市区的土地，国有的山岭、荒地、滩涂，国有森森、草地、水面所占用的土地等；（3）国家土地所有权的取得方式上带有国家的强制性；（4）在土地所有权的确认方面，国家土地所有权直接以法律的形式确认，不进行国有土地所有权登记，中国境内的一切未被确认为集体所有的土地均属于国家所有。（2）集体土地所有权集体土地所有权，是指农村集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。农民集体所有土地的范围包括：（1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地。也就是说，农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有。（2）宅基地和自留地、自留山。农民集体所有的宅基地，主要是指农民用于建造住房及其附属设施的一定范围内的土地；自留地是指我国农业合作化以后农民集体经济组织分配给本集体经济组织成员（村民）长期使用的土地；自留山是指农民集体经济组织分配给其成员长期使用的少量的柴山和荒坡。农民集体所有权的主体他和权利行使三种形式：一是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；二是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；三是乡(镇)农民集体所有，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。来源：www.examda.com来源：www.examda.com农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，确定农民集体所有的土地的权属性质、面积、坐落，核发集体土地所有权证书，确认所有权。2、土地使用权土地使用权这一概念在物权法中没有直接的规定，但在我国土地管理法、城市房地产管理法、担保法等法律中有明确规定。土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法处分的权利。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，体现了土地所有权和土地使用权可以分离的基本原则。我国土地使用权分为以下几类：（1）建设用地使用权物权法将建设用地使用权作为一项独立的土地权利类型进行了单独规定。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权具有以下特点：在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。在设立方式上，建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式。在权利内容上，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。在期限上，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。根据我国现行法律规定，集体建设用地的处分等权能仍受到严格的限制，同国有建设用地使用权相比，集体建设用地使用权仍在权能上具有不完整性。（2）宅基地使用权宅基地使用权作为一项独立的土地权利类型，是物权法中的新规定，根据物权法、土地管理法等法律规定，宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有以下特点：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭；对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记；宅基地使用权按照批准程序取得，实行无偿、无期限的使用制度；宅基地使用权不得单独转让。出卖、出租住宅的，再申请宅基地不予批准。www.xamda.CoM考试就到考试大考试大论坛本文来源:考试大网（3）土地承包经营权土地承包经营权是在土地公有制的基础上确立的，它是依赖于国家、集体土地所有权的一种权利，是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，它是一项独立的物权。3、其他土地权利（1）地役权地役权是指土地权利人因通行、取水、排水等需要，按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。（如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行，这时甲工厂即取得了“地役权”。）物权法首次将地役权作为一项重要土地权利写入了我国法律中，并对其形式和内容进行了具体规范。根据物权法规定，地役权具有以下特点：地役权的设立。设立地役权应当采取书面形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权的优先效力。物权法第一百六十二条：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”用益物权对地役权的优先效力。物权法第一百六十三条：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”地役权不得单独转让和抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 地役权消灭的情形。物权法第一百六十九条：“地役权有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿使用供役地，约定的付款期届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”(2)土地抵押权土地抵押权是指土地权利人以其合法拥有的土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或宣告破产时，抵押权人有权处分土地使用权，并从中优先受偿的权利。根据物权法、担保法等法律规定，土地抵押权具有以下特点：抵押标的限定性。可以抵押的土地权利包括：a建设用地使用权；b以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；c以建筑物抵押的，该建筑物占用