项目规划设计任务书民生置业盈滨海湾庄园项目规划设计任务书 目 录1 项目概况- -22 规划设计的基本原则- -33 规划设计要求- -54 设计成果要求- -65 设计时间计划- -71 项目概况 1.1 项目区位及用地范围本项目位于海口市与澄迈县老城区交界处，距离海口市中心20分钟车程。图01项目区位图1.2 地块示意图图02项目用地范围示意图1.3 红线图（另行提供）1.4 项目四至 东至东侧为海南正大饲料厂。 南至南临西线城市快速干道。 西至与老城区隔河相望，与大场村接界。 北至北临盈滨岛内海，海岸线311米。1.5 道路交通 地块东南面临西线城市快速干道，为双向6车道，限速80km/h，道路交通状况好。 地块东北面为通往盈滨岛的道路，路况情况不佳。 与海口西海岸连通的快速干道正在建设中，盈滨岛通往火车站、西海岸的道路亦正在建设中，未来本项目的交通情况便利。1.6 周边环境 项目所在老城区生活配套档次较低。 地块北面的盈滨岛上有在建的索菲特酒店和金色海湾温泉度假村，项目东侧有月亮湾高尔夫，区域具有一定的度假氛围。 地块周边区域缺乏城市配套。地块周围没有商品房供应。1.7 市政管线（另行提供）2 规划设计的基本原则2.1 项目定位2.1.1 项目定位坡地上的国际化原生态滨海小镇2.1.2 社区形象描述是坡地社区。本项目的最大特色就是坡地地貌，在海口是独一无二的。是国际化的。山顶会所和异国风情的步行商业街满足人们的高尚、高品位生活需求。是原生态的。本项目的湿地和坡地均是在保持原生态的基础上充分挖掘其价值，湿地公园和坡地别墅形成了本项目的两大亮点。是滨海的。项目临内海有311米海岸线，游艇码头和海岸栈道等强化了滨海意象，提升了物业价值。2.1.3 住宅产品设计的创新规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力。2.2 其它原则2.2.1 住宅区以独栋别墅、联排别墅、花园洋房为主要物业类型，应当重视对坡地资源的利用，不同物业类型的建筑排布和比例如下：整个地块的物业分布整个地块的在保证社区高品质的前提下，为营造“小镇”的氛围、保持原生态、以及多元化产品扩大客户群，初步建议容积率范围为0.450.50北面临海的别墅和南面面向湿地公园的联排别墅，均要依势而建打造具有坡地特色的产品，花园洋房依坡而建，通过赠送地下室和露台增加产品的附加值。占地面积万/平米占地面积比例建筑面积万/平米建筑面积比例户型范围平米均价元/平米套数套数比例独立别墅59.154%19.5840%220-400400065228.8%联排别墅29.127%14.6930%180-250350073432.5%花园洋房17.316%12.2425%120-150270087438.7%公建配套3.33%2.445%-总计108.8100%48.95100%-2260100%2.2.2 项目分期开发的要求整个项目从民生地块启动，后期向两边扩展，逐步开发鳄鱼湖和明好地快，因此在考虑到整体1631亩地的价值最大化的前提下，根据项目的展示性、交通的便利性和启动区部分分期开发的持续性，建议启动区的主路口设在鳄鱼湖地块内。见下图所示：2.2.3 住宅设计的朝向要求以景观利用为主要原则，高端产品利用好景观、大户型利用好景观。规划设计要求2.3 总体要求2.3.1 用地性质：居住2.3.2 总用地面积：1631亩2.3.3 容积率：0.450.5（以下按0.45计）2.3.4 建筑高度或层数：依据航空限高2.3.5 建筑密度：17%2.3.6 绿地率：50% 2.3.7 总建筑面积：2.3.7.1 住宅： 465100平方米 2.3.7.2 商业： 14640平方米2.3.7.3 公建配套设施：9760平方米 2.4 项目配套分布示意图图03项目物业功能分区示意图2.4.1 相关说明2.4.1.1 主要公建配套分布在民生和鳄鱼湖地块内靠近西线城市干道一侧的小镇中心。2.4.1.2 社区商业位于上面提及的小镇中心。2.4.1.3 小镇中心须与湿地公园结合，考虑整体效果。2.4.1.4 从小镇中心延展开来设置两条商业街，其中一条为通向湿地公园的商业街，未来在社区主入口沿西线干道预留土地做外向型商业。2.4.1.5 沿海岸线规划未来做海岸栈道、游艇码头和海岸商业街。3 设计成果要求建设设计单位先提供两到三个初步规划设计方案以供讨论，确定后再做深入设计。规划设计方案包括以下文件：3.1 彩色规划总平面图一份，比例1：5003.2 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：3.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；3.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；3.2.3 规划总平面图；3.2.4 日照分析图；3.2.5 交通分析图（道路与停车场）；3.2.6 规划结构分析图；3.2.7 配套设施布置分析图；3.2.8 景观分析图；3.2.9 视线分析图；3.2.10 总体剖面图；3.2.11 道路及竖向设计图；3.2.12 小区各道路断面图；3.2.13 小区管理模式分析图；3.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；3.2.15 配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材较与说明；3.2.16 其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；3.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；3.2.18 项目综合技术经济指标表3.2.19 分期技术经济指标表3.2.20 户型面积分布表3.3 文本图纸另行制作1#图纸2套。3.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。3.5 社区模型1份。4 设计时间计划（另行提供设计时间计划表）设计过程中将进行一次或多次中期交流，具体时间、方式协商确定，但至少应安排以下两次中期交流：4.1 规划方案阶段4.2 建筑单体阶段2004-5-21 P.6