按揭断供处理办法编号：版号：C/0页码：第1页，共8页按揭新供处理办法编制/修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人按揭断供处理办法编号：版号：C/O页码：第2页，共8页第一条目的为规范按揭断供事宜处理流程，保障项目公司代偿的款项及时追偿，明确 XX集团各部门在按揭断供处理工作中的具体权责，特制定本办法。第二条适用范围本办法适用于XX集团及下属各房地产项目公司，因买受人按揭断供导致项 目公司须承担连带保证责任的情况。第三条术语和定义3.1 按揭断供：以向银行按揭贷款方式购买不动产的买受人，未能按贷款合 同的约定按期足额地向银行偿还每一期贷款。3.2 代偿：根据项目公司与按揭银行签订的贷款/借款担保合同的约定，在 办妥房屋抵押他项权证之前买受人出现按揭断供时，银行有权要求项目公司先行 代买受人偿还逾期欠款（贷款合同继续履行）或剩余全部按揭贷款（宣布贷款提 前到期）。3.3 项目公司：与买受人签订商品房买卖合同，且为买受人按揭贷款提 供阶段性连带保证担保的房地产开发商。第四条法律关系4.1项目公司与买受人之间存在商品房买卖（预售）合同关系。4. 2按揭银行与买受人之间存在金融借款合同关系及抵押关系。4.3项目公司与按揭银行之间存在担保（保证）合同关系。第五条职责5.1项目公司5. 1. 1负责统筹处理断供事宜。若同期断供户数达10户以上（含10户）或 断供金额达人民币500万元以上（含500万元），则应成立专项小组。专项小组 的组长由项目公司总经理担任，副组长由项目公司分管财务的副总经理担任，成 员中应包含项目财务管理部、项目营箱管理部指定人员，其他成员由项目公司总按揭断供处理办法编号：版号：C/0页码：第3页，共8页经理指定。5.1.2 负责与银行对接，在发生买受人按揭断供时，收集按揭断供的买受人 资料、逾期还款数据、催收情况等并制作台账。5.1.3 负责催收。在接到银行的通知后立即启动催收工作，多方途径联系断 供买受人，进行密集的电话催收，发函催收等措施，力争短期内促使买受人自行 归还按揭欠款。5.1.4 制定代偿计划并执行。若经催收无效或银行要求项目公司先行代偿， 项目公司应制定代偿计划，报集团审批后执行。5.1.5 负责追偿。代偿后负责与该买受人协商解除商品房买卖合同，若 协商一致，则解除合同后另行销售。若无法达成一致，尽快启动追偿工作。5.1.6 制定追偿及诉讼代理方案（若有）并执行。启动追偿工作前，负责制 定追偿方案（诉讼或收购债权等）及诉讼代理方案（若有），报集团审批后执行。5.1.7 跟进追偿。项目公司负责落实实施追偿方案，直至代偿债权实现清偿 或诉讼程序执行完毕。5.2财务管理中心5. 2.1对项目公司处理断供事宜予以指导和监督。5. 2. 2评审项目公司上报的按揭断供解决方案。5.3 合同招标管理中心（法务部门）5. 3.1指导项目公司向按揭断供买受人发送催款函及采取其他催收措施。6. 3. 2协助项目公司制定及评审按揭断供解决方案（含催收方案、诉讼追偿 方案及律师代理方案等）。7. 3.3督办项目公司法律顾问针对按揭断供买受人启动诉讼程序，以及协助 项目公司跟进后续诉讼进展。5.4 营销管理中心5.4.1 对项目公司处理断供事宜予以指导和监督。5.4.2 评审项目公司上报的按揭断供解决方案。1.1.2 5运营管理中心及人力资源管理中心共同制定考核指标和激励措施，对项目公司断供事宜处理情况给予绩效考核,按揭断供处理办法编号：版号：C/0页码：第4页，共8页对绩优的组织和个人给予激励。第六条工作流程6.1 制作断供台账1.1.3 1. 