馨雅大酒店项目可行性报告 前言3第一章 项目总论41.1项目背景41.2项目概况51.2.151.2.2项目地块位置及周边现状51.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议7第二章 市场研究72.1宏观环境分析72.2市场状况分析92.3本市房地产市场分析92.3.1本市房地产市场现状92.3.2本市房地产市场发展趋势122.4板块市场分析122.5项目拟定位方案132.5.1项目SWOT分析132.5.2项目定位方案14第三章 项目开发方案173.1项目地块特性173.2产品设计建议173.2.1建设规模173.2.2建设内容183.2.3具体设计183.2.3项目实施计划和进度19第四章 融资方式分析与选择19第五章 投资估算与资金筹措205.1投资估算205.2资金筹措21第六章 财务评价216.1 成本核算216.1.1成本核算依据216.1.2成本核算226.1.3投资经营进度226.2 利润估算226.2.1收入估算226.2.2利润估算226.2.3财务现金流量和资金来源运用分析236.3 财务评价结论23第七章 结论与建议23前言本项目位于西安市小寨东路64号，处于二环与三环之间。东临环塔西路，南临雁塔西路，西临翠华路，北临小寨东路，有众多公交线路经过，且有地铁三号线，交通十分便利将使今后交通更加便捷，且此处地理位置优越。项目东面是举世闻名的大雁塔，大唐芙蓉园，大唐不夜城等，临近曲江各大景点及游乐场所，南面是仿古一条街，西面是陕西历史博物馆，小寨，北面是西安科技大学。本项目占地约69亩，建设规划用地45000平方米，总建筑面积270000平方米。框剪结构,土地现状地势平坦。由于大雁塔古建筑景点周围建筑的想爱你高要求，本项目将建成七层综合性大酒店，地下一层，地上六。内设高级地下停车场、餐饮、娱乐、会议、住宿等部门。为前来西安旅游，办公，差旅的顾客提供住宿等方面的服务。该项目的前期决策应该从酒店的项目定位、周围市场研究、项目的策划以及可行性研究的四个方面来对该项进行分析。由需求定位、产品定位、市场定位、客户定位及价格定位这五个方面来进行项目的定位分析；从西安市的宏观经济、市场状况、相关因素来分析项目的周边环境；从区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择以及产品经营方式的分析与选择等六个方面来来进行项目的策划；最后按照标准的研究内容和方法来对经贸大酒店项目进行可行性研究。根据中华人民共和国的有关法律，法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：国家计委与建设部联合颁发，建设项目经济评价方法与参数；西安市城市总体规划；西安雁塔地区规划；西安市建筑工程概预算指标及有关费用标准；开发商提供的其他有关资料。第一章 项目总论1.1项目背景近年来，西安旅游业发展迅猛，旅游设施不断完善，吃住行游购娱配套发展，旅游产品结构日益合理，档次不断提高；旅游环境日臻改善，现代旅游功能进一步加强；行业管理步入正轨，市场秩序明显好转；旅游服务质量不断提高，综合接待能力和经济效益连年大幅度上升。全市旅游总收入占全市国内生产总值（GDP）的13.5%，旅游业已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。西安市还首批获得“中国优秀旅游城市”称号。 目前，西安拥有接待游客床位数达17万张，其中旅游涉外饭店38家，床位2万余张（星级饭店32家，其中五星级4家，四星 级5家，三星级14家，二星级6家，一星级3家），年接待海外旅游者能力达100余万人次。从数量和质量上基本满足了西安旅游观光客人的住宿需求。 目前，西安市共有国际旅行社27家，国内旅行社100多家，组团类型也从单纯旅游观光型到观光、商务、修学、会议、散客、特种旅游等多种类型。许多旅行社由于良好的服务和业绩得到了中外游 客的好评。为了丰富旅游者的文化娱乐生活，满足休闲度假的需要，西安市建成唐乐宫、古都大剧院、唐华歌舞剧院、陕歌大剧院、银座夜总会、桃园湖保龄球俱乐部等多种形式的文化娱乐设施3700多个；推出了唐长安乐舞、仿唐乐舞、秦俑魂、陕北民间乐舞等文艺节目，久演不衰，赢得国内外游客的赞誉。 1.2项目概况1.2.1项目名称：馨雅大酒店建设地点：西安市雁塔区小寨东路64号基本概况：该项目占地69亩。建设五星级酒店，总建筑面积27000平方米， 房间数300间（套），600个床位；餐位1000多个，多功能餐厅3000，综合性商场，中西餐厅、华丽中餐厅24间；会议室、贵宾会见厅、贵宾宴会厅12间，影视演讲厅、记者新闻发布厅、水疗中心各1处。另外还设有健身房、夜总会、地下停车场、KTV各1处。1.2.2项目地块位置及周边现状1地块周边环境图 12 2地块区位，规模及产品（1）地块区位本项目位于西安市小寨东路64号，处于二环与三环之间。东临环塔西路，南临雁塔西路，西临翠华路，北临小寨东路，有众多公交线路经过，且有地铁三号线，交通十分便利将使今后交通更加便捷，且此处地理位置优越。项目东面是举世闻名的大雁塔，大唐芙蓉园，大唐不夜城等，临近曲江各大景点及游乐场所，南面是仿古一条街，西面是陕西历史博物馆，小寨，北面是西安科技大学。（2）地块规模及产品本酒店占地面积69亩，规划建设面积46000平方米，总建筑面积270000平方米，共七层，包括地下一层（作为停车场），地上六层，作为餐饮、娱乐、住宿、会议场所。