农用地估价方法一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1 农用地含义根据国土资源部 2002 年 1 月 1 日试行的新土地分类 标准的规定，农用地是指直接用于农业生产 的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含 8 个三级地 类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地； 7 田坎； 8 晒谷场等用地。2 农用地价格含义 农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某 一估价期日农用地所能够实现的价格。农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。（ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄 断。（ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。（ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地 地租的资本化。3 农用地估价的含义 所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用 地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。（二）农用地价格种类与特点1 农用地价格种类（ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定 的某一估价期日的平均价格。2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。（ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估 的价格。2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价 格。一般认为：农用地转用价格 =农用地农用价格 + 农用地社会保障价值 +农用地生态环境价值。其中：农用地社会保障价值 =对农民的社会保障价值 +国家粮食安全保障价值。农用地生态环境价值 = 耕地开垦费 +土壤培肥费。（ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种：1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。一般地：征用价格 =农用地农用价格 + 附属物补偿价格 +社会保障价格。2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。（ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。1 农用地征用价格属于土地所有权价格。2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。2 农用地价格特点 农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：（ 1 ）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影 响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。因此，正如黄贤金教授在农地价格论中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第 一性，社会经济因素是第二性的。”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租I在农 用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租n在农用地租金中占次要地位，因农用地 所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属 级差地租I范畴）更为突出。（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得 农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。（3）农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生 产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及 其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农 用地价格的地理分异规律也十分明显。4 ）农用地价格受报酬递减规律影响很大。土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华威斯特 （Edward West ）在 1815 年其著作论资本用于土地一书中首次提出来的。该规律认为，随着投入 的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。当边际报酬=0 时，总报酬达到最大。土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租n的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。（三）农用地价格内涵1 土地开发条件农用地价格内涵除了土地用途 （耕地、 园地、林地、牧草地、 其他农用地如养殖水面、 畜禽饲养地） 估价期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：（1） 土地平整程度。指田块内的土地平整状况。一般标准农田的田块内部高差在3cm 左右。（2）灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛） 、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90% 以上，丘陵山区达到75% 以上。（3） 田间道路配套程度。指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m ，路面为泥结碎石）、 生产路（连接田块与田块之间，宽度 1-2m ，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为 4-5m ） 等田间道路系统 能否 很好地满足农业生产需要。（ 4）供电设施完善程度。指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农 业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。（ 5）农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。一般地， 标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇； 农田防护林垂直主害风向布置， 江苏的树种一般选择意杨或水杉。注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有 干、支级沟渠、 4m 以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对 农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗 地上。2农用地农用价格构成 农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开 发商应得的利润及土地增值收益。由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变， 故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。（四）农用地价格影响因素农用地价格影响因素包括 3 个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。1 自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。包括以下4 个因素。（ 1 ）气候条件。太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。具体可以包括以下气候因子：1 10 C有效积温。2 日照条件，用日照时数来反映。3 降雨量，一般苏南地区 1000mm 左右，有效降雨在 4-9 月之间。4 降雨均衡度。5 湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度 1.0 ，有利于农作物生产，湿度 25 五级（当坡度 7 时，大型拖拉机作业困难； 15 时，拖拉机需横坡作业，稳定性差。）2 坡向。坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射 多，小气候温和。3 海拔。海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。4 地形形状。即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。5 侵蚀切割程度。指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。如山西、陕西的塬、梁、峁 , 鸡爪冲 沟。（ 3）土壤条件。具体可以包括以下反映土壤特性的因子。1 表土层质地。指土壤剖面中 A 层质地，如轻、中、沙、重、粘等。2 有效土层厚度。指作物根系可达到的土层的厚度。一般按好、较好、一般、较劣、劣分为100cm60-100cm ， 30-60cm ， 20-30cm ， 2.0% ，1.5-2.0% ，1.0-1.5% ，0.6-1% ，0.6% 五级。4 盐渍化程度。一般出现在沿海、圩区、高原。一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。5pH 值（酸碱度）。一般 pH=6.5-7.5 ，一般作物易于生长。 pH9 作物难以生长。（ 4）水文状况。具体可包括二个因子：1 地表水状况。一般考察是否充足，矿化度高低。2 地下水状况。一般考察地下水埋深，矿化度高低。一般地， 灌溉用水矿化度应小于 1.7 克/ 升，大于 5 克/ 升就不宜用于灌溉。 地下水位越高， 既影响作 物根系生长，也影响排涝能力。2 社会经济因素。主要包括 4 个因素。（ 1 ）社会经济发展条件。具体包含以下因子：1 人均收入水平。人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低。2 单位土地投入劳动量。指单位土地上投入的工日数。工日数多，产量高，成本大。3 农产品市场供求。供不应求，农产品价格高。4 农机应用方便度。与坡度、田块大小有关。作业方便，机械费少。5 人均土地指标。与精耕细作程度有关。6 单位土地投入资本量。指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多，产量多（但报酬递减）， 成本大。（ 2 ）土地制度。具体包含以下因子：1 土地利用规划。与农用地未来用途有关。2 耕作制度。一是与作物种类有关；二是与熟制有关（如一年一熟，一年两熟，两年三熟）。（ 3 ）交通条件。具体包含以下因子：1 道路通达度。与农业物资、农产品运输成本有关。2 对外交通便利度。与农产品运出成本有关。3 道路类型。与道路通达度有关。（ 4 ）农田基本设施状况。是农业生产的重要物质基础。具体包含以下因子：1 灌溉条件。指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。2 防洪排涝条件。指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。3 路网密度。指方便农业生产中机耕、人行便利程度。4 供电条件。指农田用电输变电设施完善程度。5 田块平整度。与灌溉、机耕方便度有关。6 田块大小。与农业基本设施使用效率及机械作业便利度有关。3 特殊因素。指农用地所独有的特性与条件。包括三个因素：（ 1）特殊气候条件。包含以下因子： 1 特殊小气候 ;2 灾害性天气（ 2）特殊土壤条件。包含以下因子： 1 有特异性质的土壤 ;2 土壤污染。（ 3 ）特殊的环境条件。包含以下因子：1 居民点的影响。距居民点远近与作物种类有关（如农业区位论中的杜能圈）。2 天气、水、光等环境污染。二、农用地估价方法 根据农用地估价规程的规定，农用地常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、 剩余法、基准地价系数修正法、评分估价法、标准地块法、综合分值模型法。（一）收益还原法