1项目公司在收到银行关于按揭断供事宜的通知后2个工作日内，收集 按揭断供房屋的商品房买卖合同、买受人及联系方式、按揭断供金额、房屋 交付情况、产权登记情况、预抵押登记情况等，将该些资料梳理为台账。6.1.2 项目公司应在启动催收工作后，对断供房屋进行查册，将催收情况及 是否存在查封的情况统计至断供台账中。6.1.3 断供台账涉及内容发生变化时，项目公司应及时核实并更新。6.1.4 断供台账应同步向集团财务管理中心、合同招标管理中心和营销管理 中心报备，更新的台账也应每月报备。6. 2协助银行催收项目公司应在制作台账后立即启动协助银行向买受人催收的工作，在银行允 许的时间范围内，向买受人电话催促或发送催促函，通过多种方式了解买受人断编号：版号：C/0页码：第#页，共8页按揭断供处理办法供真实原因及还款意愿。6.3代偿6. 3.1若催收无效或银行要求项目公司代偿，项目公司应制定代偿计划，报 集团审批后予以执行。6. 3.1.1若买受人仅阶段性断供的，则项目公司仅执行阶段性代偿（即只代 偿到期部分）。6. 3. 1.2若买受人无力偿还剩余贷款，但同意解除商品房买卖合同，顶 目公司应与买受人达成解除商品房买卖合同的协议，由项目公司回购该买受 人还款余额对应的银行债权。在买受人办妥网签合同备案、预告、预抵押注销手 续及清退房屋（若有）之后，项目公司在扣除已阶段性代偿的款项（若有）、回 购债权的对价、违约金（若有）后，将购房款余额退还买受人。6. 3.1. 3若买受人虽无力偿还剩余贷款但不同意与项目公司解除商品房买 卖合同的，则（1）若该房屋没有被查封，由项目公司与银行协商宣布贷款到 期，项目公司代偿全部按揭贷款；（2）若该房屋已被第三人查封，由项目公司 回购该买受人还款余额对应的银行债权。6. 3. 2项目公司代偿或回购债权后5个工作日内，应通过多种方式向买受人 书面送达催款通知，并在代偿后30日内提起追偿之诉。6. 4追偿项目公司代偿后应立即启动追偿程序，追偿以诉讼方式为主。若有其他非诉 方式追偿，应另行上报方案，经集团审批后执行。以下追偿方式为诉讼方式。（一）确定追偿方案6. 4.1项目公司在按本办法6. 3. 1条制定代偿方案的同时，应同步制定追偿 方案及诉讼代理方案（若有）。项目公司可与项目公司法律顾问对接，山项目公 司法律顾问提出追偿方案建议，并同步洽谈诉讼案件代理方案（若有）。6. 4.2为保障执行工作顺利进行，启动追偿程序时., 一并提出诉前财产保全 措施，包括但不限于查封断供房屋、冻结断供买受人银行账户等，并确保在申请 诉前财产保全后30日内完成起诉工作。6. 4. 3追偿方案主要考虑商品房买卖合同是否约定断供代偿后开发商享按揭断供处理办法有合同解除权、房屋是否存在查封、房屋是否交付、当地法院判例以及银行意见 等因素。可参考下列追偿方案（也可查阅附件断供追偿方案明细（参考）：6. 4. 3. 1解除合同类追偿方案断供买受人所签订的商品房买卖合同有明确约定，断供代偿后开发商享 有合同解除权，且当地法院判例支持解除商品房买卖合同：（1）如果断供房屋没有被查封，或虽已查封但法院支持直接起诉解除商 品房买卖合同的，则由项目公司向按揭银行代偿全部债务后，直接向该按揭断 供买受人提起诉讼。该类案件主要诉讼请求如下：请求解除商品房买卖合同；请求断供买受人协助项目公司办理注销断供房屋的备案及预告登记手续;请求断供买受人向项目公司清偿代偿款项；请求断供买受人向项目公司支付违约金及实现债权的费用。（2）如果断供房屋已被查封，当地法院不支持直接起诉解除商品房买卖 合同的，则项目公司向按揭银行代偿全部债务后，应立即向查封该房屋的法院 提起执行异议。