城乡建设用地增减挂钩试点工作政策解读（一）一、城乡建设用地增减挂钩的涵义 城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划， 将若干 拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于 城镇建设的地块 （即建新地块） 等面积共同组成建新拆旧项目区， 通过建新拆旧和土地整理复垦等措施， 在保证项目区内各类土地 面积平衡的基础上， 最终实现增加耕地有效面积， 提高耕地质量， 节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。通俗地讲，城乡建设用地增减挂钩试点工作（以下简称“挂 钩试点”）就是将农村低效、空闲的建设用地置换到城镇去。概 括地说，就是“拆、还、垦、建”四个字。 “拆”，把空心村、空 置屋、废弃工矿、砖瓦窑等拆除搬掉； “还”，对被拆迁的妥善安 置，特别是搬迁农民的住宅用地必须依照法律的规定进行还建； “垦”，将拆除后的土地进行复垦，优先复垦成耕地，也可以复 垦成其它农用地； “建”，将节余的面积（挂钩周转指标）用于城 镇发展，增加城镇建设用地规模，同时解决新增建设用地计划。二、全国开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的发展历程2004 年 10 月，国务院颁布 关于深化改革土地管理的决 定（国发 200428 号 ），明确“鼓励农村建设用地整理， 城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。为了贯彻 落实 28 号文件精神， 2005 年，国土资源部研究制定了关于 规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作 的意见（国土资 2005207 号）； 2006 年 4 月，国土资源 部下发了关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建 设用地减少相挂钩第一批试点的批复，部署在山东、天津、 江苏、湖北、四川等 5 省（市）开展城乡建设用地增减挂钩试 点工作。截至目前，全国参与试点的省、市已达到 27 个。从 全国各地开展增减挂钩试点工作情况来看， 不少地方已探索出 了大量成功经验，同时，也客观存在一些不足和问题， 2011 年 7-8 月份， 国土资源部组织对各省市增减挂钩试点工作进行 了检查，对发现的问题要求落实整改，全国各地增减挂钩工作 将进一步规范。目前，全国增减挂钩工作开始进入了有序开展、严格管理、 规范操作的轨道。 经批准开展城乡建设用地增减挂钩试点的地方 要严格按照有关规定，坚持“局部试点、封闭运行、规范管理、 结果可控”，不得扩大试点范围。农村建设用地整治所腾出的土 地首先要复垦为耕地， 严禁以整治为名， 扩大城镇建设用地规模。 对未经批准擅自开展挂钩试点、 超出试点范围开展增减挂钩和建 设用地置换或擅自扩大挂钩周转指标规模的， 要严肃追究有关地 方政府负责人及相关人员的责任， 并相应扣减土地利用年度计划 指标。湖北省大部分市州先后开展了增减挂钩试点工作， 我市是湖 北省第三批增减挂钩试点地区。三、已出台的相关政策文件#中央、部委出台了如下文件： （ 1）国发 2004 28 号关 于深化改革土地管理的决定 ；（2 ）国发 2010 47 号关于 严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治的 通知；（ 3）国土资发 2005 207 号关于规范城镇建设用地 增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见；（4 ）国土资发 2007 169 号国土资源部关于进一步规范城乡建设用地 增减挂钩试点工作的通知 ；（ 5）国土资发 2008 138 号国 土资源部城乡建设用地增减挂钩管理办法；（ 6 ）国土资发 2009 27 号国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增 收推动城乡统筹发展的若干意见 。省委、省政府、省国土资源厅出台了如下文件： （ 1）鄂发 2011 7 号中共湖北省委湖北省人民政府关于加强农村土地 整治工作的意见 ；（2 ）鄂土资办文 2011 24 号关于认真 做好城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作 的通知；（3）鄂土资发 2011 71 号省国土资源厅关于严 格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见 ；（ 4）鄂土资发 2011 77 号湖北省城乡建设用地增减挂钩项目竣工验收办 法（试行）； （ 5 ）鄂土资办文 2011 95 号省国土资源厅办公室关于城 乡建设用地增减挂钩建新区用地报批有关问题的通知 。四、城乡建设用地增减挂钩试点有关政策解读（一）周转指标的理解。 城乡建设用地增减挂钩周转指标是 指开展增减挂钩工作置换出来的新增的建设用地面积， 也就是扣 3除了还建区之后的建新区的面积。另外，挂钩周转指标按年度计 划管理模式进行管理，每年下达周转计划指标，周转计划指标不 能滚动使用。