其中一层为餐饮服务，二层为娱乐服务，三四五层为住宿客房，六层为会议服务。3地块区位环境交通状况：该项目位于西安小寨东路，于西安市二环与三环之间，附近有建设中的地铁三号线和地铁四号线，将来交通十分便利。区域环境：该地段西邻小寨，寨作为西安南郊的 Sub - CBD ,形成区域的商业中心地 ,具有强大的吸引功能 ,是因为它在地理位置上所具有的区位优势。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物质流、信息流的结点上 ,通过南北向的长安路使长安区、南郊向市中心 CBD汇聚人流和交通流 ,通过东西向的小寨东、西路和临近的南二环 ,连接了西南郊和东南郊 ,沟通了西安高新技术产业开发区的西区和东区 ,长期以来的南郊南北向与东西向人流、交通流、物流在小寨什子积聚和疏散 ,早在20世纪70年代起就逐步发展形成商业街区 ,其繁华程度仅次于钟楼 CBD ,是西安南郊的城市 Sub - CBD。 小寨商业空间也多是三维立体综合的运用,改变了传统的城市土地利用的二维模式,构成一个空中、地面、地下立体互动的空间体系,建筑物低、中、高层的不同,各种商业服务功能的分布也不同。以调研地段内的好又多购物广场为例，地下为服装卖场、超市，地上为休闲广场、服装店。再如飞炫，地面为休闲广场，地下为时装休闲店。还有旺角楼一至三层为商业购物，既有餐饮肯德基，又有商业消费类，建筑上部为办公区、写字楼等等。城市中有限的土地将不能满足经济与商务交易日益增长的需要，小寨街区的商业、服务业的功能分化实现了由传统的、水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化转移,形成了集商贸、观光、餐饮、文化、娱乐、康体于一身的特殊历史街区,并融合了当地生活,立体布局十分明显。现代大都市的购物已不再是单一目的活动,更多的消费者是将购物与餐饮、康体休闲、获取信息、领略城市风貌功能等结合在一起,同时这也促使商业设施功能逐渐综合化，层次间的立体布局促使消费者形成垂直的购买行为。这种混合用途的开发不仅能节约公共部门的成本,还有利于城市各类设施的充分开发和有效使用,可以创造更好的城市环境,从而缓解城市中心区由于功能单一而导致的城市活力萎缩和夜间的萧条。东临大雁塔，大雁塔是举世闻名的唐朝古建筑，有深远的文化和历史影响，是闻名中外的旅游景点，吸引着成千上万的游客。北临陕西省历史博物馆吸引大批游客，加快经济的发展。并且曲江新区范围内的城中村改造，全面介入文化旅游项目的建设，这将对曲江新区的发展起到积极的推动作用公共设施状况分析1商业：金鹰国贸大厦、陕西省军区军人服务社、鼎浩宾馆、如家快捷酒店、百盛购 物商场、飞炫地下购物商场、好又多超市、海港城、服装专卖店如美特斯邦威等等。2）办公：旺角办公、明阳国际等。3）金融：交通银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国建设银行等。4）闲暇业：康体休闲有开米广场、好又多购物广场、飞炫时尚广场等城市开放空间与休闲设施、百姓大药房；文化闲暇有长安大学小寨校区、嘉汇汉唐书城、新华书店、培训中心、报刊亭等；娱乐闲暇有动感地带体验店、512量贩KTV、餐饮闲暇有肯德基、必胜客1.3可行性研究报告编制依据（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2投资估算与融资方案1.4.3综合评价1.4.4研究结论与建议第二章 市场研究2.1宏观环境分析 西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。 西安商贸业十分活跃，是中国北方中西部最大的商贸中心，社会消费品零售总额居西部10个城市第二位。西安金融体系和金融市场发展迅速，香港东亚银行、加拿大丰业银行和国内其他商业银行陆续进入西安。近年来，西安的对外经济交流与合作迅猛发展，经贸活动日益频繁。目前已同15个国家的17个城市建立友好城市关系，有58个国家和地区在西安设立三资企业，世界500强企业中已有近30户入驻西安。外贸进出口商品市场覆盖100多个国家和地区，外商投资项目中资金密集型和技术密集型项目以及二次注资谋求发展的企业明显增多。招商引资产生了良性的连锁效应。两个开发区比翼齐飞，开始了二次创业，成为西安经济发展的“领头雁”，对西安产业结构调整产生着重要的影响。正在抓紧建设的西安曲江旅游度假区，依托大雁塔、曲江池遗址和区域内独特的旅游资源及地形地貌，发展集文化、娱乐、观光、度假、商务为一体的国际性大型旅游度假城，从而提高了西安的旅游文化品味，为西安增添了一道亮丽的风景。浐灞河生态区和阎良航空科技基地建设正式起步。西安四区一基地的快速发展，彰显出人文西安、科技西安、现代西安的风采和神韵。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。全市有各类批发零售贸易及餐饮业网点12万个，各类贸易市场543个，销售过亿元的市场16个。全市连锁企业已发展到83家，连锁门店1268个。2004年全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。经济概况在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战