东莞市工业房地产市场状况分析报告2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场 与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。 据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000 元/平方米 凤岗：1000-2000 元/平方米 长安：1500-2200 元/平方米（供给不足） 虎门：1000-1800 元/平方米 清溪：900-1800 元/平方米 黄江：400-800 元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、 深圳贵些） 常平、寮步、城区：500-700 元/平方米。 二、房地产租赁市场 根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结 合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金 状况如下表所示： 1茶山镇2茶山镇3茶山镇4茶山镇5茶山镇6茶山镇7东城区8东城区9东城区10万江区11万江区12万江区13寮步镇14寮步镇15南城区16南城区17长安镇18长安镇19长安镇7000 6000 6500 23000 2600 20000 5500 1000 5000 2000 52000 10000 15000 4800 12000 80002000600068004500 4000 5000 16000 2600 15000 3900 800 3500 1500 45000 10000 13000 3500 12000 5000200055006000厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房厂房厂房厂房85%1080%85%1085%985%1285%85%1085%75%85%1290%1385%85%1280%1175%85%1075%1885%1985% 20 长安镇21虎门镇22虎门镇23虎门镇24凤岗镇25凤岗镇26凤岗镇27凤岗镇28塘厦镇29塘厦镇30塘厦镇31清溪镇32清溪镇33石碣镇34石碣镇35石龙镇36石龙镇37石龙镇38大朗镇39 大岭山镇40洪梅镇41洪梅镇42常平镇43常平镇44横沥镇45企石镇1000080003500 4600 5000 9300 1500 1800 2200 15000 20000 6500 7800 8500 2000 3500 4500 30000 18000 15000 3800 4600 17000 6000 16000 5000900065002000 4500 3500 9000 1300 1600 2000 12000 8000 2500 3800 8000 1200 1800 4500 28000 15000 10000 3500 4200 15000 5800 15000 3600厂房厂房厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房85%1885%1685%1585%85%1885%2085%1785%1785%1690%1585%1685%1585%85%85%1185%85%1085%890%1285%1285%885%885%990%85%85%7 松山湖北部 46工业城松山湖北部47工业城南城天安数48码城2800 9000 12002500 8000 1000厂房 科研楼 科研楼85%2090%4295%4049 南城天安数23002200科研楼95%45根据上述表格可以看出，目前，东莞市工业厂房租赁价格最高的镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区，长安镇、塘厦镇最高租金水平可达到 20 多元/平方米，虎门、清溪、凤岗最高的租金也可达到 18 元/平方米。上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平为 15-18 元/平方米。次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到 10-14元/平方米。最后一级：例如：企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房及其配套物业一般租金水平为 8-11 元/平方米。然而，松山湖北部工业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的二级市场租赁价格已达到 35-50 元/平方米。具体的租售信息可查询以下网址： 四、各方观点聚焦 一、投资者观点 东莞地处广深之间，地理位置优越，交通便捷，特别是虎门、长 安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近， 而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有一定的 投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上 述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展 的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、 虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了 至少一倍，并且还存在“有钱买不到地的现象”。根据房地产经纪人 的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。 二、金融机构东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款 成为金融机构的重要业务类型之一。作为金融机构，信贷过程中通常 会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地 产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信誉、综合实 力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。 由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业 面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身 的市场价值越来越关注。 三、中介评估机构 作为独立的第三方，我们评估机构既要为委托方提供客观公正合 理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地 产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能 力较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上 分析、挖掘其价值。 估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结 果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。但是，评估价格贴近市场并不 代表“随行就市”，估价师需要有自己的判断，并逐渐建立起自己的 价值评判体系，这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个 清晰的思路。以下是我们对工业房地产的认识： 工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。是指在工 业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成 的价值和土地所有权价格综合的表现形式；同时，也表现为工业房地 产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。 由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格 标准。工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产 市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市 场法来进行评估，部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。 作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地， 工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂 房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、 仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、 车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。因此，工业类房 地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。那么，我们在评估工业 类房地产物业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应该注 意哪些问题呢？ 1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主 要因素有哪些：a、交通条件 工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运 出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条 件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或 邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本成本要 素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。为了使工 业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资 源，协作生产，很多工业企业尤其是大中型工业企业，往往在材料产 地附近建设，或在有重要交通干线和交通枢纽附近设立工业开发区， 来降低企业在交通运输方面的平均成本。 b、基础设施 这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能 源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满 足程度、排污或污染治理的要求等。基础设施的完备程度，直接影响 着工业房地产的价格水平。所以说基础