执行异议请求主要为撤箱查封房屋案的法律文书，解除对断供房 屋的查封措施。项目公司应根据执行异议情况，选择如下处理方式：如果法院支持执行异议请求，则项目公司应在法院解除房屋查封措施之 日起5个工作日内，按照第6. 4.3.1项下第（1）点中的规定向法院提起诉讼。如果法院驳回执行异议请求，则项目公司应在收到执行裁定之日起5个 工作日内（最迟不得超过15日），按照第6. 4. 3.1项下第（1）点中的规定向法 院提起诉讼。6. 4. 3. 2非解除合同类追偿方案断供买受人所签订的商品房买卖合同没有约定断供代偿后开发商享有合 同解除权的，或虽有相关约定但当地法院判例不支持解除商品房买卖合同的， 由项目公司与按揭银行沟通以下诉讼方案：（1）按揭银行不同意配合开展诉讼工作在断供房屋存在查封的情况下，则由项目公司收购断供房屋的贷款债权，按揭断供处理办法编号：版号：C/0页码：第7页，共8页项目公司应协调银行及时向买受人送达转让债权告知书。项目公司受让债权后5 个工作日内对按揭断供买受人提起诉讼。该类案件主要诉讼请求如下：A.请求断供买受人立即向项目公司清偿债权；B.请求确认项目公司为断供房屋不动产登记证明（预抵押）项下的预告 登记权利人；C.请求断供买受人向项目公司支付实现债权的费用。在断供房屋不存在查封的情况下，则由项目公司向银行代偿全部债务（直 接承担保证责任，而非收购银行债权）。代偿后5个工作日内项目公司应对按揭 断供买受人提起诉讼。该类案件主要诉讼请求如下：A.请求断供买受人立即向项目公司清偿代偿款项；B.请求断供买受人向项目公司支付违约金及实现债权的费用。无论断供房屋是否存在查封，项目公司均应申请保全查封断供房屋。法院 判决生效后，由项目公司立即申请执行拍卖该房屋，参与分配拍卖款项。（2）按揭银行同意配合开展诉讼工作由按揭银行对断供买受人及项目公司同时提起诉讼，项目公司应要求法院在 判决中明确项目公司承担保证责任后有权向买受人追偿。法院判决生效后，由按揭银行申请执行拍卖该房屋。若拍卖房屋后银行债权 不能完全清偿，由项目公司承担保证责任后，按照第6. 4.3.2项下第（1）点中 的第小点规定起诉买受人。6. 4. 4合同招标管理中心及财务管理中心、营销管理中心对项目公司提交的 追偿方案及代理方案（若有）进行评审，项目公司完成审批流程后负责执行。（二）提起追偿之诉6. 4. 5买受人按揭断供期间超过3个月且催收无效的，项目公司应按本办法 制定代偿及追偿方案，报审后立即执行追偿之诉。6. 4. 6项目公司应尽量在买受人断供不超过4个月期间内完成诉讼立案以及 申请财产保全。6.4.7项目公司应及时跟进诉讼追偿程序，合同招标管理中心法务部门予以协助。按揭断供处理办法编号：版号：C/O页码：第8页，共8页6. 4.8诉讼过程中项目公司应尽量与断供买受人达成和解，缩短诉讼时间。（三）申请执行拍卖7. 4. 9法院判决生效后，项目公司应在买受人履行生效判决期限届满之日起 10个工作日内申请强制执行，并争取在半年内拍卖断供房屋。第七条工作要求7.1项目公司应于销售阶段签订商品房买卖合同之前严格审查买受人资 信情况，对具有资信瑕疵的买受人应在后续合同履行过程中重点关注。7. 2项目公司应在销售阶段收集买受人多种联系方式，包括但不限于邮寄地 址、买受人本人及近亲属联系电话、微信、电子邮箱等，以便在催款时有更多途 径向买受人送达催款文书。7. 3项目公司应尽量通过多种方式搜集买受人的财产线索，包括但不限于银 行账户、动产、不动产、股权等。8. 4项目公司签订贷款/借款担保合同时应尽可能与银行协商较短的阶段性 保证期限。8