1 内部*绝密 精品项目咨询 2 目 录 前 言 . 4 第一章 项目概况 . 4 第二章 项目建设背景 . 5 第三章 编制依据和原则 . 6 一、编制依据 . 6 二、编制原则 . 7 第四章 项目区概况 . 7 第五章 必要性分析 . 9 一、市场竞争的迫切要求 . 9 二、旅游产业发展的必然结果 . 9 第六章 项目建设地点及建设方案 . 10 一、项目建设地点 . 10 二、项目规划设计方案 . 10 三、项目建筑工程方案 . 12 四、改造工程 . 12 五、装修方案 . 13 六、项目配套工程 . 15 第七章 节能专篇 . 21 一、编制依据 . 21 二、节能措施 . 21 第八章 环境保护方案 . 23 一、设计依据 . 23 二、环境质量标准 . 23 3 三、主要污染源及污染物 . 23 四、污染物分析及治理措施 . 24 五、施工期环境保护措施 . 25 第九章 劳动安全卫生 . 26 一、安全卫生工作 . 26 二、餐厅安全卫生 . 27 三、消防安全措施 . 28 第十章 投资估算及资金来源 . 32 一、编制依据 . 32 二、投资估算说明 . 33 三、投资估算 . 33 四、资金来源 . 34 第十一章 财务评价 . 34 一、编制依据 . 34 二、基础数据 . 35 第十二章 社会效益分析 . 36 一、社会影响分析 . 36 二、互适性分析 . 37 第十三章 结论和建议 . 37 一、结论 . 37 二、建议 . 38 4 XXX酒店装修改造工程可行性研究报告 前 言 XXX酒店，位于XX县XX镇XX路220号，原为XX院XX队（现已改制为XX院XX分公司）资产，占地面积4000平方米，总建筑面积3500平方米，由一主一副两栋建筑构成。由于公司远在重庆，难以对此处资产进行有效管理，为避免国有资产贬值，使其充分发挥效益，2009年经公司领导研究同意将此处资产以每年23万元的价格出租，租期为3年。承租方在取得此处资产的使用权后，投资200万元，对其进行了装修改建，作为酒店进行经营。三年来，XXX酒店经营稳定，基本保持盈利状态。到今年5月份，租期将满，承租人有意进行续租，同时为提高酒店竞争力，拟对酒店内外进行装修改造，特编制此报告。 第一章 项目概况 一、项目名称 XXX酒店装修改造工程 二、建设地点 XX县XX镇XX路220号 三、主要建设内容及规模 根据方案,拟对酒店外墙和内部房间进行装修,并在主楼现有基础上增加三层,使其达到8层,再把2层的各类功能 5 用房如餐厅、娱乐棋牌室、洗浴保健室、茶室等全部转移到副楼,原有房间改成客房(届时酒店房间总数达到116个,其中主楼客房91个,副楼功能用房25个)。同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新。 四、投资估算及资金来源 本项目估算总投资1078万元，所需资金由承租方筹措解决。 五、建设期限 4个月 第二章 项目建设背景 酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一。改革开放三十多年来，中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。从1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。 近年来，随着XX市经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，XX市酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。截至2011年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到460家，是90年代初全市酒店总数的十多倍。如今，在XX市城 6 区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。 综上所述，根据目前XX市酒店行业发展现状，XXX酒店经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造,以改善酒店硬件设施，达到吸引客源、增加收入的目的。 第三章 编制依据和原则 一、编制依据 1、旅馆业治安管理办法; 2、中国旅游饭店行业规范; 3、住宅室内装饰装修管理规定; 4、建筑装饰装修管理规定; 5、建设工程项目管理规范(GB50326-2001); 6、中华人民共和国环境影响评价法; 7、XX市城市总体规划修编（20002020年）； 8、XX市构建特大城市规划； 9、XX市酒店行业发展规划； 7 10、XX县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； 11、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 二、编制原则 严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、吸引客源为主线。 第四章 项目区概况 XX县位于四川省东北部，处于XX市中心地带，东南与重庆市梁平县相邻,境内山地占25%，丘陵占50%，属典型的内陆山区丘陵县。幅员面积2695平方公里,人口125.73万。下辖64个乡（镇）, 县政府驻XX镇通达东路288号。 XX县属中亚热带湿润气候区，年均气温17.2，年均降水量1212毫米。巴河、州河、明月江、铜钵河过境。有煤、铁、岩盐、石油等矿藏。州河、巴河及达川民用机场常年通航。襄渝铁路、达成铁路、达万铁路和G65渝邻高速、210国道、201省道、202省道公路纵横境内。省级文物保护单位有真佛山、红三十军政治部驻地、梓桐革命博物馆。铁山森林公园为风景名胜。 XX县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、210国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了XX县纵横交错的立体交通网络。 8 目前，共建成公路总里程1765km，其中：高等级公路1146km、高速公路38km、其他公路581km。水上通航里程319km。 2011年全县GDP为156.76亿元，同比增长15.8%,其中:第一产业完成增加值38.42亿元，同比增长4.3%;第二产业完成增加值83.04亿元，同比增长25.4%;第三产业实现增加值35.3亿元，同比增长6.5%。三大产业在全县GDP中的比重分别为24.5%、53%和22.5%。 2011年全县完成社会消费品零售总额51.13亿元，完成全年计划任务的108.8%，同比增长18.3%。住宿餐饮业实现销售额8.5亿元，同比增长19.5%；实现家电下乡销售额1.2亿元；实现旅游收入6.6亿元，增长14.8%。 2011年全县城镇居民人均可支配收入13667元，同比增加1735元，增长14.5%；农民人均纯收入达到5762元，同比增加829元，增长16.8%。 综上所述，随着中国西部天然气能源化工基地建设的逐步深入，项目区社会经济迅速发展，外来人口不断增加，且XX市将构建特大城市。在可以预见的将来，项目区的酒店行业将具有广阔的发展前景。因此，对XXX酒店现有设施进行装修改造,整合资源，科学布局，合理规划，采用先进的管理模式，提升酒店品质和服务，给顾客创造良好的住宿、休闲和餐饮环境，保持酒店的竞争能力,正当其时。 9 第五章 必要性分析 一、市场竞争的迫切要求 近几年来,随着经济社会高速发展,都市经济圈逐渐成型,XX县的酒店行业也步入了发展的快车道。仅在项目所在地XX县南外片区,近十年来新开业的既有沁园春、华夏康年、兰郡假日等档次较高的酒店、宾馆,又有都市88、如家等连锁快捷酒店、宾馆,还有各类招待