（二）基本程序。 1 、申报项目。首先申报拆旧还建实施方 案，明确归还指标的期限，由省厅批复后，下达增减挂钩周转指 标。 2 、申请使用周转指标。在挂钩指标归还期内，可以先期使 用周转指标的 80% 。3、拆旧复垦。 要求及时实施拆旧复垦工作， 归还周转指标，对未能按时归还挂钩指标的试点县市，停止下达 下一年度挂钩周转指标， 情节严重的， 停止试点县建设用地审批。 4 、验收。由市（州）国土资源行政管理部门依据相关规定 , 组 织农业、水利、财政、交通、环保、林业等部门及省级专家库中 的专家等共同组成验收工作小组对项目区内的还建和拆旧区实 施情况进行验收。（三）资金筹措。 城乡建设用地增减挂钩工作是一项全面、 系统的工程，是实现城乡统筹发展的平台，各种惠农政策可以通 过挂钩试点项目的顺利推进而发挥更大的惠农益农效益。 县（市、 区）人民政府可有效整合中小水利、农村交通、村镇建设、农村 扶贫、中低产田改造等各类资金，加大对农村土地整治的资金投 入。开展增减挂钩试点工作的资金来源主要包括:（1 ）使用增减挂钩周转指标报批新增建设用地应收取的相当于耕地开垦费和新 增建设用地有偿使用费的价款 ;（ 2）使用增减挂钩周转指标出让 新增建设用地产生的土地增值部分的收益;（3 ）城镇土地出让平均纯收益中用于农业土地开发的资金 ;（ 4）各部门配套的涉农项 目资金 ;（5）项目实施企业投入的资金 ;（6）各县（市、区）通过挂钩指标融资或其它方式筹措的资金。（四）资金使用。 通过增减挂钩置换的建新区用地报批，不 需要向省、中央缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。开 展增减挂钩工作的资金来源主要是建新区土地增值收益和通过 项目的惠农资金。挂钩指标土地出让增值收益用于拆旧、复垦和 依法补偿，剩余资金可用于新村和小城镇基础设施、公共设施建 设。按照鄂土资发 2011 71 号省国土资源厅关于严格规范 城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见的规定，用于农村拆旧 补偿、土地复垦整理、农村基础设施建设的投入不得少于耕地开 垦费和新增建设用地有偿使用费之和。结合我市的实际，耕地开 垦费和新增建设用地有偿使用费加起来每亩达 3 万元左右， 拆迁 补偿后，可以将剩余资金返还农村，用于还建区基础设施、农村 道路改造、医疗卫生环境改善和教育设施等公益事业方面的投 入。建新区上缴的耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费部分， 要足额返还或用于项目区建设。（五）可以有效地解决“三大指标”问题。 城乡建设用地增 减挂钩工作实质是将建设用地、 耕地在城乡之间实现空间上的置 换、数量上的平衡。 我们在开展增减挂钩的工作中， 要求建新区、 还建区新增的建设用地不得大于拆旧复垦区面积， 占用的耕地不 得大于复垦整理出来的耕地面积。 这里面就包含了耕地占补平衡 和建设用地总量平衡的关系。通过挂钩试点置换的建设用地，不 占年度计划指标，也不增加规划期内新增建设用地规模指标。开 展挂钩试点工作可以解决建设用地规模、 年度用地计划和耕地占 补平衡三大重要指标制约。一是挂钩试点工作可以有效解决城镇建设用地规模指标问 题。在土地利用总体规划确定的城镇村有条件建设区内的建新区 可以随建新区建设用地一并报批土地利用总体规划局部调整方 案，这样可以适度地扩大建设用地规模。在不突破土地利用总体 规划确定的建设用地规模的前提下， 通过农村建设用地的减少来 增加城镇建设用地规模。二是挂钩试点周转指标是年度新增建设用地计划指标的有 效补充。拆旧还建实施方案报批后， 可以使用 80% 的挂钩周转指 标用于建新区的建设，验收后可以全额使用挂钩周转指标。三是挂钩试点工作可以有效解决耕地占补指标不足问题。 各 项建设占用耕地需要通过土地开发复垦整理增加的耕地， 实现占 用耕地与补充耕地的平衡。目前正处于跨越式发展时期，各项建 设占用的耕地数量在不断加大，单一的、原始的土地开发复垦整 理增加的耕地远远不能补充建设占用减少的耕地。 挂钩试点工作 内涵之一就是项目区内部实现了耕地占补平衡， 所以建新区用地 的报批不需要编制耕地占补平衡方案， 有效地解决了耕地占补指 标不足的问题。（六）复垦标准。 在拆旧区土地复垦过程中，我们要因地制 宜，结合复垦区周边环境，优先复垦为耕地，但不是必须将拆旧 区复垦为耕地， 可以复垦为园地等其它农用地， 要结合实际情况， 灵活处理。复垦的标准由市国土资源局参照有关政策另行规定。最基本要求是要达到耕种的基本条件。五、开展挂钩试点的意义 挂钩试点是一项含金量极高的工作， 从一定程度上解决了 耕地保护 “缺动力” ，工业化城镇化 “缺土地” ，建设用地 “缺 计划”，新农村建设“缺资金”，统筹城乡发展“缺抓手”等 诸多现实难题，尤其是对作为传统农业大市、经济欠发达的黄 冈而言，具有极强的现实意义。（ 1 ）开展挂钩试点，破解土地规划、计划瓶颈制约，为我 市经济社会发展拓展新的空间。（ 2 ）开展挂钩试点，加大国土整治力度，有利于增加耕地 数量、提高耕地质量。（ 3 ）开展挂钩试点，充分挖掘土地潜力，有利于提高农村 土地的节约集约利用水平。（ 4 ）开展挂钩试点，有利于促进社会主义新农村建设和城 乡统筹发展。#